北京买房：理清思路，购房建议1708

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我和男友准备结婚，我有京户，有购房资格。现在两个选择，一是两家合资+按揭买一套通州两居，自住兼保值，预算是首付160万，贷款200万左右。二是我父母建议我婚前先用资格买一套商住公寓，50万左右的，然后再买普通住宅。

但这第二个选项会导致房子的品质下降，或者是面积减小。优势只是多了每月1K多的租金而已。所以我们小两口是倾向第一方案的，但我们也理解我父母的想法，是想给我在婚前做个保障。想听听您的意见，这种通州小公寓有投资价值吗？

A：

1、您这又是属于家务事儿的，外人就算提出了建议也没什么意义啊，最后只能是关起门来自家人商量。

2、我只谈公寓的优劣势吧。优势是能用较低的成本解决居住问题，出租的话租金收益率也明显高于普宅平均值。再一个不太算优势的是，有可能再次暴涨暴跌，对专业炒房客来说有可能靠短期炒作赚钱。

公寓的劣势，一是居住体验不太好，得房率低+环境比较乱+公共设施损耗大。二是有潜在的风险，比如房产税如果征收，大概率是从公寓开始，因为商业地产的房产税法规早就制定了。再有就是土地年限短，到期后有可能征收高额土地出让金。还有就是政策在大多数时期都是打压的，甚至越来越严，那公寓的优势就降低或不存在了。

之所以到目前为止没有基金和机构投资公寓，就是因为虽然表面利润高，但潜在的风险大，所以才没有大资金来投资。

3、所以对公寓的常规建议是，如果注重租金高那就买，注重其他的就意义不大了。而且建议是随时关注政策，感觉不对就尽快出手。其他没建议，家务事只能自家人商量。

仅供参考。

二

Q:

请问：我的情况是单身男士，35岁，离异状态。离婚时我们只有两套燕郊的投资房产，当时房价已经下跌不少了，所以也就没作价都给前妻了，其他的财产都是个人名下的。

现在是我想买房，有多事的朋友把消息透露给前妻了，她于是联系我希望我接下燕郊这两套房，按照中介评估的市场价，当然还要再适当加些钱，因为这几年燕郊又跌了不少，如果不是首付还高的话早就资不抵债了。

我想问您的是现在接回燕郊的房子合适吗？两套都是福成的小户型，加起来100多万吧，价格要比市场价稍高些，算是给前妻的再次补偿。

A：

1、您这是家务事，外人要给建议的话不也等于是多事了吗？而且还不是完全的市场价，是要稍高一些的，那这既不自住，也算不上投资，只能是自己考量了呗。

2、或者这么说吧，假定没有之前的这些情节，您只是来问现在是否应该买燕郊的房子？那我的回答是能自住就买，不能自住就最好别买。

因为燕郊的房价虽然已经跌去很多，但如果计算租售比或租金收益率的话，仍然是明显低于通州的，更低于朝阳区。这从地段儿角度来说可以算正常的，但也代表着居住的性价比低于北京+保值风险高于北京。

所以我建议是能自住再买，不能自住就算了。或者说是如果持有燕郊的房子，能自住的留着，不能自住的最好卖掉。

3、其他我没什么可说的，您和前妻的补偿问题只能自己考量，我不敢多事。

仅供参考。

三

Q:

请问，海淀紫竹桥有套化工大学的老房，同事家的现在要卖，65平两居400万带电梯，能买吗？价格您觉得是否合适？还有溢价吗？买来之后我是给孩子当学区房兼顾保值的。

A：

1、这具体的房源我可说不出什么，不到现场的话看户型图没什么用，这都得看具体情况评估的。所以您还是问当地中介吧，只有他们熟悉情况。

2、不过400/65=6.15万，这单价好像明显偏低似的，这地方按说怎么的得8万左右，那这套房为什么这么便宜？真的是因为你们同事关系好吗？我觉得还是搞清楚吧，如果关系没到同甘共苦的程度，那这价格就不太合情理了。

3、我建议是先看房子有没有硬伤或瑕疵，比如是不是临街噪音大？是不是顶层底层？户型朝向如何，采光有没有遮挡？然后再看室内设施有没有硬伤，承重墙是否有损坏，管道是否有堵塞？电路是否正常？

都没问题的话就先跟中介打听，然后再去物业或居委会问问，这家是否有产权纠纷，是否有官司？跟邻居是否有矛盾？主要问邻居是不是神经病？是不是不讲理？是不是有恶疾？是不是制造噪音或有猫狗+废品囤积什么的？

还没有结果就去小区楼下找大爷大妈之类的再聊聊，反正就是尽量搞清楚便宜的原因。任何商品都不怕便宜，但要有便宜的道理，别贪便宜却买来一堆麻烦。

4、如果这么便宜+没硬伤，那就应该是没溢价了呗，买到手的话各项都能兼顾。但我总觉得这有点儿太便宜了，还是问清楚吧。或者说如果这价格就是现在的市场价，那肯定还有溢价，但如果是特殊的便宜那就没溢价了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我儿子和他女友在北京一直想买房，他们认为是北京房价不像老家小城市，已经到底了。但说实话，我们老家的房价跌的很厉害，最高六七千的现在三千多都卖不掉，还在跌。

我们不知道北京的情况，但我们也看老家的楼房，使用率真的不高的，不像农村的房子，一天到晚都得进进出出的忙，而城里楼房不光有公摊面积，而且也就是晚上回来睡个觉，连20%的利用率都达不到。

所以我们虽然也能凑出钱，几十万吧，但加上孩子们的也就不到200万，在北京买不了什么好房子，只能是郊区很远的，利用率更低，我们觉得很不值，想等等。

A：

1、那就等等吧，等市场行情明朗了再说。尤其是买近郊房子的，肯定不会是率先领涨，所以只要不是反应太慢的话也不至于踏空了吃亏。

另外这属于家务事，我好像也帮不上什么忙，还是自己和孩子们商量吧。你们两边都有道理，互相理解吧。

2、不过您这用利用率来比较农村和城市的房产不太合适，完全没有可比性。如果较真儿，那养老社区的房子利用率最高，但这就没什么意思了。

另外很多商品的利用率其实都不高的，比如羽绒服，一年要闲置至少8个月。汽车，除非是开出租跑运输，否则90%的时间都闲置。电视，我们家的一年就春节开几天。好像也就是手机的利用率最高，但夜里总不能也开着直播睡觉吧？

3、所以房子的利用率这事儿没什么意思，这就是城市的特色，尤其是大城市，居住和工作地点大多数都是分开的，北京通勤一小时之内都算近的了，没办法只能接受。所以您还是跟孩子聊其他的吧，比如购房时机和地段儿什么的，所谓利用率没有说服力。

对了，突然想到个不恰当的比方。房子的公摊确实不能直接利用，但咱们天天用手纸，其利用率也只是看上去很高，而实际真正有用的面积不超过20%。可谁能不用手纸了吗？或者能只裁下那20%来用？估计就得用“手指”来替代手纸的公摊了。这只是个笑话，别在意。

仅供参考。

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