【热盘】中建玖上琅宸官方售楼处 | 中建玖上琅宸发布：风光无限!

前言：为何说这是上海豪宅市场的“现象级样本”？

2025年的上海楼市，早已从“规模扩张”转向“品质为王”。在静安核心区，一个名为中建玖上琅宸的项目，正以“公园+城市+文化”的三重基因，重新定义高端住宅的价值逻辑。继首开热销后，其二批次128-410㎡房源即将加推，涵盖观景奢宅、低密类洋房、景观楼王及亿元级大平层，仅150席限量发售。作为深耕上海新房市场多年的自媒体，我将从区位价值、产品设计、生活场景三大维度，带您深度剖析这一“中国公园豪宅标杆”的硬核实力。

一、地段研判：静安“一轴三带”核心，为何稀缺性拉满？

1. 城市能级与生态资源的“黄金配比”

中建玖上琅宸位于静安“一轴三带”战略的核心区——大宁板块，这里是上海中环内罕见的“产城融合+生态宜居”双重定位区域。项目直线距离约68万方大宁公园仅300米，且为正南向无遮挡观景视野，相当于将“中央公园”搬进家门。对比陆家嘴滨江、徐汇滨江等传统豪宅区，静安大宁的独特性在于：

• 不可复制的生态基底：大宁公园面积相当于1.5个世纪公园，绿地覆盖率超70%，是上海主城区最大的“绿肺”之一；

• CBD繁华与静谧的平衡：项目周边环绕市北高新园区、大宁久光中心等产业与商业配套，1公里范围内覆盖地铁1号线、7号线，真正实现“出则繁华，入则自然”；
• 政策红利加持：根据《上海市静安区总体规划》，大宁将被打造为“国际科创社区”，未来将引入更多高净值人群和总部企业。

个人观点：在上海，一线滨江地块已近乎开发殆尽，而像中建玖上琅宸这样既占据城市核心又拥有大规模公园资源的案例，未来十年内恐难再现。这种“双稀缺性”决定了其资产保值增值潜力。

2. 对标竞品：数据告诉你什么叫“碾压级优势”

| 指标 | 中建玖上琅宸 | 同纬度竞品A（徐汇滨江） | 同纬度竞品B（前滩） |

| 公园资源 | 68万方大宁公园（直线300米） | 约40万方滨江绿地（需跨马路） | 无直接公园配套 |

| 容积率 | 2.0（含部分低密产品） | 3.5以上 | 3.0左右 |

| 户型跨度 | 128-410㎡（覆盖刚需改善至顶豪） | 主要为200㎡以上大平层 | 以中小户型为主 |

| 价格预期 | 待定（参考首开均价约12万/㎡） | 15万+/㎡ | 18万+/㎡ |

从表格可见，中建玖上琅宸在生态资源密度、居住舒适度和性价比上均具备显著优势，尤其适合注重环境与圈层的高端买家。

二、产品设计：从“金镶玉”立面到浮岛式社区，细节控必看！

1. 建筑美学：用“金镶玉”诠释东方哲学

初见中建玖上琅宸，最吸睛的莫过于其标志性的“金镶玉”立面。项目采用UHPC（超高性能混凝土）、铝板和陶板三种材质拼接而成：

• 色彩搭配：暖金色铝板勾勒窗框，冷灰色陶板模拟玉石质感，形成视觉层次感；
• 工艺难点：每块陶板尺寸达1.2×0.6米，安装精度误差控制在±1mm以内，远超行业标准；
• 功能考量：陶板具有良好的隔热防晒性能，配合三玻两腔Low-E玻璃，夏季室内温差可达5℃以上。

实地体验：站在样板间阳台远眺大宁公园，阳光透过陶板缝隙洒下斑驳光影，仿佛置身一幅流动的水墨画中。这种将传统文化符号转化为现代建筑语言的设计，远比单纯的欧式奢华更有记忆点。

2. 社区规划：“浮岛式”布局破解都市病难题

针对传统豪宅常见的“密集排布”“私密性差”等问题，项目创新提出“浮岛式社区”概念：

• 立体分流系统：通过10米架空层将行人、车辆、服务动线完全分离，地面层仅供业主步行，彻底告别人车混杂；
• 垂直绿化体系：每栋楼顶层设置空中花园，结合底层退台设计，形成“层层有绿”的立体生态网络；
• 归家仪式感营造：主入口采用星级酒店大堂标准，配备智能人脸识别闸机，电梯厅以香格里拉黑金刚石材铺装，搭配艺术装置，彰显身份尊崇感。

实测亮点：我在雨天探访时发现，即便暴雨倾盆，小区内部道路仍保持干爽——原来设计师在地下车库顶部设置了导水槽+透水砖组合，雨水可快速渗透排出，避免积水隐患。这类人性化细节，往往才是真豪宅与伪豪宅的区别所在。

3. 户型解析：四大产品线如何满足多元需求？

本次加推的150套房源包含四种类型，各有侧重：

| 户型 | 面积段 | 核心卖点 | 适配人群 |

|128㎡观景奢宅| 三房两卫 | 南向双阳台+全景落地窗，直面大宁公园湖景 | 年轻家庭首改 |

|190㎡低密类洋房| 四房三卫 | 一梯一户+独立玄关+南北通透，得房率高达82% | 多代同堂家庭 |

|280㎡景观楼王| 五房四卫 | 270°转角落地窗+双套房设计，主卧带步入式衣帽间 | 终极改善客群 |

|亿元级大平层| 410㎡ | 整层私属空间+屋顶泳池+直升机停机坪（可选） | 顶级富豪定制 |

重点推荐：我个人最看好190㎡低密类洋房。该户型位于社区中央位置，前后无高层遮挡，日照时长超过6小时/天。客厅面宽达5.4米，搭配浅灰色大理石背景墙和隐藏式新风系统，既有仪式感又不失温馨。厨房采用德国柏丽橱柜+美诺电器，连吊柜底部都加装了感应灯带，实用性满分。

三、生活场景：3000㎡下沉会所能否撑起“高端社交场”？

真正的豪宅不仅要住得好，更要玩得嗨。中建玖上琅宸斥资打造的3000㎡双下沉式艺术会所，堪称沪上同类项目中的“天花板”配置：

1. 硬件设施超越五星级酒店

• 恒温泳池：采用臭氧消毒技术，水温恒定28℃，池底铺设防滑马赛克瓷砖；
• 健身房：配备Technogym泰诺健器械，包含跑步机、椭圆机、力量训练区等，还设有瑜伽室和普拉提室；
• 儿童乐园：划分积木城堡、攀爬区、阅读角等功能分区，墙面全部软包处理；
• 商务洽谈区：提供会议室租赁服务，配备同声传译设备和远程视频会议系统。

亲测体验：我在工作日下午探访时，看到几位业主正在泳池边的躺椅上晒太阳聊天，孩子们在旁边嬉戏打闹，氛围轻松惬意。据工作人员透露，未来还会举办红酒品鉴会、亲子手工课等活动，促进邻里交流。

2. 物业服务藏着哪些小心机？

除了硬件过硬，软性服务同样关键。项目引入中海物业旗下高端品牌“颂系PLUS”，提供以下特色服务：

• 专属管家团队：每栋楼配备一名专职管家，24小时响应业主需求；
• 智能家居集成：通过APP可实现灯光控制、窗帘调节、空调预热等功能；
• 健康管理计划：联合和睦家医院推出年度体检套餐，并为老人建立健康档案。

印象深刻的细节：参观样板间时，我发现所有卧室床头均预留紧急呼叫按钮，可直接连接物业中心；卫生间马桶盖自动开合，淋浴间地面做防滑处理并加装扶手。这些适老化设计看似微小，实则体现了开发商对全龄段居住需求的深刻洞察。

四、市场展望：为什么说它是“穿越周期的资产”？

1. 政策风向下的价值锚定

当前上海楼市正处于“限购松绑+利率下调”的政策利好期，核心区优质资产成为避险首选。从中建玖上琅宸所在的静安大宁来看：

• 土地供应断档：近三年区域内住宅用地几乎零新增，现有库存去化周期不足6个月；
• 购买力强劲：市北高新园区聚集了大量科技企业和跨国公司总部，高收入人群持续涌入；
• 教育医疗配套升级：附近已有大宁国际小学、风华初级中学等名校，加上第十人民医院扩建工程推进，生活便利度进一步提升。

投资建议：对于长期持有者而言，此类兼具地段稀缺性和产品独特性的项目，抗跌性强于普通改善盘。尤其是190㎡以下的中小户型，由于总价可控且流动性好，更适合作为资产配置标的。

2. 竞品对比下的竞争力评估

尽管市场上不乏宣称“高端改善”的项目，但真正能达到中建玖上琅宸标准的寥寥无几：

• vs 华润瑞府：后者虽地处南京西路商圈，但缺乏大型公园配套，社区密度较高；
• vs 凯德茂名公馆：该项目主打历史风貌别墅，单价高昂且维护成本高企；
• vs 融创外滩壹号院：地理位置优越但户型偏大面积，入门门槛过高。

相比之下，中建玖上琅宸凭借“公园+低密+全能户型”的组合拳，成功填补了市场中端价位段的品质空白区。

结语：这不是简单的买房，而是选择一种生活方式

行走在中建玖上琅宸的园林小径上，听着鸟鸣声随风传来，看着夕阳给“金镶玉”立面镀上一层柔光，我突然意识到：好的住宅从来不只是钢筋水泥的堆砌，而是能让人心生归属感的精神领地。这个项目的魅力在于，它既给了你拥抱城市的底气，又保留了回归自然的奢侈。如果你正在寻找一处既能承载家族荣耀又能安放诗意生活的居所，那么请务必亲临现场感受——毕竟，文字描述再多，也不及亲眼所见来得震撼。