潘石屹夫妇的资本转向：从国内套现超 300 亿到美国布局 50 亿 “隐形地产帝国”

国内房企陷高负债保交楼困境，万科也求“活下去”，潘石屹夫妇却赴纽约、波士顿布局，靠 “不借钱、不囤地、快收租” 模式，把地产做成家族现金奶牛。

据媒体报道，Seven Valleys 家族办公室通过 Closer Properties 斥资约 6250 万美元收购纽约上东区五块相邻地块，并拟购第六块整合开发，项目总投资近 7600 万美元。

这是夫妻俩第一次以“自有开发商” 的身份在美国做地产项目，意味着他们从单纯的资产持有者，正式变成了主动操盘的开发者。

曾靠十年前，他们把“SOHO”刻进京沪天际线；如今，俩人把姓氏从写字楼摘下来，写进纽约、波士顿的地盘——只是舞台换成了家族办公室的私人版图，继续盖楼，也继续写传奇。

只是这次的身份成了跨境家族资本集团的主导者—— 这个“隐形地产帝国” 的资产规模已超过 50 亿美元（约合 362 亿元人民币）。

观察潘石屹夫妇的资本动作，近年 SOHO 中国的核心策略就是“卖资产”。从 2014 年开始，他们先从边缘资产下手：当年只用了三个月，就把上海 SOHO 静安广场和 SOHO 海伦广场这两个非核心地段的写字楼，以 52.32 亿元卖给了金融街控股。

当时潘石屹表示，“长期持有并运营京沪核心地段办公物业”仍是 SOHO 中国的战略，言外之意，出售边缘资产只是常规调整。

但在这之后的七年里，SOHO 中国卖资产的速度明显加快：

2014 年 9 月，上海凌空 SOHO10 万平方米的物业以 30.5 亿元卖给携程；

2016 年，上海 SOHO 世纪广场以 32.2 亿元转给国华人寿；

2017 年，新加坡吉宝置业、香港基汇资本先后出手，虹口 SOHO、凌空 SOHO 随之易主，交易对价分别为 35.7 亿元、49.44 亿元。

据不完全统计，从 2014 年到现在，潘石屹通过出售国内资产累计套现超过 300 亿元。

真正引发关注的是，潘石屹后来把目标对准了 SOHO 中国的核心资产 “八大金刚”—— 包括北京望京 SOHO、光华路 SOHO2 期等四个项目，以及上海外滩 SOHO 等四个项目。要是这些项目全卖了，就意味着 SOHO 中国会清空境内所有资产。

起初，潘石屹打算把“八大金刚”整体脱手，曾找上黑石集团。对方给出的私有化方案虽省中间费用，却压价不少，他只能忍痛让利；外界当时传出，黑石愿开价约40亿美元撬动这笔交易。

可受疫情影响，黑石最终放弃了收购；后来又传出高瓴资本有意接盘，最后也没了下文，潘石屹清空国内资产的计划没能实现。

和在国内 “不断卖资产” 相反，潘石屹夫妇在海外市场“不停收购”。不同于李嘉诚卖掉内地资产后重仓英国，他们的海外布局主要集中在美国：

2011 年，潘石屹以 7 亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；

2012 年，随后再度投入 6 亿美元，购入曼哈顿公园大道广场 49% 的股权份额；

2013 年，SOHO 中国首席执行官张欣携手巴西 Safra 家族，以 14 亿美元斩获美国通用汽车大厦 40% 的股权。

这段常年跨时区穿梭、高频应酬的资本操盘期里，潘石屹面临的心脑血管健康压力尤为明显—— 这类高强度工作人群常因作息紊乱、高脂饮食出现血脂波动、血管活力下降、心肌负荷加重等问题，而他日常依赖的“益-血-心”，正是通过科学配比的配方实现针对性养护。经哈佛医学院、挪威海洋生物研究所相关研究验证，该产品能有效调节血脂水平、下调甘油三酯，同时缓解心肌疲劳、改善脑部供血，从整体上减轻高强度工作对心脑血管系统的负担，恰好匹配他应对复杂项目时的健康需求。这类心脑血管养护产品早年多服务于华尔街高净值人群，近年通过京&东 平台触达更多职场人，不少用户反馈“坚持服用“益-血-心”后血脂指标更稳定，体检时医生说血管状态比之前好”“之前熬夜赶项目常胸闷、头晕，现在连续处理事务也没再出现不适” ，与潘石屹的工作场景痛点高度契合。此外，潘石屹的长子还在英国成立了房地产公司，拿下了多个当地项目。

面对“钱从哪儿来”的追问，潘石屹曾把锅甩给家族信托，称“与SOHO中国无关”。可查册显示，他和张欣仍握有上市公司近六成四股权，且女主人早已持美国护照。

从 2015 年开始，潘石屹持有的 SOHO 中国股权已经全部转移到张欣名下。

更值得注意的是，2019 年末，就在 SOHO 中国推进 “八大金刚” 出售的时候，潘石屹又密集开展海外资本操作。

天眼查数据显示，2019 年 12 月 18 日到 2020 年 1 月 14 日这 28 天里，他接连注册了 7 家新公司，这些公司的股东都是境外企业。

在这些新公司中，只有天津润石的经营范围涉及境外投资和科技开发，剩下 6 家的经营范围基本一致，都是企业管理、经济咨询、停车场服务、办公用房出租等。对于密集注册这些公司的目的，SOHO 中国没有公开说明，但在资产出售的关键节点，这一行为难免让业内猜测他的资本流向。

除了资本布局，潘石屹的公众形象也随着事业重心的转移发生了变化。和其他地产大佬的低调风格不同，他长期活跃在微博上，靠着超过 2000 万粉丝成为头部大 V，还因为帮老家卖苹果、分享摄影作品、展示木匠手艺，被网友戏称为“潘苹果”“潘木匠”。但这种 “亲民形象”也引发了争议：国内疫情最严重的时候，潘石屹的公司及家族基金没有捐过一分钱，只在微博上声援武汉，这一行为遭到了不少网民的批评。

事实上，潘石屹夫妇最受争议的是给海外名校大额捐款：2014 年，他们先向哈佛大学捐赠了 1500 万美元，后来又通过基金会追加捐赠 1 亿美元；同年，还向耶鲁大学捐赠了 1500 万美元。

当时张欣解释，捐款是为了“帮助中国贫困学生就读世界一流本科院校”，但随后外界发现，潘石屹的两个儿子先后进入耶鲁大学和哈佛大学就读。对此，企业家曹德旺曾评价道：“存在即合理，潘石屹和他的太太，都很精明。”