低至七折！银行加速甩卖直供房

来源：《财经》杂志

　　摘 要

行业人士分析，银行加速甩卖直供房，与断供房、抵债房明显增多有关；另外，年末计提和资本充足率考核临近，银行有动力在账面上尽快瘦身

　　“七折！评估价为150万元的房子，100万元出头成交了。”近期，银行直供房的数量激增，价格也在打折。

　　所谓银行直供房，指由银行作为出售方直接完成交易的房屋。若企业或个人经营不善无力偿还贷款，银行通过司法程序取得房产，并在资产处理平台上线，通常以低于市场10%-30%的价格直销给购买者。

　　直供房并不是一个新概念，多年以来一直存在。但与过去不同的是，目前提供直供房银行的机构增多，直供房的数量也随之增加。国有大行、城商行、农商行通过线上平台大量直接销售房产，其中部分中小银行挂牌出售的房产有数千套。

　　有行业人士分析，这与断供房、抵债房明显增多有关，而传统法拍又慢又难，银行被迫寻找更快变现通道。另外，年末计提和资本充足率考核临近，银行有动力在账面上尽快瘦身。

　　不过，不少直供房以流拍而告终。仅以2025年11月11日为例，截至当日中午11时30分，已有近百套房产遭到无人出价。

　　“如果个人要购买的话，一定要实地查看房产现状及周边情况，摸清房屋的真实状况，排除潜在争议或隐患。”金融领域资深律师唐春林提醒。

　　加速处理直供房

　　在阿里资产平台、京东资产交易平台上，多家银行直接挂牌销售的房产增多。据《财经》记者不完全统计，直销房的价格普遍比市价低20%-30%，甚至更多。

　　2025年11月11日，黑龙江某农商行的抵债资产哈尔滨市松北区某住宅住房以31.5万元的价格被竞买，该住宅建筑面积为176.24平方米。计算下来，大概为1800元/平方米。而某第三方平台显示，目前该小区同户型的挂牌价最低为3700/平方米。

　　再例如某城商行于2025年11月11日起至12月10日在某资产竞价网络平台上对所持有的位于兰州市皋兰县某房屋进行公开挂牌竞价，拍卖价为39.8万元，建筑面积为132.41平方米，为3000元/平方米，远低于该小区同户型的交易价为4421/平方米。

　　上述城商行还有数十套房产即将对外拍卖，价格从十几万元至数百万元不等，多为住宅住房及商业房屋。

　　有媒体不完全统计，仅在京东、阿里资产交易平台上，2024年上半年以来，四川农信出售的房产标的数量超过25000个（未去重，下同），辽宁农信累计挂牌直售的房产标的有11000个。

　　“目前，银行面临的监管与考核压力较大。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜称，不良贷款认定趋严，年末计提和资本充足率考核临近，银行有动力在账面上尽快瘦身。

　　柏文喜还称，房屋的直售模式已跑通：产权先剥离到银行名下、再通过阿里/京东资产平台或银行公众号直接挂牌，流程日益成熟，风险可控且成本低，各地农信、城商行复制推广速度极快。开发商降价促销+二手房议价空间扩大，银行顺势贴着市价打折出货，既能吸引购房者又能缩短去化周期，形成“越降价-越集中推盘”的循环。

　　打折背后：现金回流+优化资产

　　银行出售直供房这一行为已经存在较长时间，为何近期直销房的数量在增加？

　　“房价持续调整、部分借款人现金流紧张，个人按揭和经营贷不良率均现抬头，银行手里积压的抵押房产规模迅速膨胀。” 柏文喜表示，而传统法拍又慢又难：法拍挂牌量创新高而成交率、折价率双双下滑，回款周期往往超过两年，银行被迫寻找更快变现通道。

　　数据显示，截至2025年6月末，有将近20家的上市银行公布了个人按揭贷款不良率，分布在0.26%-1.86%之间，其中有十余家的该项指标不良率较年初有所上涨。

　　另外，从个人经营贷款业务数据可发现，绝大多数银行的不良率亦普遍较之前呈现不同程度的上升趋势。2025年6月末，多家银行的个人经营贷款不良率超过3%。

　　在不良资产行业资深研究人士彭城看来，对于银行来说，抵债资产是沉重的资产包袱，因为银行并不具备专业的资产经营能力。比如一栋商业综合体，一旦抵债，金融机构在招商运营等领域完全外行，而且金融机构的内控规则等与综合体运营完全不一致，根本无法发挥资产的经营价值。处置抵债资产，可以降低金融机构的资产压力，同时让资产得以重新发挥其价值。

　　“现在不少机构把特殊资产管理部当成利润创造部门来管理，在低息差的环境中，通过新增贷款赚钱其实很难，而且还可能形成风险，但如果把核销的资产收回来一些，相当于创造了新利润。”有银行业人士称。

　　彭城还表示，假如一家金融机构，出售价值100元的不良债权，收回10元。剩余损失的90元也可以进行税务核销处理，这能带来22元左右的税收优惠。在报表上大致体现为30元的收入。“金融机构以业绩考核为导向，这种处置方式能够快速修饰报表。”他称。

　　在政策推动下，不良贷款的处置速度加快。数据显示，截至2025年二季度末，商业银行不良贷款余额3.4万亿元，不良贷款率1.49%，较上年同期下降0.07个百分点，为近十年最低水平。

　　在近期举行的“2025金融街论坛年会”开幕式上，国家金融监督管理总局局长李云泽表示，切实维护健康公平的金融秩序，牢牢守住不发生系统性金融风险底线。加大不良资产处置和资本补充力度，丰富处置资源和手段，保障金融体系稳健运行。

　　相较于国有大行，中小银行不良资产处置还面临着众多制约，例如风险抵补能力较弱，不良资产处置手段单一等。

　　“放宽不良资产处置市场化准入标准，推动不良资产证券化发展，进一步修改完善《银行不良贷款转让试点实施方案》，给予中小银行不良资产处置自主权；建设不良资产交易平台，由监管部门或者行业协会牵头，搭建全国统一标准的不良资产互联网处置平台，将其打造为不良资产处置、信息发布、交易撮合为一体的综合型平台，将不良资产变废为宝等。”有银行业人士曾建议。

　　购房时需注意什么？

　　“虽然银行通过上述方式处置房产合法合规，但有些资产有潜在的问题和隐患。”唐春林称，如果个人要购买的话，一定要实地查看房产现状及周边情况，摸清房屋的真实权属状况，排除存在的潜在争议或隐患后，再决定是否购买。

　　柏文喜提醒，首先，查清产权：要求银行出具不动产权证、法院裁定书或“以物抵债协议”，确认房屋已完全过户到银行名下，无民间二押、查封、轮候冻结。

　　其次，现场尽调：实地看房、核对门牌，确认无占用、无长期租约；去物业核查水电气、供暖、物业费等欠费情况，约定由谁承担。

　　再次，在资金与税费方面，交易合同与二手房相同，需网签、资金监管；契税、增值税及个税原则上按“卖方（银行）实得”方式谈，若银行坚持“净得价”，要把额外税负算进总成本。

　　“部分银行要求一次性付款，若需贷款，先与银行确认能否同步办理按揭或分期方案。隐性成本：抵债房常常拖欠多年物业费、维修基金，甚至未办理首次登记，要先垫付资金办证，需预留1%-3%的预算。”柏文喜称，若房屋仍被原业主或第三人占用，必须约定银行负责清场并承担费用。

　　《财经》记者发现，若成交后，购买者需向交易平台另付软件服务费（成交价的0.01%-1%） ：成交价在100万元（不含）以下的标的，按系统成交价的1%收取软件服务费；成交价在100万元及以上的标的，按区间0.2%-0.01%计费。

　　另外，比价与评估：即使银行打着“低于市价25%”旗号，也要拉平同小区近半年真实成交，并考虑楼层、朝向、装修差异；如打算贷款，提前让评估公司预评估，避免“高买低评”导致首付成数不足。

　　数据显示，2025年1月-8月，房地产开发投资、商品房销售面积、施工面积、房企到位资金的跌幅均扩大，分别同比下降12.9%、4.7%、9.3%、8%，降幅分别较上半年扩大1.7个、1.2个、0.2个、1.8个百分点。

　　“房地产市场加速下行主要有两方面的原因：当前经济景气下降、房地产市场下行、社会预期走弱之间形成负向螺旋，居民部门持续去杠杆，买房能力和意愿不足。2025年二季度居民部门杠杆率为61.1%，较上年末和上年同期分别下降0.3、0.7个百分点。1月-8月，居民新增中长期贷款为1.08万亿元，同比少增0.23万亿元。行业库存、债务等根本性问题未得到有效缓解，市场预期持续走弱。”近期，中国银行研究院指出。

　　银行业人士称，目前房地产市场尚未完全触底，房屋在过去交易、评估的价格存在一定滞后性，购房者需要冷静思考。“对于同一项目，若银行还有几十套房屋未挂出，未来房屋的价格可能继续降价，购买者可分批进场或等待更好折扣。”柏文喜表示。