杭州工商业用地改革，16条新政出台

11月12日上午，杭州市政府新闻办联合市规划和自然资源局召开政策吹风会，就新出台的《关于推进工商业用地改革促进空间精准有效配置的实施意见》（以下简称《实施意见》）进行解读，并回答记者提问。《实施意见》重点聚焦增量精准配置和存量有效盘活，提出改革完善6方面工作机制、16条改革举措，主要内容包括：

改革完善工业用地精准配置机制

加强产业项目遴选，确保每年新供工业用地优先用于符合杭州市产业发展导向的战略性新兴产业、未来产业以及民间投资项目，为杭州市打造“296X”先进制造业集群提供坚实的空间保障。同时，实施灵活多元的供地方式、差异化地价政策，降低产业项目用地用房成本。通过优化规划，统筹工业用地配套指标，加快打造15分钟产业社区。

改革完善商服用地分类供应机制

定期调查商业服务业用地使用情况，有序推动过剩商服用地规划优化。同时，强化商服用地的产业属性，在每年供应的商业服务业用地中拿出一定比例，专门用于保障总部经济、生产性服务业五大领域、多元化营利性生活性服务业发展。

改革完善存量空间高效盘活机制

细化临时改变房屋用途规则，明确审批路径，允许存量房屋用途临时转换，用于租赁房、“一老一小”、酒店、超市、体育、文化、健康等国家、省、市支持的产业和行业。同时，制定出台单一性质用地的适建功能清单，允许各类单一性质用地兼容一定比例其他功能，促进空间功能复合利用。

改革完善土地混合开发利用机制

在主导功能不变的前提下，在产业用地上先行探索详细规划弹性管控，促进功能混合，满足产业发展多元需求。同时，探索开展土地短期开发利用，主要用于工业生产、物流仓储等产业发展，以及交通接驳、全民健身、农贸市场、蓝领公寓等公益性用途，提高存量土地使用效率。

改革完善二级市场有偿使用机制

延长土地租赁期限，建立土地还原利率与LPR挂钩机制，降低租赁土地成本。统一地下空间有偿使用标准，实施向下递减的地下空间有偿使用标准。对依法建设项目合理误差范围内的超建面积，按照原成交楼面地价补缴土地出让金，不再逐宗委托地价评估。

改革完善全过程跟踪服务机制

强化产业用地履约监管主体责任，依托投资项目全生命周期管理平台，加强项目全程跟踪服务；合理确定项目投入、产出等准入指标及建设周期；建立健全产业用地综合绩效评估体系。

近三年，杭州市累计新出让工业用地3.79万亩，年度出让规模连续4年稳定在1.2万亩以上，年度工业用地出让占比从43%提高到64%；累计盘活低效工业用地5.07万亩，提升改造增加建筑面积1481万方。

本次改革，杭州重点就工业用地的精准配置进行改革完善，以更好满足新质生产力的发展需求，主要有以下三个方面：

针对开发区（园区）产业同质化、项目招引和主导产业匹配度不高、民间投资占比偏低等问题，通过出台工业项目遴选办法，重点就项目类型、项目布局、用地规模、出让起价等进行集体决策，推动新供工业用地优先用于符合杭州市“296X”先进制造业集群发展导向的项目，促进开发区（园区）特色化、差异化发展。

针对工业用地和物流用地价格偏高，中小企业拿地难等问题，通过支持企业采取单独、联合体等形式拿地，或者选择一次性50年出让、弹性年期出让、长期租赁、先租后让等多元供地方式，满足不同规模、不同发展阶段企业差异化的空间需求。同时，为降低全社会物流成本，明确规定物流用地参照工业用地进行定价。

针对开发区（园区）内工业用地分别建设配套设施，造成布局分散、企业运营维护成本高等问题，通过优化开发区空间布局，利用工业用地集中建设邻里中心，以及集中配建公园绿地和人防设施，更好满足园区企业及其员工对集体宿舍、商业、文体娱乐、就业指导、技能培训、公共管理等配套需求，着力打造15分钟产业社区。

此外，去年以来，杭州市累计完成低效用地再开发7.66万亩，其中盘活低效工业用地3.22万亩，拉动投资总额约3368亿元，萧山区衙前镇全域再开发成功入选全国第二批典型案例，临平区古海塘水生态文化公园成功入选自然资源部节约集约示范县（市）创新典型案例。

《实施意见》综合考虑去年以来低效用地再开发试点工作推进情况，结合城市更新相关需求，对相关低效用地再开发政策进行了迭代升级，具体有：

针对低效用地再开发过程中，项目规划指标无法完全符合现行标准问题，提出：支持低效用地再开发项目，经论证确实无法达到现行标准和规范的，在确保不减损周边地块的相邻权益的前提下，地块内部建筑间距、建筑退距、建筑密度、绿地率、机动车停车位等指标，可按不低于现状条件控制。

针对低效用地再开发过程中，用地单位再开发诉求和详细规划不一致问题，提出：达到规划选址论证深度的低效用地再开发方案，可以作为调整详细规划的参考依据，详细规划调整后再按基本建设程序进行审批，确保低效用地再开发实施方案与详规有效协同。

针对低效用地再开发过程中，权属边界无法完全符合现行规划问题，提出：对权属边界与规划范围不完全一致的，允许符合规划部分先行实施再开发，剩余部分按原用途、现状保留使用等举措，有效推动城市低效土地再开发，最大限度调动社会主体投资积极性。