多个核心片区楼盘进行“商改住”，长沙正掀起一轮“商改住”高潮

如今的长沙楼市，“商改住” 无疑成为了最炙手可热的现象，从芙蓉主城到梅溪湖国际新城，从一线江景盘到地铁口项目，商业性质的土地与建筑纷纷迈向住宅开发的转型之路，这股浪潮正以迅猛之势席卷全市，深刻地改变着城市的面貌与房地产市场的格局。

在政策的推动下，长沙 “商改住” 项目如雨后春笋般涌现，多个区域的项目纷纷进行规划调整，呈现出多区域开花的态势。

天际岭植物园片控规 G09 - C013 地块的调整备受瞩目。2025 年 7 月 22 日，长沙市自然资源和规划局发布了该地块的规划修改批前公示 ，拟将其用地性质由商业用地巧妙调整为商住用地，商住建筑面积比精心设定为 40:60，建筑控高也从 120 米被精准提升至 150 米，同时删除了补征相关备注，其余指标则维持不变。

此地块地理位置得天独厚，处于雨花区红星洞井板块，恰好位于湘府路与万家丽路交汇处东南角，交通网络极为发达，紧邻万家丽快速路与湘府路高架这两条城市快速主干道，能够便捷地直达省府、洋湖、星沙、高铁南等区域。

轨道交通方面更是优势显著，它紧邻地铁 5 号线板塘冲站，并且规划中的地铁 8 号线也将在此站点换乘，为居民的出行提供了极大的便利。周边的教育资源同样丰富，枫树山南屏锦源小学、泰禹小学等学校环绕；商业氛围浓厚，不仅地块自带商业，还被红星商圈、喜盈门商圈所环绕，德思勤、G58 智趣 MALL、步步高星城天地等商业综合体也近在咫尺 ，满足了居民日常生活的各种需求。

梅溪湖国际新城二期中轴地块的规划调整同样引发了广泛关注。2025 年 10 月 24 日，长沙市自然资源和规划局公示了梅溪湖国际新城二期东南片区的规划调整方案，其中涉及中塘站地铁口附近、招商花园城西侧的两宗核心地块 。

一宗较大地块性质由商业用地成功调整为居住用地，用地面积达 35169㎡，容积率被严格控制在 2.1 以内，建筑高度限制在 100 米以下；另一宗地块仍保留商业用途，然而用地面积缩减至 6017㎡，建筑高度上限则调整为 150 米。这一调整带来了建筑面积的显著变化，住宅部分建筑面积从 3.08 万㎡大幅增至 7.39 万㎡，增幅高达 4.31 万㎡；而商业建筑面积却从 31.9 万㎡锐减至 1.2 万㎡，减少了约 30.3 万㎡ 。

该区域凭借其优质的教育资源，如北面的麓山梅溪湖实验中学、东北面的岳麓区实验小学，以及丰富的景观资源，如南面的象鼻窝森林公园，还有便捷的地铁交通，吸引了众多购房者的目光，此次规划调整无疑将对该区域的发展产生深远影响。

明昇壹城的 “商改住” 规划调整也备受市场关注。该项目商业部分已全部封顶，但部分建筑在封顶后长期处于毛坯状态。

如今改为商住性质，虽然并未明确透露商住比及改规区域，但从现状合理推测，东边商业街、东南角商业、西北角已建成投入使用的商业大概率不会变动，改动的部分很可能是京港澳高速与劳动路交汇的三栋商业 。

明昇壹城位于高铁板块核心位置，是一个总建面高达 146 万方的大型成熟社区，涵盖了别墅、洋房、高层等多种物业类型，且大部分已交房。项目配套优质教育资源，拥有枫树山明昇小学和长郡双语雨花中学，临近地铁 4 号线粟塘站，交通十分便利。

此次 “商改住” 调整一旦落实，有望释放约 24.48 万㎡的建筑面积，为市场带来新的住宅供应，进一步提升项目的居住价值。

长沙五江国际广场则实现了从 “纯商业” 到 “商住混合” 的华丽转身。项目总面积 87074㎡，用地面积 73085㎡，容积率 6.0，限高 200 米，商住比、建筑密度和绿地率后续将结合可行方案进行论证确定 。

该项目位于天心区芙蓉南路，距离地铁 1 号线桂花坪站约 400 米，负一层商铺直接联通地铁 1 号线桂花坪站，并与地下停车场相连通，交通优势明显。

项目主体由 5 栋建筑组成，其中 A 座为 200 米 / 6 + 37F 超高层公寓式办公楼，B 座为 188 米 / 5 + 35F 超高层公寓，C 座为 170 米 / 5 + 35F 超高层公寓，D 座为 99 米 / 5 + 21F 标高公寓，E 座为 20 米 / 5F 的总部基地办公楼 。此次 “商改住” 调整后，住宅占比虽未明确显示，但梦乐城上盖住宅这一独特设计，无疑将成为项目的一大亮点，吸引更多购房者的关注。

长沙旺德府万象时代项目同样在 “商改住” 浪潮中脱颖而出。2025 年 6 月 20 日，长沙市自然资源和规划局发布批前公示，芙蓉区浏阳河东的旺德府万象时代拟由纯商业用地改为商住用地，这不仅是芙蓉主城首个 “商改住” 地块，更是长沙首个已建成项目 “商改住” 的成功案例 。

调整后，该地块商住比例精心设定为 77:23，容积率维持在≤4.0，建筑高度控制在 150 米。项目地理位置优越，坐落于芙蓉主城隆平新区的核心地带，紧邻 6 号线地铁口，出行极为便捷。

“商改住” 这一变革在长沙房地产市场中引发了广泛关注，然而，并非所有人都对这一转变持乐观态度。在政策推动和市场需求的背后，一些因 “商改住” 而引发的争议与维权事件逐渐浮出水面，成为了社会关注的焦点 。

保利时代北中心项目便是其中的典型案例。该项目在销售过程中，开发商曾信誓旦旦地承诺将建设 32 万方的综合体商业以及 200 米的地标建筑，这一宏伟规划吸引了众多购房者的目光 。

然而，随着 “商改住” 计划的推进，业主们开始担忧开发商的承诺能否兑现，他们担心规划中的商业项目会因 “商改住” 而缩水甚至消失 。这种担忧并非毫无根据，商业配套对于一个社区的重要性不言而喻，它不仅关系到居民日常生活的便利性，还直接影响着房产的保值增值能力 。

业主们基于商业配套承诺支付了较高的房价，如今却面临着商业配套可能无法兑现的风险，这让他们感到自身的权益受到了严重侵害 。据初步统计，业主们因商业配套承诺而支付的溢价约为每平方米 2000 - 3000 元，总计损失可达数十亿元 。面对这一情况，业主们积极行动起来，与开发商进行交涉，他们要求开发商严格按照土地出让合同约定和公开承诺，完成商业综合体的建设，并制定明确的建设时间表，设定不可延期的完工节点 。

长沙万境潇湘楼盘也因 “商改住” 陷入了争议的漩涡 。该楼盘的业主们在购房时，开发商明确承诺西南侧地块为纯商业用地，将建设超市、便民中心等商业配套，这成为了吸引业主购房的重要因素之一 。

然而，开发商却申请将该地块篡改为商住用地，商业占比大幅降低，仅为 11% 。这一变更让业主们感到被欺骗，他们愤怒地指出，开发商的行为不仅导致他们所期待的生活配套严重缩水甚至消失，还使原本承诺的 “1700 米永久无遮挡江景” 化为泡影，房产价值也因此受到了极大的影响 。

周边 7 公里内无大型商超，“生活难、停车难、看病难” 等问题接踵而至，给业主们的生活带来了诸多不便 。此外，变更后的总户数将大幅增加，预计将超过 1333 户，近 4000 人，按法规必须配建小学并扩建幼儿园，但地块已无空间，人口激增将彻底压垮现有道路、学校、污水处理等基础设施，教育危机、交通瘫痪、环境恶化等问题迫在眉睫 。业主们多次在问政湖南等平台投诉开发商的 “商改住” 行为，表达他们的不满和诉求 。

长沙梅溪湖二期中轴线的 “商改住” 调整更是引发了一轮舆论风波 。梅溪湖二期一直以来都承载着人们对于高品质生活和完善配套的期待，然而，部分地块的 “商改住” 调整让业主们感到失望和担忧 。

原本规划中的商业配套是区域发展的重要支撑，如今商业用地的减少，让业主们担心未来的生活便利性和区域的发展潜力 。一些业主甚至喊出了 “梅溪湖二期没救了” 的声音，表达他们对规划变更的极度不满 。

他们认为，“商改住” 虽然在一定程度上可能缓解商业地产库存压力，但却牺牲了区域的整体规划和业主的利益 。在他们看来，商业配套的滞后将导致区域活力不足，影响房价的稳定和上涨，也会降低居民的生活质量 。

这些业主的担忧和反对并非无理取闹，他们的 “被欺骗感” 源于开发商承诺与现实的巨大落差 。商业配套的缩水不仅影响了他们的日常生活，还对他们的房产投资价值产生了负面影响 。在购房时，业主们往往会考虑到周边的配套设施，包括商业、教育、医疗等，这些配套设施是他们选择购房的重要依据 。当开发商改变规划，减少商业配套时，业主们的权益无疑受到了侵害 。此外，“商改住” 还可能引发一系列连锁反应，如交通拥堵、教育资源紧张等问题，这些都让业主们对未来的生活充满了担忧 。

最后，“商改住” 已成为当下长沙房地产市场不可阻挡的趋势，在化解商业地产高库存、盘活存量土地方面发挥着重要作用 。但这一变革也带来了诸多问题，如业主权益受损、区域规划调整等，引发了社会各界的广泛关注与争议 。

对于开发商而言，在推进 “商改住” 项目时，应充分尊重业主的权益，保障业主的知情权 。在项目规划调整前，积极与业主进行沟通协商，详细说明调整的原因、内容和影响，避免因信息不对称导致业主产生 “被欺骗感”，从而引发不必要的纠纷 。同时，要严格履行承诺，确保商业配套的建设符合约定，维护企业的信誉和形象 。

政府在推动 “商改住” 的过程中，需发挥宏观调控的作用，平衡好住宅增量与城市配套之间的关系 。要充分考虑区域的承载能力，合理规划住宅建设规模，避免因住宅供应过度增加而导致公共资源紧张，如教育、医疗、交通等配套设施无法满足居民的需求 。同时，要加强对 “商改住” 项目的监管，确保项目的建设符合规划要求和质量标准，保障购房者的合法权益 。

随着 “商改住” 项目的陆续推进和入市，长沙房地产市场格局必将迎来深刻的变化 。这一变革既带来了机遇，也带来了挑战 。

未来，长沙房地产市场将如何发展，“商改住” 又将何去何从？欢迎在评论区留言互动，分享你对长沙 “商改住” 的看法 。