半个世纪的东京富人搬家史，早已写好日本房价的剧本

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 泽可巡

“日本房价还会涨吗？”

回答这个问题，其实可以把宏观指标先放一边，因为真正给出答案的，是占家庭总数不到1%的富裕人群。

回顾过去半个世纪，富人往哪里搬家，哪里的地价就率先抬头；他们三十年的搬家史，就是日本楼市趋势最清晰的验证。

把身份刻进山手线内：1970到1990

第一次意识到富人是楼市的指南针，是2003年的初春。

那时我刚到东京，借住在表参道背面一栋老木屋里。隔壁邻居是一位老先生，他曾是某大型造船厂的专务董事，泡沫最顶峰时在赤坂买下一栋低层宅邸，占地六十多坪（约200㎡）。1991年后，地价像融化的雪糕一路下滑，他却迟迟不肯脱手。

老先生的经历是那个年代富人共同的执念——只要住在山手线内，就是某种身份的象征。

港区、千代田、涩谷一带的低层大宅被外籍银行家称作inside the loop。1988年内幸町一块百平米住宅用地单价冲破三千万日元，相当于当时新入职银行职员150年的工资。

那时候，他们手握现金、信用扩张、土地稀缺。地价像被施了魔法，越贵越有人抢。

但，沉醉中无人意识到泡沫声逼近，东京的圆心在1990年攀到顶峰，随后开始塌陷。

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失落的二十年，只租不买：1991到2012

泡沫爆裂的声音其实没那么响，先是落在富人的会计报表上，才慢慢变成我们后来听到的雷声。

1991-2005年，东京核心地价累计跌去七成，等于把资产净值直接蒸发大半，可多数业主仍咬牙“死守”。他们不是不想卖，是卖了也还不起银行的按揭。昔日土地神话成了茶余饭后的黑色笑话。2005年野村综研调查显示，金融资产一亿日元以上的家庭，仅18%愿意再碰日本不动产。

那段时间，房价暴跌，但富人们宁愿每月掏几十万日元房租，却坚持不签字、不拥有、不套牢。

市中心豪宅沦为长租酒店。

与此同时，郊区大宅成了新兴趋势。富人转向东京郊区如多摩和横滨买房，土地宽敞且价格亲民，享受更私密的居住环境。

直到千禧年后，情况才有所好转。2003–2007年，日本走出通缩，东京都先后开通副都心线和东急东横线，涩谷、代官山、广尾、代代木上原被一条“西向走廊”连起来，十五分钟就能到丸之内。

借着轨道红利，涩谷站周边、松涛、代官山启动再开发，低层豪宅逐渐崛起，孙正义、柳井正等富人选择搬到这里，形成“CEO隐形带”。

但他们那时候，押注的只是稀缺地块，而不是整个东京楼市……核心区房价继续阴跌，直到2012年才见底。

安倍经济学点灯，富人回城：2013-2019

2013年4月，各大媒体头版以大幅标题印着的2%通胀目标，富人最先读懂这句暗语：央行要放水。

他们先冲进股市，日经指数从8600点涨到20000点只用了两年，随后把目光投向仍只及峰值一半的二手房：同一条山手线，同一片银杏街，价格比顶峰便宜一半，富人们开始重新审视市中心的投资价值。

2015年，我身边一位做私募的朋友在涩谷广尾买下整栋1984年低层公寓，首付六成，剩余低息贷款。他说：“股票赚倍数，房子赚年息；倍数要止盈，年息可以养老。”当年“亿ション”挂牌占比逼近5%，成为东京房地产市场最热议的话题。

此后六年，东京23区二手房价累计上涨约42%，富人领头，中产跟随，剧本和1980年代惊人相似，只是杠杆低了很多。

先股后房，东京楼市终于等到雪融花开，也是正式复苏的信号：核心区塔楼一栋接一栋拔地而起，富人名下继续持有低调独栋，另一边却住进了安保极严的高层豪宅，大隐隐市。

即便2020年疫情突袭，远程办公让富人搬至远郊，但绝非抛售中心房产。

周一到周三，他们住在市中心塔楼，推开窗户彩虹桥与东京湾就在眼前；周四到周日，隐居在轻井泽或湘南的郊区别墅，烧烤、骑行、开视频会议。

停摆的春季，东京房价并未低头。这时，也没人料到，下一轮爆发正在悄悄蓄力。

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楼市蜕变，出现“双向富人潮”：2021-2025

有着不输于纽约、伦敦、香港、首尔等国际化大都市的经济实力与地位，东京却长期被国际楼市忽略。

被低估的东京，终于在2021-2025年逐渐对标国际。

契机是美国降息、货币超发，日元一路贬至150，给外资带来了前所未有的购房机会。亚洲家族办公室、新加坡基金、香港的高净值人群纷纷涌入，他们一边对冲美元通胀，一边把港区、高轮、湾岸的顶层当“日元安全岛”。

图的不是暴涨，而是看中“全球唯一超低利率+政治稳当”的东京长期投资价值，将其列入全球资产配置的清单。

2025 年上半年，海外资本已买下1.14 万亿日元的日本商业地产，占同期成交 60%，创 2005年有统计以来最高。本地富人开始才意识到：家门口的房子也是国际硬通货。他们同步调仓，把高端住宅变为核心资产。

外资和本地富人的双向流动，进一步加剧了东京市场的国际化趋势。

从2021年到2025年上半年，东京23区的新建公寓四年上涨约57%，至均价约1.3亿日元；二手公寓方面，23区平均期望售价已升至1.1034亿日元，较4年前上涨约1.09倍。

至此，东京不再只是日本人的东京，而是世界资金的必选项。

从为彰显身份购买房产，到泡沫破裂后被困其中，再到宁愿租房不买，选择远郊低价大宅；再借助安倍财政回归市中心，最终见证东京楼市成为全球资产。

日本富人四十年的搬家路线，成了东京房价的先行指标。对普通投资者而言，盯紧富人钱包，比任何宏观数据都早、且更准。

因为，真正愿意用真金白银下注的，才是市场的真信号。

同样是买东京，有人赚汇率、有人吃租金——富人四十年的“搬家游戏”告诉我们：选对地段，才能赢在全球配置的起跑线。

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