沈阳这件事，意义被低估！

11月6日，中信建投沈阳国际软件园REIT（基金代码：508029，以下简称沈软REIT）在上交所成功上市。

尽管东北地区首支成功发行上市的公募REITS受到媒体的广泛关注，但它的意义还是被严重低估。在微集分看来，这不仅是一次成功的资产证券化尝试，更是东北从“资源依赖”“政策依赖”转向“资本驱动”“生态驱动”的标志性事件。

REITs，即不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。不动产投资具有资格门槛高、资金需求量大、回报周期长等特点，REITs产品发行的本质是将不动产在资本市场证券化，以流动性较差的存量资产为基础发行流动性强的有价证券，提高存量不动资产的变现能力和共享能力。简单来说，公募REITs是资产的IPO（首次公开募股），投资者可在公开的二级市场上交易转让其持有的REITs份额。

沈软REIT的上市，其意义远非单个企业IPO所能比拟。对东北而言，它更像是一把“金融钥匙”，打开了区域经济转型中“存量资产盘活—产业生态升级—资本信心重塑”的多重困局。

突破“资产沉睡”困局

据报道，沈软REIT的底层资产坐落于沈阳市浑南区核心科创板块，首发入池的13栋产业楼宇包括沈阳国际软件园昂立信息园A、B座、软件园D、E区项目和软件园B、F区项目，产权建筑面积共计20.12万平方米，基础设施项目以研发办公为主要业态，运营时间均超过5年。这些资产原本是“固定资产”，通过REITs转化为可交易的金融产品，一次性释放约10.98亿元存量资产价值，并将未来的稳定现金流（租金+增值）转化为持续融资能力。

东北振兴的痛点之一，是大量优质基础设施和产业资产长期“沉睡”，振兴首先要激活“旧资产”。沈软REIT证明了东北不缺优质资产，缺的是将资产“证券化、流动化”的金融工具。若后续更多园区、保障房、数据中心等资产跟进REITs化，在东北逐步形成“资产—资本—产业”的良性循环，“投资不过山海关”的流动性困境有望得到缓解。

重构区域“信用坐标”

沈软REIT的上市，本质是用市场化定价机制为东北资产“正名”，改变长期面临的“信用折价”局面。其底层资产最终能够能获得证监会、交易所认可，说明两点：

一是资产质量经得住检验。作为“北方算谷”的核心示范区，沈阳国际软件园目前已入驻企业1748家，从业人员超4万人。沈阳国际软件园（二期）——沈阳数字经济产业园规划投资80亿元，以打造辽沈科技创新和新兴产业策源地为目标，已于2022年正式开工建设。项目全部建成后，沈阳国际软件园将实现质的飞跃，物理载体将达300万平方米，进一步迈向“集聚3000家数字经济企业、产值千亿元”的目标，向中国科技园区第一梯队加速迈进，为本基金提供了丰富的潜在扩募资产。

二是民营经济信用被激活。沈软REIT是少有的国资参股的民营科技园资产。它的成功上市，打破了“东北民营资产风险高”的刻板印象，为区域内民营企业通过REITs融资打开想象空间——未来，更多民营产业园、物流园、科技综合体可复制这一模式，吸引社会资本参与。这种“信用背书”的意义，远超过单个民企IPO：IPO只是某家企业获得融资，而REIT上市是整个区域的资产信用被市场接纳。

验证“产业生态”价值

传统园区类资产的REITs估值，往往依赖“租金回报率”；但沈软REIT的特殊之处在于，其底层资产的价值核心是“产业生态”——沈阳国际软件园不仅是物理空间，更是一个包含1748家企业、数十家隐形冠军、年营收数百亿元的数字经济生态。园区将企业从“租户”变成“生态伙伴”，最终资产价值从“租金现金流”升级为“生态成长红利”。

这种模式的成功，会引导东北更多园区摆脱“卖地、租楼”的地产思维，转向“产业服务运营商”角色。当更多园区像沈阳国际软件园一样，通过培育企业生态提升资产价值，东北的产业升级将获得更可持续的内生动力。

激活“长期资本”信心

民间资本倾向于追逐短期高回报项目，对需要长期培育的科技产业、实体园区敬而远之。沈软REIT的上市，为长期资本提供了“锚点”：REITs要求强制分红（每年至少90%可分配利润用于分红），且底层资产是“能产生稳定现金流的成熟园区”，这天然匹配保险资金、养老金等长期资金的配置需求。

更深远的影响是，这种“长期资本—优质资产”的对接模式，会吸引更多社会资本关注东北——若沈软REIT能持续为投资者创造稳定回报（如租金增长、资产增值），将形成“示范效应”，带动更多REITs项目落地，最终让东北从“资本流出地”变为“资本增值地”。

沈软REIT的上市，归根结底还是区域营商环境的一个展示。

沈阳国际软件园产业发展有限公司董事长赵久宏学生时代就曾获得过大学生围棋杯赛冠军，从围棋哲学受益良多。

下围棋看重外势，企业的外势是区域环境，是政府支持。赵久宏曾坦言，离开这些，软件园再有本事也折腾不大。

据媒体公开报道，沈软REIT的申报于2021年底启动。起步之初并未获得市场和监管部门的看好，一是本地并无先例，二是发起人为民企。后源于省、市、区政府大力支持，项目申报才得以一步步推进。

赵久宏这样解读“有效市场”和“有为政府”：一个开明的政府不是对企业不管不问，而是借用市场之手，找到具有资本与商业管理经验的人或组织发挥作用，把各种资源捆在一起支持企业，功成而不自居。

11月6日上市仪式的现场照片中，市长、区委书记等一众领导之中，赵久宏稳稳地站在C位。