银行直售房，没那么吓人

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

银行是有挺多房子要卖的，但也不用太慌。

银行批量售房的背后

这两天，「经济观察报」的一篇报道内容火了，原因是文中给出的一组数据，让市场大吃一惊——

结合阿里资产和京东资产两个平台信息，据经济观察报不完全统计，自2024年8月以来，广东农信系统挂牌出售的房产标的共有12386个；2024年11月以来，四川农信系统出售的房产标的数量达到24821个。此外，辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有11369个，贵州农信系统有9539个，吉林农信系统有2374个，福建农信系统有623个。

这让市场一阵惊呼，难道银行手中的不良资产已经堆这么多了吗？

很多人看到这些银行直售的房子不少，认为这只是冰山一角，至少银行手中应该还囤积着大量要急着变现的抵债房。

银行的房产处置，往往和个人或者企业无法按时偿还贷款挂钩，银行作为抵押权人会通过法律程序收回抵押房产，然后拍卖或者出售。

于是也就顺理成章推测银行的不良贷款已经到了一定的程度。

而这还只是小银行的行为，如果其他更大型一些的银行也加入这样的行为，对新房和二手房，还可能会造成更大的冲击。

实际上，银行手中的这些待处理房产只是很小的一部分，对于本身就已经挂盘十几万，几十万套的二手房来说，占比并不高。

比如广州及深圳两个城市，中介平台上二手房对外展示的挂盘量共计215557套（2025年11月11日）；

比如四川的成都，就这一个城市，中介平台上二手房对外展示的挂盘量就有225316套（2025年11月11日）。

而且从《经济观察报》报道的数据来看，也就是四川农信银行要处置的约2.4万房源数量规模相对多一些，但占四川成都二手房挂盘量的比例还不到11%。

这样看，银行直供房，相比原本挂盘的存量二手房，真的还不算多。

更重要的是，这组数据更多体现的是平台的数据库综合展示。

使用过阿里资产及京东资产这两个平台都知道，这些数据中还会包含一些重复的组合信息，剔除一些重复的部分，实际数量还会更少。

而从银行的不良率可以看到，银行这些年已经逐步剥离了不少不良资产，不良率逐步回落。

根据42家上市银行公开的财报，相比2020年三季度的不良率，2025年上市银行集体的不良率几乎都出现了下降。

从银行集体的不良率来看，基本从2020年就开始降低，说明银行的违约高峰期其实已经过去，随着银行的不良率下降，也说明银行的不良资产在过去这些年其实处置了不少。

行业洗牌

为什么银行的不良率下降了？为什么和大家的体感有出入？

银行手中明明还有大量的房产要处置，处置规模也似乎比较罕见，加上在这几年大环境的背景之下，按道理银行的不良率会增加才对。

这些年我们的银行集体进行了改革及整合。且进入到2025年银行改革重组提速。

今年以来全国就有超过300家村镇银行被合并重组，如常熟银行吸收合并三家江苏村镇银行，成都银行将名山锦程村镇银行改建为雅安分行，成都农商行一次性“吞下”6家川内村镇银行。

而股份制银行与国有大行也陆续参与其中。

今年6月工商银行收购重庆璧山工银村镇银行，交通银行分别于8月和9月收购四川大邑交银兴民村镇银行、青岛崂山交银村镇银行，10月11日农业银行收购浙江永康农银村镇银行，10月20日中原银行发布通告宣布拟以现金收购濮阳中原村镇银行、孟津民丰村镇银行、栾川民丰村镇银行三家村镇银行，10月22日哈尔滨银行公告吸收合并重庆市及讷河市共4家村镇银行。

其次，这些年银行也陆续着重加速不良资产处置，不少已经陆续出清。

根据银保监会数据显示——

2020年银行业共处置不良资产3.02万亿元，截至2020年末，不良贷款余额3.5万亿元，较年初增加2816亿元，不良贷款率1.92%；

2021年银行业累计处置不良资产3.13万亿元，截至2021年末，不良贷款余额2.8万亿元，不良贷款率1.73%；

2022年银行业累计处置不良资产3.1万亿元，截至2022年末，不良贷款余额3万亿元，不良贷款率1.63%；

2023年银行业累计处置不良资产3万亿元，截至2023年末，不良贷款余额3.2万亿元，不良贷款率1.59%；

2024年银行业累计处置不良资产3.8万亿元，截至2024年末，不良贷款余额3.3万亿元，不良贷款率1.5%；

2025年上半年，银行业累计处置不良资产1.5万亿元，同比多处置1236亿元，2025年二季度末，商业银行不良贷款余额3.4万亿元，较上季末减少24亿元，商业银行不良贷款率为1.49%，较上季末下降0.02个百分点。

其中，农村商业银行不良率最高，但下降幅度也最大。

2020年二季度末农村商业银行不良贷款率为4.09%，到了2025年二季度农村商业银行的不良贷款率降到了2.77%。

并且今年银行通过批量转让、核销等方式快速出清风险，农商行也加大清收和核销力度。

可以看到今年各个地方的银行陆续宣布启动不良资产处置工作，针对不良清收不停歇地开展讨论会议，作出不同程度的部署。

到了每年年底，更是每个银行收官的关键期，不良资产出表需求迫切，更是扎堆处置。

比如10月渤海银行挂出近700亿元的资产包，广州农商行挂出约 189.28 亿元的信贷资产包，建设银行广东省分行公开转让惠州市志悦佳开发有限公司不良贷款未偿本息总额约1.55亿；交通银行青岛分行公告转让未偿本息合计约为1.12亿元的个人消费贷款不良资产包。

所以，大部分银行的不良率下降，银行的不良资产处置已进入到下一阶段。

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