我国有2.6亿人口租房

2025.11.11

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作者 |第一财经 郑娜

保租房REITs市场正在加速发展。近日，华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单扩募获批的租赁住房REIT。华泰证券研报显示，截至目前，2024年前首发的5家REITs均已发布扩募计划，目前还有3家REITs在扩募进程中。

业内认为，保租房REITs已正式进入“首发+扩募”并行阶段，行业步入加速扩容的新周期。在2.6亿租赁人口的市场基本盘支撑下，叠加保租房项目本身的相对价格优势、区位优势等，保租房项目运营将保持稳健，为后续新发租赁住房REITs提供了充足资产储备。

中金公司预计，未来“首发+扩募”有望双轮驱动租赁住房REITs市场规模扩张，而在低利率、“资产荒”环境下，租赁住房REITs作为优质配置型资产或受持续青睐。

扩募进行时

近日，华夏基金华润有巢REIT的第一次扩募取得了中国证监会的批复以及上交所的无异议函。这也将成为目前第二单扩募获批的保租房REITs。

据华夏基金披露，本基金本次扩募拟采用的发售方式为向原持有人配售，拟发售金额不高于 11.4亿元且不低于9.915亿元，扩募可配售份额数量不超过5.5亿份，拟购入的底层资产是位于上海市闵行区的有巢马桥项目。

有巢马桥项目于2023年3月开业，共有租赁住房1600套（2475间），属于较大规模，位于上海马桥人工智能创新试验区内，毗邻大零号湾科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区、莘庄工业区等多个产业园区，需求较为旺盛。截至2025年6月末，出租率为96.1%。

稍早于华润有巢REIT之前，华夏北京保障房REIT于今年6月下旬完成扩募并上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目。该基金一次性注入了包括北京通州、海淀、顺义、大兴四个区域的项目。

此外，红土深圳安居、中金厦门安居和国泰君安城投宽庭保租房REIT也发布了扩募计划，底层资产均在首发项目同城。

业内认为，保租房REITs在2025年上半年正式进入“首发+扩募”并行阶段，行业步入加速扩容的新周期。ICCRA住房租赁产业研究院（下称“ICCRA”）院长赵然告诉记者，REITs本身就像蓄水池，需要加入源源不断地鲜活的水，扩募就是加入活水的过程，能够给底层资产增加活力，让底层资产一直维系着收益率良好的状态。

从保租房这类底层资产本身的特性来看，每个租赁住房项目都会有一个生命周期。赵然表示，从国际经验来看，这一周期大约是8年左右。一般情况下，经营了4-5年的项目会达到价值顶点，之后会走上下坡路；经营到8-9年时，项目可能就无法达到特别良好的状态，进而需要进行翻新改造。

从近期扩募的REITs来看，其底层资产开业已经有5年左右，因此有必要在资产状态最好的时候进行未雨绸缪，保证REITs整体的收益表现。同时，被纳入的项目也需要保持良好的收益率，以起到提高整体项目收益率的目的。

以华润有巢REIT 为例，华夏基金披露的招募说明书显示，以2025年10月29日为基准日（不含当日），华润有巢REITs前20个交易日的份额均价为3.2538元，总市值约为16.269亿元；扩募前，该基金2025年和2026年净现金流分派率预测值为2.95%和2.95%；而此次拟购入的基础设施项目净现金流分派率预测值分别为3.50%和3.61%，预计将把华润有巢REIT整体的净现金流分派率预测值提高到3.17%和3.22%。

由于带来了更多的营收和更高的分派率，保租房REITs扩募颇受市场欢迎。华西证券统计显示，今年6月中旬时，受华夏北京保障房REIT扩募发售完成的影响，当周租赁住房REITs板块整体1.43%的涨幅，其中华夏基金华润有巢、红土创新深圳安居、华夏北京保障房、中金厦门安居当周涨幅分别为4.32%、3.49%、2.35%和2.33%，均为扩募概念保租房REITs。

资产配置的“压舱石”

备受市场青睐的背后，是规模可观且不断走向规范化的住房租赁市场。

清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心在今年8月发布了一份2024-2025年住房租赁行业发展报告。该报告显示，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，在此过程中，我国人口在城市、城乡之间大规模迁徙形成庞大的流动人口，从而形成拥有2.6亿租赁人口的市场基本盘，其中，新市民、青年人的租房群体达到近2亿人。

另据仲联量行报告，受晚婚晚育趋势与家庭小型化（户均人口降至2.62人）影响，租房周期显著拉长，部分群体租房时长超10年。庞大的新市民、年轻人租房需求，也正是保租房筹建的初衷。

这一刚性住房需求，为保租房提供了稳定的支撑；而保租房亦凭借相对价格优势以及区位优势，取得了优于市场水平的租金表现。

据华泰证券研报，2025年第二季度，各保租房REITs项目平均单位月租金同比实现1.6%正增长，优于行业（百城第二季度住宅租赁指数同比均值-3.5%）5.1个百分点，整体出租率也保持在96%的高位。

稳定的运营基本面支撑着保租房REITs在二级市场上的表现。华泰证券研报显示，从市场走势来看，保租房REITs 自上市以来持续跑赢REITs指数，2025 年以来，相对优势较2024年继续拉大，下半年有所调整；估值亦稳定在C-REIT各板块中的最高位。

同时，保租房REITs向市场提供良好的回报。据ICCRA 统计，8只保租房公募REITs的平均年化分派率稳定在4%以上，2025年上半年派息完成率区间为92.8%–160.9%，反映分派能力与运营预判能力持续增强。

租赁市场规范也在逐步完善，推动行业走向规范化，为市场注入了信心。9月15日正式施行的《住房租赁条例》，明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护，统一了行业规则，稳定了市场预期，也强化了需求方对租赁市场的认可度，为资本进入和资产扩募奠定了基础。

要持续发展保租房REITs，还需要有优质的项目得以源源不断地输入。ICCRA指出，近来多地启动了存量商品房收储计划，将其转为保障性租赁住房，并加快项目入市节奏。新一批可投标的陆续进入市场，使租赁住房资产在数量、结构与地域分布上都更加均衡，为REITs和ABS提供了充足、可持续的底层资产来源。

业内认为，未来保租房REITs规模有望加速扩容。中金公司认为，我国存量租赁住房规模可观，且部分租赁住房私募基金存在退出需求，为后续新发租赁住房REITs提供了充足资产储备；目前已上市的租赁住房REITs原始权益人资产储备丰厚，预计未来“新发+扩募”有望推动市场发展。

上述机构指出，自首批租赁住房REITs上市以来，因其具备租金回报稳定，长久期等类债券特征，逐渐成为机构投资者资产配置的“压舱石”。2024年末以来我国利率下行，叠加“资产荒”现象共同推动其估值上升。未来，租赁住房REITs作为稳健配置型资产，预计将持续受到投资者青睐。

微信编辑| 雨林

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