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上海买房必看！新江湾城 1.55 低密大盘，建发海宸帮你圆主城改善梦

亲爱的朋友，如果你正在上海主城区看改善房，是不是总觉得 “鱼和熊掌不可兼得”？想找低密度、舒适度高的社区，大多位置偏远；想留在核心区，又要面对拥挤的容积率和老旧的社区环境？作为在上海房产圈摸爬滚打多年的置业顾问，我太懂这种纠结了！直到建发海宸的规划方案公示，我第一时间就觉得 —— 这可能就是大家苦苦寻觅的 “理想家”！

今天就像跟闺蜜、兄弟聊天一样，把这个新江湾城的 “灯塔项目” 掰开揉碎了跟你说，从户型到配套，从生活便利到未来价值，全是真心实意的干货，帮你看看它到底是不是最适合你的那套房。

先跟你说说我为啥这么看好这个项目。新江湾城是什么地方？上海主城区公认的高端住区，有生态、有学区、有地铁，但这些年新房有多稀缺？相信关注过的朋友都知道，要么是小体量楼盘选择太少，要么是户型设计跟不上现在的居住需求，改善客群想换套满意的房子太难了。而建发海宸，容积率仅 1.55，规划了 1156 套房源，涵盖小高层、洋房和叠加别墅，还是建发房产的 “灯塔项目”—— 这意味着从产品设计到社区品质，都是按标杆水准来的。光这几点，就已经秒杀了主城区大部分改善盘，更别说它还处在新江湾城核心区，周边配套成熟到让人惊喜。

一、户型篇：1156 套房源覆盖全需求，每个户型都藏着 “懂生活” 的小心思

作为改善房，户型绝对是核心中的核心。毕竟房子是要住几十年的，采光、通风、空间利用率、动线设计，每一点都直接影响日常幸福感。建发海宸规划了小高层、洋房、叠加别墅三种产品，不管你是三口之家、二胎家庭，还是想和父母同住的大家庭，都能找到适配的户型。而且我仔细研究了规划细节，发现每个户型都藏着建发的 “小心思”，完全是站在居住者的角度设计的。

先说说小高层，这应该是大部分改善家庭的首选。规划了 10 栋小高层，房源量充足，选择空间大。最让我惊喜的是楼栋排布 —— 斜向 30~45° 的设计，可能有朋友会疑惑 “为什么不并排建？”，其实这里面大有讲究！这种排布既能最大程度利用新江湾城的生态景观，让更多户型能看到小区外的生态走廊和小区内的园林，又能减少楼栋之间的遮挡，保证每一户的采光和通风。想象一下，早上起床拉开窗帘，阳光就能洒满房间，晚上下班回家，推窗就是绿树成荫的景色，心情都会变好很多。

小高层的层高也很亮眼，3.05 米的标准层高，比市面上很多 2.8 米、2.9 米的楼盘高出不少。别小看这十几二十厘米的差距，实际居住体验天差地别！首先，采光会更好，房间显得更通透；其次，装修时吊顶、装中央空调、新风系统都不用束手束脚，不用担心压抑；就算以后想装吊灯，也有足够的空间，装修可塑性特别强。而且楼间距做得很舒适，不会有 “楼看楼” 的压抑感，私密性也更好，平时在家活动不用怕被对面楼栋看到。

再说说洋房，6 栋纯洋房，在主城区简直是 “奢侈品” 级别的存在。洋房的层高更高，达到了 3.2 米，空间感直接拉满！而且洋房的梯户比更低，大概率是一梯两户，上下楼不用等电梯，居住的舒适度和私密性都远超小高层。想象一下，每天上下班不用挤电梯，电梯里永远不会太拥挤，这种从容感是很多高层住户羡慕不来的。

洋房的户型设计也偏向 “舒适型”，比如客厅面宽可能会达到 4.2 米以上，大横厅设计，不管是家人日常活动，还是朋友聚会，都显得特别宽敞。而且洋房的得房率通常比小高层高，可能在 85% 以上，同样的建筑面积，实际使用空间更大。比如 120㎡左右的洋房，可能比市面上 130㎡的小高层使用空间还大，性价比超高。

接下来是叠加别墅，13 栋叠加别墅，对于想在主城区实现 “别墅梦” 的朋友来说，简直是福音！新江湾城作为高端住区，别墅产品本来就稀缺，而建发海宸的叠加别墅，不仅能满足你对低密生活的向往，还能享受主城区的成熟配套，不用为了别墅而牺牲生活便利性。

叠加别墅分为上叠和下叠，不管是哪一种，都有自己的亮点。下叠通常带有花园，面积可能在 30~50㎡左右，平时可以种种花、养养草，或者给孩子做个游乐区，周末邀请朋友来烧烤、喝茶，简直是 “都市里的田园生活”。而且下叠的地下室空间也很实用，可以做成影音室、健身房、书房，满足家人的各种兴趣爱好。

上叠则带有露台，面积可能在 20~30㎡左右，晚上可以吹吹晚风、看看星星，或者做成空中花园，种点多肉、蔬菜，也是一种别样的生活情趣。而且上叠的视野更好，能俯瞰小区园林和周边的生态景观，私密性也很强。

不管是哪种户型，建发海宸都注重 “实用性” 和 “舒适度” 的平衡。比如户型大多是南北通透的设计，保证空气流通；动静分区合理，休息区和活动区分离，不会互相干扰；厨房是 U 型或 L 型设计，操作空间大，做饭更方便；卫生间大多是干湿分离，干净卫生，使用效率更高。

而且建发作为国企，在产品品质上一直很靠谱，“灯塔项目” 更是会在细节上精益求精。比如门窗会采用断桥铝 + 中空玻璃，隔音、隔热效果更好，平时关上窗户，就能隔绝外界的噪音，在繁华的主城区也能享受安静的生活；电梯会选用知名品牌，运行平稳、速度快，减少等待时间；小区的智能化配置也会很完善，比如人脸识别、智能门禁、视频监控、一键报警等，居住更安全、更便捷。

二、地段篇：新江湾城核心区，每一项配套都 “戳中” 生活痛点

买房看地段，这句话永远没错。而建发海宸的地段，简直是 “老天爷赏饭吃”—— 新江湾城核心区，西侧紧邻豪宅上海院子，被新江湾生态走廊环绕，不管是生态环境，还是周边的居住氛围，都是顶级的。而且周边的配套成熟到 “出门即享”，不管是交通、教育、商业，还是医疗，都能满足你所有的生活需求，完全不用等 “规划中的配套”，入住就能享受便利的生活。

1. 交通：三轨交环绕，去哪都方便

对于在上海工作生活的人来说，交通便利太重要了！每天通勤少花半小时，一年就能多出来很多时间陪伴家人。建发海宸周边有 10 号线、18 号线、20 号线（在建）三轨交环绕，堪称 “地铁上盖级” 配套。

其中，距离 10 号线殷高东路站仅 700 米，步行大概 10 分钟就能到，这个距离刚刚好，不远不近，既享受了地铁的便利，又不会被地铁的噪音影响。10 号线是上海的 “黄金线路”，直达虹桥火车站、虹桥机场、豫园、南京东路、静安寺等核心区域，不管你是上班通勤，还是周末出游，都非常方便。比如从殷高东路站坐 10 号线，到五角场只要 2 站，到南京东路只要 8 站，到虹桥火车站只要 12 站，完全不用换乘，节省了很多时间。

18 号线距离项目也不远，步行大概 15 分钟左右，或者坐两站公交就能到。18 号线连接宝山、杨浦、浦东等区域，直达复旦大学、上海科技馆、龙阳路枢纽等，进一步扩大了出行范围。未来 20 号线（在建）开通后，交通会更加便利，出行选择也更多。

除了地铁，项目周边的公交线路也很多，比如 168 路、90 路、1201 路等，覆盖了周边的主要商圈和地铁站，平时不想坐地铁，坐公交也很方便。而且项目临近殷高东路、淞沪路等主干道，自驾出行也很便捷，通过中环路、北环路等快速路，能快速到达上海各个区域。

2. 教育：从幼儿园到大学，优质学府环伺

对于有孩子的家庭来说，教育资源绝对是买房的 “重中之重”。而建发海宸周边的教育资源，简直是 “神仙配置”，从幼儿园到大学，全年龄段优质学府环伺，让孩子在家门口就能享受好教育。

幼儿园方面，有中福会幼儿园，这可是上海顶尖的幼儿园之一，师资力量雄厚、教学理念先进，很多家长挤破头都想让孩子进去。而且项目周边还有其他优质幼儿园，比如民办阳浦幼儿园、公办的新江湾城幼儿园等，选择很多，不用为了幼儿园而发愁。

小学和初中方面，有上音实验学校，这是一所九年一贯制学校，以上海音乐学院为依托，注重艺术教育和文化教育的结合，教学质量很高，在杨浦区排名靠前。而且周边还有复旦大学附属小学、同济大学附属中学等优质学校，教育资源非常丰富。

大学方面，周边有上海交通大学、复旦大学、同济大学等顶尖高校，学术氛围浓厚，平时带孩子去大学里面逛逛，感受一下学术气息，对孩子的成长也很有好处。

更重要的是，新江湾城的教育资源不仅优质，而且距离都很近，大多在 1-3 公里范围内，平时送孩子上学不用跑太远，节省了很多时间和精力。比如上音实验学校距离项目大概 1.5 公里，步行或骑车就能到，不用为了送孩子上学而早起赶车，也不用担心堵车。

3. 商业：从日常购物到高端消费，满足所有需求

生活离不开柴米油盐，也离不开休闲娱乐，而建发海宸周边的商业配套，能满足你从日常购物到高端消费的所有需求。

首先是日常购物，项目周边有 MEET678、悠方购物中心，距离都很近，步行大概 10-15 分钟就能到。这两个商场都是社区型购物中心，里面有超市、生鲜店、药店、银行、餐饮等各种业态，平时买个菜、买瓶水、取个快递，都非常方便。比如 MEET678 里面有盒马鲜生，下班回家顺便买些新鲜的食材，晚上就能做一顿丰盛的晚餐；悠方购物中心有星巴克、麦当劳、各种特色餐饮，平时想吃点好吃的，不用跑太远。

如果想逛大型商圈，坐 2 站地铁到五角场就到了。五角场是上海的核心商圈之一，有合生汇、万达、百联又一城等大型商场，不管是逛街购物、看电影、吃大餐，还是亲子娱乐，都能满足。比如周末带孩子去合生汇的儿童乐园玩，或者和朋友去万达看电影、吃火锅，都非常方便。而且五角场的商业业态非常丰富，从平价品牌到高端奢侈品，应有尽有，不管是日常消费，还是偶尔的高端购物，都能满足。

除了这些大型商场，项目周边还有很多社区底商，比如便利店、水果店、理发店、干洗店等，平时生活所需，出门就能解决，不用跑远路。比如早上上班前在便利店买个早餐，晚上下班回家在水果店买些水果，都非常便捷。

4. 生态：被生态走廊环绕，主城区的 “天然氧吧”

在上海主城区，能拥有优质的生态环境，简直是一种 “奢侈”。而建发海宸被新江湾生态走廊环绕，周边还有新江湾城公园、安徒生童话乐园等，生态环境好到让人羡慕。

新江湾生态走廊是上海知名的生态景观带，全长约 4 公里，宽约 200 米，里面有大片的绿地、河流、湿地，种植了各种树木和花卉，是名副其实的 “天然氧吧”。平时早上可以去跑步、散步，呼吸新鲜空气；晚上可以带着孩子、老人去遛弯、聊天，享受惬意的时光。而且生态走廊里还有很多健身设施、儿童游乐设施，不管是大人还是孩子，都能找到自己喜欢的活动方式。

新江湾城公园距离项目也不远，步行大概 20 分钟就能到，公园里面有湖泊、草坪、假山、亭台楼阁，景色非常优美。周末可以带着家人去公园野餐、放风筝、划船，或者只是坐在草坪上晒晒太阳，放松一下心情，远离城市的喧嚣。

安徒生童话乐园是孩子们的天堂，距离项目大概 3 公里左右，开车 10 分钟就能到。乐园里有各种童话主题的游乐设施，比如旋转木马、海盗船、过山车等，还有很多互动体验项目，孩子一定会非常喜欢。平时周末带孩子去玩，既能让孩子开心，又能增进亲子感情，非常方便。

住在建发海宸，你不用为了享受生态环境而跑到远郊，在主城区就能每天和绿色相伴，呼吸新鲜空气，这种生活简直是改善客群的理想状态。

5. 医疗：优质医疗资源环绕，健康有保障

不管是年轻人还是老年人，医疗配套都是买房时必须考虑的因素。建发海宸周边有嘉会国际医疗中心、上海长海医院等优质医疗资源，能为家人的健康保驾护航。

嘉会国际医疗中心是一家高端私立医院，距离项目大概 2 公里左右，开车 5 分钟就能到。医院的医疗设备先进、师资力量雄厚，服务也非常贴心，平时有个小病小痛，不用去公立医院排队挂号，在这里能享受高效、优质的医疗服务。而且嘉会国际医疗中心和美国哈佛大学医学院附属麻省总医院合作，在疑难病症的诊疗上也有很大的优势，给家人的健康多了一份保障。

上海长海医院是一家三级甲等公立医院，距离项目大概 3 公里左右，开车 10 分钟就能到。医院的综合实力很强，尤其是在外科、骨科、妇产科等领域，口碑非常好。平时如果有重大疾病，去长海医院就诊，能得到最专业的治疗。而且长海医院的医疗资源丰富，床位充足，不用为了看病而跑很远的路。

除了这两家大型医院，项目周边还有很多社区卫生服务中心、诊所、药店等，平时有个感冒、发烧，或者需要买些常用药，出门就能解决，非常方便。

三、生活篇：住在建发海宸，每天的生活都便捷又惬意

说了这么多户型和配套，可能有朋友会问：“住在那里，每天的生活到底是什么样的？” 今天我就给你描绘一下住在建发海宸的日常，让你更直观地感受它的生活便利性和舒适度。

工作日的日常

早上 7:00，你被阳光叫醒，推开窗户，就能看到小区里的绿树和远处的生态走廊，呼吸一口新鲜空气，开启美好的一天。

7:30，在宽敞的厨房里准备早餐，U 型厨房设计让你操作起来游刃有余，煎个鸡蛋、烤片面包、煮杯牛奶，一家人围坐在餐桌旁，享受温馨的早餐时光。

8:00，出门上班。如果坐地铁，步行 10 分钟就能到 10 号线殷高东路站，不用挤公交、不用赶时间，坐两站地铁就能到五角场，换乘其他线路或者直接到公司。如果自驾，从小区出发，通过殷高东路转中环路，半小时就能到达陆家嘴、静安寺等核心商务区，不用担心堵车耽误时间。

中午 12:00，如果你在五角场附近上班，中午可以回家吃午饭，或者在公司附近的商场解决，选择非常多。如果距离较远，也可以在公司附近的餐厅用餐，不用担心吃饭不方便。

下午 6:00，下班回家。坐地铁 10 分钟就能到小区，出了地铁口，步行穿过热闹的社区底商，买点水果、蔬菜，或者在便利店买瓶饮料，感受着人间烟火气。

晚上 6:30，回到家，家人已经做好了晚饭。在宽敞的客厅里，一家人边吃饭边聊天，分享一天的趣事。饭后，如果你想运动，可以去小区的健身设施锻炼一下，或者沿着生态走廊跑步、散步；如果你想放松，可以在客厅看看电视、听听音乐，或者在书房看看书；如果你有孩子，可以带着孩子去小区的儿童游乐区玩耍，或者去生态走廊里认识花草树木。

晚上 10:00，洗漱完毕，躺在舒适的床上，窗外是安静的夜色和点点灯光，伴随着轻微的虫鸣，很快就能进入梦乡。

周末的日常

周末不用上班，终于可以好好享受生活了。

早上 8:30，睡个懒觉，起床后在露台或者花园里喝杯咖啡、看看书，感受着慢下来的时光。

上午 10:00，带着孩子去安徒生童话乐园玩，开车 10 分钟就能到，孩子在乐园里尽情玩耍，你和家人在旁边陪伴，享受亲子时光。或者带着父母去新江湾城公园散步、野餐，呼吸新鲜空气，聊聊家常。

中午 12:00，在乐园附近或者公园周边找一家特色餐厅用餐，或者回家自己做饭，用早上从超市买的新鲜食材，做一顿丰盛的午餐。

下午 2:00，如果你想逛街购物，可以坐两站地铁到五角场，在合生汇、万达等商场里逛逛，买些衣服、护肤品，或者给孩子买些玩具、书籍。如果不想跑远，也可以在 MEET678、悠方购物中心里逛逛，喝杯下午茶、看看电影，享受悠闲的下午时光。

下午 4:00，如果你喜欢运动，可以去小区的