中国楼市比日本90年代泡沫更轻？

中国楼市比日本90年代泡沫更轻？日媒的判断没说错，但别误解

最近关注房产新闻的朋友，大概率注意到了日本朝日新闻去年7月的一篇长文：文中称中国当前房地产情况，相比日本90年代泡沫破裂，并没有那么严重。

这话一出，评论区瞬间吵翻——有人说日媒站着说话不腰疼，也有人疑惑：“真的没那么糟吗？可我家房子已经跌了几十万！”

今天咱们不抬杠，先把事情的来龙去脉掰扯清楚。日媒报道里有组关键数据：2024年二季度，中国GDP同比增长4.7%，但房地产开发投资下跌10%，新建房销售额更是暴跌25%。

当时政府出台政策，让地方国企贷款收购开发商库存房改建廉租房，计划投入5000亿救市。但日媒也直言：全国楼市库存估计超4万亿，5000亿扔进去如同杯水车薪，而且“大城市缺房、小城市房子堆成山”的结构性问题，并没有彻底解决。

那为什么日媒说“没日本90年代严重”？

咱们得先看看日本当年惨到什么地步：

1991年至2005年，东京、大阪等核心城市地价下跌76%，全国房价跌了近一半，商业地产跌幅更是超80%；股市日经指数从39000点跌到7600点，暴跌80%，日本民众一辈子的积蓄蒸发9.3万亿美元；还出现了“负动产”——房子卖不掉，每年还要交固定资产税、维护费，成为纯粹的赔钱货，甚至没人愿意继承。

对比之下，中国当前情况确实没到这个程度：2021年至2025年，全国地价下跌约32%，70个城市二手房均价下跌约30%，即便天津、广州等跌幅较大的城市，局部跌幅也仅30%~45%；A股虽下跌，但沪深300指数跌幅40%，远轻于日本当年的80%。

这背后藏着三个关键差别，并非日媒瞎吹，而是实打实的不同：

一、政府调控的“缰绳”不一样

日本当年是完全自由市场，土地随便买卖，银行拼命给房企放贷，泡沫吹大后政府才急着加息，如同刺破气球般瞬间崩盘。而中国土地由政府集中供应，溢价率控制在15%左右，新房价格需政府备案批准（比如深圳要求新房价低于市场价）；后来房价跌太狠，又出台“限跌令”，禁止开发商随意降价甩卖——相当于给狂奔的楼市套上缰绳，就算减速也不会直接翻车。

二、市场主体的抗风险能力不同

日本当年房企疯狂加杠杆炒房，非金融企业负债率飙至139%，银行与企业深度绑定，坏账堆积却拖延10年才解决。而中国银行业监管严格，不良贷款能及时处置，未出现银行倒闭、企业躺平的局面；更重要的是，建房成本摆在那里：建筑工人减少、工资上涨，钢材、水泥等建材因环保限产难降价，若房价跌破成本价，开发商干脆停工，市场反而能稳住，不会像日本那样自由落体。

三、住房需求的“底盘”未失

日本1990年城镇化率已达78%，农村人口不再向城市流动，人口增速近乎停滞，房子根本没人接盘。而中国当前城镇化率仅64%，还有上亿人要进城，刚需真实存在，只是大家现在不敢买、没钱买；且中国人均GDP才1万美元，日本当年已达3万美元，未来工资仍有上涨空间，买房的底气并未完全丢掉。

但别误会：“没日本惨”不代表日子好过，这波楼市调整对普通人的影响已很实在：小区旁的烂尾楼没增多，但复工的也不多；想换房的人，手里的老破小挂半年甚至一年卖不掉；建材店老板抱怨生意变差，可钢材价格没大跌，建房成本降不下来；最揪心的是买房信心——身边不少人觉得房价还会跌，就算有钱也不敢乱买，这种观望情绪比实际降价更磨人。

说实话，日媒的判断没大错，但他们只说“没那么严重”，没说“不严重”。中国当前的问题，不是会不会像日本那样彻底崩盘，而是如何慢慢爬出泥沼。

日本当年栽在转型太慢：制造业没跟上，银行坏账拖延不解决。而中国正在做两件关键事：一是发展直接融资，让企业少依赖银行贷款，多通过股市、债券融资（2025年前四个月企业债券融资已大幅增长）；二是将发展重心转向高端制造、消费等领域，不再把鸡蛋全放在房地产一个篮子里。

可能有人说“这些大道理跟我没关系”，但其实关联极大：若转型成功，大家工资上涨、就业稳定，自然敢买房；若转型变慢，就算房价不崩，也可能像日本那样，好几年赚钱难、房子涨不动。

现在的楼市，就像一辆减速的大巴车，不会翻车，但何时能重新提速，全看实体经济这个“发动机”给不给力。

最后想说：别被“没日本惨”安慰到，也别被降价吓慌。中国与日本的国情、处境不同，手里的牌也不一样，但疼是真疼、难是真难。看清楚这一点，才知道我们现在在熬什么，未来该等什么。