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天潼198：北外滩核心·传世海派大宅，重塑高端人居新标杆

一、项目概况

开发商：新湖中宝与理想国际联合开发
位置：上海市虹口区北外滩核心区，天潼路与乍浦路交汇处，地处黄浦江与苏州河交汇的“钻石三角”地带
总占地面积：约1.9万平方米
总建筑面积：约10.5万平方米
容积率：2.98

绿化率：30%-40%
总户数：125席稀缺住宅（高层住宅、叠墅、合院别墅）
产权年限：70年
预计交房时间：2027年12月

二、核心价值

区位优势
- 与外白渡桥直线距离仅约200-300米，步行5分钟可达外滩万国建筑群，与陆家嘴形成三足鼎立之势。
- 紧邻地铁10/12号线天潼路站，自驾可通过外滩隧道、新建路隧道等快速通达全城。
产品设计
- 高层住宅：建面约209-641㎡，涵盖3-5室户型，得房率超85%，部分户型拥有270°江景视野。
- 叠墅：建面约110-433㎡，兼顾私密性与功能性，附赠私家庭院或星空露台。
- 合院别墅：建面约502-907㎡，地上地下总面积达800-1200㎡，附赠40-120㎡花园，独门独院设计。
装修品质
- 高层精装交付，装标约2万/㎡，配备嘉格纳、卡莉斯塔等国际品牌。
- 户内装修由大师季裕堂设计，整体原木色调，墙面采用实木材质。

三、周边配套

商业配套：步行可达外滩源、白玉兰广场等顶级商圈，自带1200㎡“天潼里坊”商业街。
教育配套：对口虹口区第四中心小学、继光高级中学等优质学校，周边还有多所国际学校。
医疗配套：3公里内有7所三甲医院，如上海市第一人民医院、华山医院北院等。
生态配套：2公里内有9座公园，如苏州河滨水步道、外滩万国建筑博览群等。

四、项目亮点

稀缺性：内环内容积率低于3的住宅用地近10年仅成交5块，天潼198容积率2.98，堪称“绝版”。
文化传承：融合现代简约与经典海派风格，外立面采用高品质红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌。
高端会所：配备2000㎡高端会所，含恒温泳池、私宴厅、瑜伽室与儿童活动区上海外滩畔洋房「天潼198」二批次即将加推！建面约242~641㎡大平层/叠加别墅/风貌别墅，实景样板间开放预约，恭迎品鉴！

新湖天潼198预约热线☎：400-8080-420✅✅

项目首推59套小洋房，15套风貌合院别墅，建面约209~641㎡大平层，建面约502~907㎡风貌别墅，现在去化过大半，还有少量房源！

目前二批次房源也已经入市，预约可看！

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二批次加推的是建面约273-400㎡大平层&南向沿街的叠加别墅，建面约242-353㎡，总共4层，1复2的叠墅送花园，3复4的叠墅送露台！

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项目公区实景展示：

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前期多层户型分布：

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前期户型图：

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样板间实景拍摄：

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项目位于乍浦路天潼路，直线距离上海外白渡桥仅200多米，是黄浦江和苏州河“源流汇聚”之处，与外滩豪景苑门对门。

项目周边密布上海大厦、浦江饭店和俄罗斯领事馆等历史建筑，步行可达外滩源，对望“陆家嘴三件套”。

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项目涵盖风貌高层住宅、风貌多层住宅和风貌里弄住宅3种产品，规划有8幢4层里弄住宅，1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。

规划设计图如下：

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据悉，项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，它汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，打造为一处“新时代里弄住宅”。

项目汲取了大量精华，以“化整为零”的设计手法，对传统设计元素进行了现代化的演绎，倾力呈现 “传统石库门语境下的新时代里弄” 。

项目的风貌高层保留了古典建筑的三段式立面，基座的连续拱券以及头部的柱头，无疑是历史留下的印迹。而当代材料工艺的引进，则让建筑的美有了更丰富的层次。

设计效果图如下：

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