激进策略失灵，厦门国资房企四大“黑马”按下减速键

来源：界面新闻

界面新闻记者 | 王婷婷

“闽系”房企一直是房地产发展周期中不可或缺的一股强劲力量。

昔日有以世茂、阳光城、泰禾、正荣、融信、中骏等为代表的闽系民营房企，在房地产“黄金时代”凭借“高杠杆、高周转”模式一路高歌猛进，却因债务危机集体“陨落”；随后又有建发房产、厦门联发、国贸地产等厦门国企依托国资背景逆势突围，在全国热点城市频繁中标“地王”，在行业调整期扮演着重要角色。

2025年开年，厦门国资四子（建发房产、厦门联发、国贸地产、象屿地产）信心满满，手持高预算在公开土地市场接连溢价拿地，建发甚至被称为“地王收割机”。

这期间，建发主攻上海、成都、杭州等热点城市；联发在新管理层战略倾斜下突然果敢起来，一改过往稳健风格，在上海、深圳等地不惜超40%溢价抢地；国贸、象屿相对保守，未参与跨区域“地王”争夺，只选择在各自熟悉的区域“激进”。

但计划赶不上变化，年初的雄心壮志在业绩数据面前，逐渐显露出现实的骨感。界面新闻查询业绩报告显示，截至2025年三季度末，厦门国资四子的销售表现与拿地时的激进形成鲜明反差，且建发、联发录得的业绩都是营收和利润双跌。

以“老大哥”建发为例，今年前三季度，建发房产根据谨慎性原则计提8.17亿元存货跌价准备，实现归母净利润14.5亿元，同比下降9.65%。

联发依然未能实现扭亏，且继续拖累母公司建发股份。数据显示，今年前三季度，联发根据谨慎性原则计提3.31亿元存货跌价准备后，实现归母净利润为-10.40亿元，为建发股份房地产业务分部贡献的归母净利润为-10.06 亿元，同比减少6.34亿元。

联发的持续亏损，也导致建发股份的房地产业务板块呈现亏损，实现归母净利润为-2.26亿元，同比减少6.07亿元。但在上半年，建发股份的房地产业务至少还处于盈利阶段，实现归母净利润0.11亿元。

与此同时，厦门国资四子的这些高溢价项目受入市节奏、产品定价等因素影响，并非都能取得理想的销售成绩。

临近年末，厦门国资四子还有重要项目入市，但楼市传统旺季“金九银十”已结束，市场需求透支、购房者观望情绪渐浓的双重压力，让这些项目的入市之路更显崎岖。能不能顺利去化，不仅关乎短期现金流，更直接决定闽系国资房企这一年的收成和战略成败。

“地王”策略

熬过了增收不增利的2024年，不少开发商决定在2025年大干一场，尤其是对于不缺钱的地方国企来说，更要抓住先机。

于是，房地产行业的激进代表厦门房企坐不住了。界面新闻此前报道，今年三月份，适逢楼市“金三银四”，建发在两天内接连拿下了杭州、成都楼面价最贵的地块。在3月28日上海土拍中，建发也参拍了热门地块静安区大宁地块、浦东新区北蔡地块，只是未能幸运拿到。

具体而言，在成都土拍中，建发以106%的溢价率拿下金融城三期H10地块，成交价33.47亿元，成交楼面价41200元/平方米，这是成都首次楼面价突破4万元/平方米。次日，建发又以34.35亿元拿下杭州蒋村地块，溢价率高达115.39%，成交楼面价88029元/平方米，刷新杭州的楼面价纪录。

然而，决心重仓上海的建发多次在上海土拍中“陪跑”后，只能“曲线拿地”，又斥资123.5亿元拿下上海虹口北外滩山寿里片区和新江湾别墅地块的开发权。

界面新闻从建发业绩会上获悉，董事会主席林伟国表示，公司立志于打造改善类需求产品，要努力开发“灯塔项目”，将其作为践行“好房子”的一种方式。因此，希望能获取一些优质地块，开发具有标志性和引领性的产品。

长期拖累母公司业绩的联发，更是对2025年寄予厚望。年初便宣布进行大规模组织调整，包括董事长换人、总部部门合并及撤销所有城市公司，设立10家事业部。随后，新董事长王文怀带领团队进入核心城市高溢价拿地。

6月19日，联发在深圳土拍中击败中铁、绿城、招商、龙华建设、国贸、中能建、中海等房企，溢价46.6%拿下龙华区地块；次日，在上海土拍中，联发又以41.68%的溢价率竞得浦东曹路地块。仅上半年，联发的权益拿地额就已经超过2024年全年。

不同于建发做的“灯塔项目”，联发要为新青年造房子。

在新掌舵者王文怀看来，“这是一个大有可为的、被忽视的市场空间，我要去创业，要带着研发去生存去发展，值得做，也有机会做。”而且，联发是国有企业，应该在大家犹豫的时候去尝试一下，应该迎难而上解决城市吸引不住年轻人的社会痛点。

眼看着建发、联发四处凶猛拿地，同为厦门国资房企的象屿、国贸也不能输。

3月28日，在上海土拍中，象屿击败联发，以总价66.78亿元摘得闵行区兰香湖地块，成交楼面价30151元/平方米，溢价率18.97%。

近期，象屿又瞄准川沙板块。据界面新闻了解，象屿发布了浦东新区PDP0-0706单元C05A-18地块新建普通商品房项目招标计划公告，该地块正是上海九批次9幅地块之一。根据招标预告公告显示，象屿拟投资27.35亿元于该幅地块，其中建安成本7.44亿元。

国贸则偏爱成都和上海。

今年6月，国贸以溢价率75.74%摘得成都锦江区一心桥片区1号地块，被称为“成都楼面价第二高”。在上海，国贸主要在郊区发展，尤其是松江。继3月联合中铁建以近50亿元拿下浦东张江地块后，10月份，国贸又联合松江交投摘得松江区中山街道一宗地。

2025年，厦门国资四子拿地各有侧重，却指向一个共同目标，即备足弹药，在市场上寻求差异化打法。但市场调整仍然延续，且房企间的竞争比之前更加激烈，留给厦门国资四子逆势取胜的机会，十分有限。

激进的代价

充足的弹药为厦门国资四子2025年的扩张奠定基础，但激进拿地埋下的隐患，在年末市场降温期开始显现。

首先，高溢价地块转化的项目普遍面临去化压力，叠加行业需求疲软，业绩指标承压，此前的抢占先机逐渐演变为消化包袱，激进的代价正从项目端向财务端持续传导。

以建发位于上海的灯塔项目建发海宸为例，该项目赶上“金九”入市，9月30日首开推出322套房源，均价11.07万元/平方米。截至目前（11月7日），网签仅售223套，还剩99套。

一期未罄，二期又将到来，且单价上涨至11.59万元/平方米，推出109套建筑面积约125-210平方米的房源，11月5日开启认购，预计11月15日开盘。比较意外的是，截至11月10日认购结束，建发仍未公布认购数据。

建发在北京的“灯塔项目”建发·海晏已于上半年入市，总价2000万元起。开盘当天卖出近200套，去化率仅46%，录得销售额62亿元。

成都“灯塔项目”建发·海耀也即将入市，市场吹风销售价格约6万-7万元/平方米。这个成都“地王项目”不仅要面临高房价考验，还有旁边的项目贝宸S1也要与其争夺客户。据了解，作为贝壳旗下贝好家开发的项目，贝宸S1也将于近期开盘。

目前看来，让建发管理层引以为荣的“灯塔项目”并没有收获到理想成绩，反而面临多重困境。据界面新闻了解，建发下半年的新增供货额约为1000亿元。这或许也是今年下半年建发拿地节奏减缓的重要原因。

联发的压力更大。界面新闻了解到，11月8日，联发位于浦东的地王项目联发·金海雲墅已经过会，备案均价6.888万元/平方米，将推出106套建筑面积112-180平方米的房源，即将开始认购。“银十”已过，这个溢价41.68%拿到的项目入市能否达到预期，面临不确定性。

近两年，上海楼市分化现象加剧，核心区域豪宅市场活跃，但郊区及非核心区域去化困难。对于联发高溢价拿的浦东地块而言，售价较高则可能影响去化，若是售价较低又难以盈利。因此，想要凭借该项目实现翻身，并不容易。

还有去年联发联合丰隆近90亿元拿下的新天地地块，至今未入市。当前上海豪宅市场供应井喷，10万+项目上演“神仙打架”，未来入市也会面临竞争考验。

王文怀自己也表态过，“任何企业行为都是市场化、商业化，要保证利润率，不能亏钱，一旦亏钱了，做不长久。所以我还要有合理的利润来让整个体系不断优化，不断往前发展，这是一个非常重要的前提。”

只是，既要又要，在当前的行业环境下显得异常艰难。

摆在王文怀面前的难题是要扭亏。今年前三季度，联发为母公司房地产业务分部贡献的归母净利润为-10.06亿元，同比减少6.34亿元。其间，联发旗下项目结转收入规模有所下降，且受结转项目结构影响，结转毛利率同比亦有下滑。

相对而言，象屿、国贸的选择性“激进”带来的代价较为可控。“成也松江，败也松江”的国贸，今年开始起势，位于松江区的国贸海上原墅三次触发积分，成为2025年上海罕见三触积分热盘。不过到第四批次开盘，当日去化仅80%。

销售转好为国贸带来营收增长。界面新闻查询其公司债券中期报告显示，上半年房地产业务板块录得营业收入100.17亿元，毛利率15.01%；去年同期营业收入为56.38亿元，毛利率13.59%。

象屿鲜少在上海市中心拿地，项目多位于郊区，去化情况面临分化。据界面新闻了解，其位于浦东新区的项目五开五罄，位于嘉定的远香湖岸也五开五罄；但位于浦东新场镇的招商象屿星耀翠湾去化不佳，9月开盘的五期目前网签仅12.9%，还有位于奉贤区的象屿江湾悦府至今仍在续销中。

整体而言，随着房地产行业进入深度调整，厦门国资四子不约而同地进一步聚焦核心城市，并在资金投放、产品打造上积极调整，试图在分化市场中抓住崛起机遇。

然而，当房地产从土地红利转向运营红利，从规模导向转向利润导向，从开发商转向服务商，仅靠国资背景的资金优势与高价拿地的规模逻辑，已难以支撑可持续发展，即便是曾逆势突围的厦门国资房企，也需重新审视激进扩张的代价。

业内人士向界面新闻指出，对地方国企而言，不缺钱的优势不等同于能盈利，如何在拿地时平衡成本与收益、在产品端匹配市场真实需求、在战略上避免重蹈闽系民企高杠杆落幕的覆辙，更为关键。

比如建发能否让“灯塔项目”真正贴合改善需求，联发能否找到“新青年住房”的盈利模型，象屿、国贸能否在熟悉的区域建立不可替代的优势。这些答案，不仅决定着厦门国资四子的下一程走向，也将为行业提供国企如何在调整期突围的重要参考。