从超万亿元化债看房地产新生之路

转自：证券日报

    ■王丽新

    近日，融创中国及碧桂园境外债务重组迈过最难一关，分别削减约96亿美元和117亿美元债务。据中指研究院监测，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约1.2万亿元。

    在笔者看来，此次万亿元级化债的核心突破在于从“债务展期”转向“实质削债”，出险房企通过债转股、资产抵债等多种创新方式削债（部分企业削债比例高达70%），不仅显著减轻短期偿债压力，改善行业资产负债表，更让行业风险出清迈入新阶段。但与此同时，也必须清醒认识到，债务重组只是暂时解决流动性危机，是“止血”而非“痊愈”。房地产行业的真正新生之路，要着眼于将化债与经营转型相结合，多线并行创收，恢复企业自身“造血”能力，实现可持续发展。

    全力冲刺“保交付”，筑牢经营根基。化债与保交付，在较早时期是出险房企将有限资源投向哪里的两难选择。化债工作获得关键性突破后，房企的首要工作变得愈发明晰，即保交付。

    眼下，品质交付已晋级为评估出险房企乃至所有房企经营是否处于正轨的核心指标。保交付，是房企不可推卸的责任，更是重建企业和市场信任的“生命线”，部分自救能力较强的房企已意识到，只有保证交付质量，才能真正拥有“活下去”的客户根基，确保项目交付的连续性与稳定性，才能谈未来发展之路。这项工作的顺利完成，对于护住房企可持续经营命脉、恢复市场信心乃至稳民生都至关重要。

    完成保交付目标，仅仅靠债务重组减缓资金压力是不够的，企业仍需想更多办法筹措资金，比如通过盘活存量资产等方式，拓宽变现渠道。

    改善现金流对出险房企而言，难度大但紧迫性更强。在没有增量投资变现的背景下，盘活、销售和运营存量资产，尤其是重资产如何快速变现以及利用政策工具寻求专业协助，让“沉睡”资产“醒”过来，是关键。

    政策层面，各地城市房地产融资协调机制“白名单”为合规项目提供融资保障。完成债务重组后，出险房企可以更关注并积极争取进入“白名单”，逐步重启各地项目开发建设以及销售，间接缓解整体压力。

    市场层面，资产管理公司（AMC）的深度参与是重要助力。对于债务结构特别复杂的企业，可以考虑引入AMC参与重整，利用其专业经验处理不良资产，并为引入其他战略投资者创造条件。以金科股份化债1470亿元的重整案为例，长城资产以“产业投资人+财务投资人”双重身份介入，通过收购不良债权、注入增量资金、优化项目运营等方式，成功盘活重庆威斯勒等停工项目，这种“AMC+地方国企+市场化资本”的纾困范式，核心在于开创“司法重整+战投赋能+业务转型”风险出清样本，实施“汰旧、取新、强链”转型路径，为行业盘活存量资产提供可借鉴经验。

    当然，不是所有出险房企都能走这一重整模式，自救能力较强的房企在推进债务重组之际，已在积极创收，努力重构经营模式。

    例如，转向轻资产运营，开拓多维增长空间。在债务重组过程中或者完成债务重组后，碧桂园等多数房企都将战略重心转向代建、物业管理等轻资产且有稳定现金流进账的业务，尝试探寻新发展机遇。

    这类业务不需要大规模资本投入，一能有效控制负债规模；二能将积累多年的产品开发经验、品牌影响力变现；三能覆盖项目、企业管理团队经营支出。当然，这些业务短期内难以替代传统开发业务，利润率空间也不大，但代表着行业从增量开发向存量运营转型的未来发展方向。

    随着房地产市场进入深度调整期，出险房企之外，优质房企也在多维度开拓新业绩增长点，试图用新打法构建新发展模式。比如，商业赛道中，今年以来全国消费增势良好，持有购物中心数量多、运营能力强的房企，正在努力打造商业地产“新引擎”，并通过REITs（不动产投资信托基金）等多元融资渠道破解重资产运营难题。再比如，物管行业已从外延式扩张走向内生型增长新阶段，物管公司回归服务主业，将AI深度嵌入决策、客服、供应链等业务环节，实现降本增效。此外，还有地产商正结合自身资源禀赋，加大在产业园、物流、养老等新赛道的投入。

    破茧方能重生。历经近4年的洗牌调整，这场万亿元级化债，不仅是风险化解的里程碑，更是行业转型的新起点。未来，立足城市内涵式发展和城市更新大场景，房地产市场投资逻辑将以注重经营质量和可持续发展能力为核心准绳，房企将加速从“开发驱动”向“运营驱动”转型，推动整个房地产行业构建新发展生态。