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相信这几天，大家都被保利翡丽甲第的销量给刷屏了。

说实话，这个项目能做到这个成绩，挺出乎我意料的。

在开盘前的固有印象中，我觉得这个项目有3个需重点解决的问题：

1丨拿地楼面价约2.38万元，吹风阶段一度高达8-12万。

有人买账吗？2丨这块地并不是一线江景，望江视野有限，周边不利因素还挺多，做好品质得有取舍。

价值分配不均衡，是否不同楼栋、楼层的去化会天差地别？

3丨面积段133-246㎡基本是对标着悦府去做的，那么翡丽甲第户型做成啥样，能对悦府进行降维打击吗？同面积新旧规的拉差，能有多大？

带着这些疑问，我们来对产品做个深入拆解。

（本篇说缺陷和选筹注意事项居多，楼盘优点各种营销物料已经满天飞了，不用我再重复）

意料之外，情理之中大家觉得拿地楼面价2.38万/㎡，开盘要卖多少钱合适？

对于一般项目而言，卖5万就有的赚了。

参考今年开盘的保利天曜，售价接近的情况下，保利发展（区分翡丽开发商是保利置业，非同一家开发商）的拿地楼面价可要到5.1万/㎡。

这也是翡丽甲第在开盘前吹风价被人吐槽的主要原因，大家觉得你不实在。

今年的惯用营销操作就是，高吹低开，主打一个反差营造。

起码在这个盘上，开盘“低价感”的效果是真不错。

相较于员村那边之前没几个等价值的楼盘，大家有可能会怀疑你是来割韭菜的。

但芳村这可不一样了，华润在这里深耕了这么多年，还引入了万象城，客群及区位认可度通过前几年通过市场的沉淀拔高了不少。

所以，前人栽树后人乘凉，大家有华润白鹅潭悦府这个价值锚点，相对更容易接受翡丽甲第的定价。

“让世界重回白鹅潭”，华润这句营销语的含金量还在提升，不止是对楼盘，辐射的更是整个片区。

这样的地块是不是真给开发商捡到漏了?

别急，地块素质细看，还是有差距。

丨地块价值

努力地望江这块地其实在市面上已经很久了，一直没有开发商愿意买账。

知道24年调规，将住宅用地调整到了最北侧（使其望江视角可能性更大），并减少了商业的绑定量，才有后来保利置业接手。

从图则控制效果可以大概看到，这个地块身处立白中心（110m）后面，望江的视野不算太开阔。

而且，项目东西两侧商业用地限高也都是百米及以上，将视线整个包裹住，大部分楼层都只能从周边楼宇的间隙中望江。

1丨最高价值 - T2版楼

开发商在总图的布置上选择先将两栋T2板楼布置在最北端，怼着望江通廊，尽量让中低层也能有望江视野。

但西北侧楼栋同时又对着跨江隧道入口，这路段车流量非常大，噪音和粉尘问题很严重。

2丨走量楼栋 -T3塔楼

我们前面说过，这块地的望江视野很紧张，其他楼栋可就管不了这么多了。

三栋T3摆在南侧，边套都是做的北厅，其中5号楼作为首推楼栋北侧视线最开阔，是T3中视线最好的楼栋。

现状东侧还未建设楼栋，视野还是比较开阔的，但前端户东南正对着医院也是个不利因素。

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