最高10940元/㎡！东李土拍放大招！容积率最低1.11，3宗新地即将拍卖，总建面19万㎡！

11月12日，继东李郑庄56号地块将东李土拍热度拉满后 ，板块 再抛重磅炸弹， 3宗地块正式挂牌出让：

3宗地全部为城镇住宅用地，容积率最低仅1.11，最高1.25，总占地面积约157985.1㎡，总建面约18.96万㎡，从规划指标来看，未来有望打造为高端别墅、洋房社区，为区域改善市场再添新供给。3宗地块起拍楼面地价均破万元线，进一步助推东李向"主城改善优选地" 的地位。起拍楼面地价中最低10520元/㎡，最高10940元/㎡。

本次国有建设用地使用权网上拍卖开始时间：2025年12月2日9时30分。竞买人可于11 月15日至2025年12月1日，下载本次《拍卖出让文件》及相关资料。本次拍卖出让地块，竞买人均可以单独申请竞买，也可以联合申请竞买。以联合体形式参与竞买的，联合体各方均应具有房地产开发资质。本次拍卖不接受个人申请竞买。

LC0302-33地块，位于惠水路以南、平川路以西，占地面积59391.8㎡，容积率三宗地块中最高，1.25，建筑面积约74239.75㎡，建筑密度30%，绿地率30%。起拍楼面地价10520元/㎡，起拍总价7.81亿元，竞买保证金1.56亿元，占比约20%。

LC0303-16地块，位于惠水路以南、平川路以西，占地面积54143㎡，容积率1.22，建筑面积约66054.46㎡，建筑密度30%，绿地率30%。起拍楼面地价10560元/㎡，起拍总价6.98亿元，竞买保证金1.4亿元，占比约20%。

LC0303-17地块，位于 李沧区惠水路以南、平川路以西，占地面积44450.3㎡，容积率是三宗地块中最小的，1.11，建筑面积约49339.83㎡，建筑密度40%，绿地率30%。起拍楼面地价10940元/㎡，起拍总价5.4亿元，竞买保证金1.08亿元，占比约20%。

备注：三宗地块周边公服配套的规划和建设情况

1. 道路交通（地铁）：现状周边汉川路、惠水路、平川路为已建成道路，规划周边有1处地铁站点；

2. 教育设施：现状周边有 1 处初中、3 处小学、5 处幼儿园，规划周边有2处初中、1处小学、2处幼儿园；

3.医疗、养老设施：现状周边有1处李沧区社会福利院、2处养老院，规划周边有1处街道级卫生服务中心、1处日间照料中心；

4.文体设施：规划周边有1处区级文化设施、1处区级体育设施、2处街道综合文化站、2处街道级体育中心；

5.商业设施：规划周边有1处商超、2处社区农贸市场；

6.城市公园绿地：现状周边有李村河公园。

值得注意的是，此次出让的 3 宗地块，实则是海创在2020年7月拿下的 “旧地”。彼时，海创以总价21亿元、楼面地价10000元/㎡将其收入囊中，地块总建面为20.98 万㎡。在用途规划上，商业占比较高，其中住宅占 45%、产权型人才公寓占 6%，而商业部分占比达 49%，这一配比，也为此次重新出让奠定了基础。

拿地后，迟迟没有动工，今年5月，三宗地块迎来控规调整。相较于此前规划，核心变化集中在两点：

①用地性质全面优化，由此前的商住混合用地全部调整为二类居住用地，未来将聚焦纯居住功能；

②容积率进一步降低，由之前的1.3调整为1.11、1.22和1.25，低密属性更突出，为打造高端居住产品奠定基础。

目前，该板块的存量房源主要集中在青铁芳华地和世园金茂府等项目。由远洋代建的万竹云峰项目、海创地块、去年亿联拿下的地块，目前均尚未启动。

从目前来看，四季度的重头戏集中在青特璟誉和金茂璞逸世园两个项目。其中青特璟誉从拍地起就一直备受关注，这是青特进军李沧区的首个项目。目前地块规划已经公示，规划2栋16-17层小高层和7栋11-12层电梯洋房，面积区间为129㎡、143㎡和160㎡，目前项目已开始认筹，蓄客理想。

金茂璞逸世园则规划为山东首个高端产品系璞系产品，建设4栋别墅，7栋洋房，洋房面积区间为170平、270平，叠拼别墅面积约300㎡，目前样板间已经开放。

再加上青特36号地块、丰昊56号地块以及此次出让的19万㎡低密地块，未来的东李市场不仅会迎来改善住宅供给的集中爆发，更将吸引大量改善客群聚焦，市场热度必然持续攀升。

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