文人论市:论房地产上市公司短中长的业绩趋势

周末，《中国房地产报》发表了社评文章《清理楼市不合理政策 “步子要快一点”》。文章提到，在局部性和整体性的政策细化方面，还有很多限制性措施可以清理。文章明确，“北京、上海、深圳和三亚等城市，可以择机全域放开限购。”官媒如此明确地发声，这让很多短线资金热血沸腾。本周初，估计有不少热钱，会杀进房地产板块，一波小行情，也许可以期待。

风险都是涨出来的，价值都是跌出来的。从去年以来展开的本轮行情中，最落寞的板块，也就是房地产板块了。正如一些股评人士评论的那样，目前大盘在4000点，但具体的板块行情，银行已经在8000点，科技板块在7000点，连新能源、电力、煤炭这些“老登股”中烂兄烂弟，虽然业绩的景气度依然还是每况愈下，但近期也是大幅反弹了，唯有房地产这个赛道，连跌了多年，近期却还在相当于上证指数2000点的位置上趴着，依然纹丝不动。看看房地产的板块指数吧，已经连跌十年了，目前跌幅还在70%:

房地产板块季线

都说物极必反。新能源、电力、煤炭等老登股开始走出行情，也就是这种“物极必反”规律的反映。而且，股市中相关板块走出行情，往往还都是领先于业绩反转的。典型如钢铁板块，年初就走出了行情，但直到半年报与三季报，我们才知道，钢铁股赛道的业绩，真的已经否极泰来了。而新能源、煤炭等，近期虽然已经走出行情，但三季报中，业绩却依然还没有见到丝毫起色。下面的截图，是钢铁板块的走势。

钢铁板块季线

为什么业绩没有见底，上面的那些板块，就能够率先走出反弹行情呢？这就是股市的“晴雨表”作用。——炒股超预期，如果市场已经普遍预期到某个赛道的业绩已经不会更坏，这个赛道的走势，就可能率先起势了。而房地产行业，之所以走势迟迟不见起色，同样也是因为市场预期其“至暗时刻”依然还没到来。

理清了这些问题，我们今天再从基本面上分析一下房地产板块的总体业绩趋势，推断一下房地产板块的大幅反弹行情行情何时能够出现吧。

一、短线看，房地产板块业绩的“至暗时刻”，大体指向今年年报！

本来，今年下半年，就有不少券商开始推荐房地产板块的“抄底”价值。典型如所谓的私募女王李蓓。而且，就连中信证券、高盛等，也认为房地产板块逐步进入了值得投资的区域了。但是，由于期盼中的“救市政策”迟迟不见踪影，尤其是十月份的房地产行情数据依然大不如预期，相关行情，看来还要推迟。

最值得关注的，是十月份的房地产市场数据。房地产销售，历来有“金九银十”的说法，可今年的10月，中国房地产市场依然整体下行，百强房企的单月销售额，同比下降了41.9%。前十个月，TOP100房企销售总额累计同比下降了16.3%，降幅较1-9月还扩大4.1个百分点。这一数据反映出当前房地产市场仍处于深度调整期，房企的销售压力，依然还在持续加大。

与此对应的，是上市房企公布的三季报，绝大多数的头部房企，如万科、绿地、华侨城等，业绩依然不见好转，就连保利发展、招商蛇口、华发股份这样一些市场眼里的“优等生”，三季报居然也出现了颓势。这更加加重了市场的担心。

个人预计，今年年报，应该才是房地产行业业绩的“至暗时刻”。面对目前市场的情况，估计所有的上市公司，都该正视现实，不敢再抱侥幸心态了。预计前面年度已经大幅计提的存货减值，今年更会破罐破摔，加速减值出清，便于后面轻装上阵。前面一直硬抗的，今年估计也装不下去了，会原形毕露了。所以，今年的年报，大概率会天雷滚滚，雷声会进一步盖过往年。

所以，投资房地产上市公司的，今年要特别注意风险。尤其是哪些2020年前后依然盲目乐观大量买地的房地产上市公司，因为面粉大大贵于面包，今年都到了“业绩还债”的时候，真要担心暴雷了。这个时候，甚至也不要迷信什么央企、国企、头部企业了，无论什么类型的房地产企业，都违背不了经济规律。出来混，欠债就迟早要还的，尤其隐蔽负债高、前面计提又不充分的，今年年报，大概率都会原形毕露。

当然，这不是说房地产板块就没有反弹行情。但是，反弹就只是反弹，别想太多。同时，这也不是说所有是房地产股票就没有投资价值。——事实上，前面对存货减值已经计提得比较充分的一些中小房企，其估价早就率先见底了，后面随着个股基本面的反转，自然也就会走出自己的独立行情了。同时，部分已经烂到不能再烂的中小房企，也会因为转型而吸引部分资金炒作 。但那样的炒作，肯定也隐藏风险。

二、中线看，房地产行业还有不少股票面临被淘汰的局面 ，但明年，整个板块已经有相当大的投资机会。

目前，房地产企业哀鸿遍野，各地的中小房企，活得好的已经不多了，要么都已经名存实亡，要么也是在苟延残喘。事实上，就连在前些年房地产竞争中脱颖而出的上市房企，目前还过得“从从容容游刃有余”的，也不多了。有人统计，剔除重复上市的，高峰时，在A股与H股上市的房地产公司总共也不过190余家，而这两年，已经退市与摘牌，累计已经高达23家。上市房企尚且如此，其它房企的生存状况，可想而知。

文人预计，未来尤其明年，大量房地产公司关门、退市的趋势，还会延续。不少房地产企业，是熬不过这个“地产冬天”的。所以，投资房地产上市企业，识别风险，至关紧要。文人前面专门谈到的“四高四差”八项指标，就是文人根据自己多年投资房地产上市公司的心得所推出的一种风险识别系统，喜欢的可以多看看。特别提示，明枪易躲，暗箭难防。兄弟姐妹们一定要高度关注隐蔽负债，识别出那些躲在“少数股东权益”与“永续债”背后的上市房企，免得无妄之灾降临。

但是，冬天到了，春天就不会远了。虽然房地产行业后面还有苦日子，但从投资的角度，个看明年就已经是布局房地产行业的好日子了。毕竟，衣食住行，是老百姓的基本需求，房地产行业，未来一定还会有相当规模。而且，虽然房地产行业在宏观经济中的地位已经大幅下降了，但其地位，依然还是不能低估。这个，从十五五规划中多次谈及，也可以看出。个人相信，先知先觉的大资金，是不会放过其中的投资机会的。毕竟，危就是机。就算后面只保留10万亿的年销售规模，房地产是一个大赛道。目前，地产股已经普遍腰斩再腰斩，而垃圾企业的大量出清，就必然意味着集中度进一步提升，对剩下的企业，机会就在眼前了。嗜血的资本，一定会放过。

三、长线看，中国的房地产行业，依然还会有所作为，前景并不悲观。

这个，其实不用多说。正如前面谈到的，就算后面只保留10万亿的年销售规模，房地产依然是一个大赛道，依然没有几个赛道可以比拟。

再举两个数据吧。其一，根据国家权威部门发布的数据，目前七十个大中城市的住宅销售均价在1.3万元每平方米，折合下来，不过也就1900美元每平方米。这个价格，在全球城市中，怎么看也不贵了。而统计的这七十个大中城市，放在全球看，大多数也都是进入亚洲城市TOP100、全球城市TOP200之中的城市了。而且，以中国目前的增长态势，未来，这些城市的排名还会上升，人均收入还会大幅增加，这个平均房价，真心已经不贵了。而且，人民群众对好房子的需求，方兴未艾。

其二，统计数据也表明，在发达国家看，房地产行业占GDP的比重，普遍都在13%-16%，都是举足轻重的行业。而我国，今年目前的比重，已经掉到只有6%出头了。显然，过犹不及，目前的情况，也是不正常的。长线看好房地产行业，应该没啥问题。

文人炒股，观点可能错误，但从来旗帜鲜明，绝不含糊其辞。综上所述，文人关于房地产行业的核心结论是:今年年报是房地产行业的至暗时刻，大家需要防雷。但明年，房地产板块应该就有一波不错的反弹行情。长期看，严冬过后，留下的房企就会获得新生，有相当的投资价值。这个，就是文人的基本结论。

但是，投资是需要灵性的。文人经常说 : 领先一步是死，领先半步是生。是否投资房地产赛道，以及如何投资房地产赛道，大家自己判断吧。有了自己的判断，然后知行合一。文人绝不勉强 ！

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