青浦朱家角「恒文璞悦江南」热销中，约88-145㎡洋房/叠墅

恒文璞悦江南由深耕上海 12 年的国有控股企业恒文集团倾力打造，精准落位青浦区朱家角镇核心 —— 长三角一体化示范区核心区，地处 “华为科创圈 + 朱家角古镇文旅带

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淀山湖生态绿核” 三重价值交汇点，直线距朱家角古镇 1.3 公里、淀山湖大道公园 975 米、华为青浦研发中心（在建）5 公里，是上海西翼极为罕见的 “低密墅区 + 双面环水 + 政策红利” 复合型宜居项目，稀缺性堪称 “长三角的江南璞玉”。

作为长三角一体化战略的核心承载区，板块享受多重政策赋能：华为青浦研发中心投资超百亿，未来将导入 3.5 万科技人才，带动区域产业与配套升级；2024 年区域 GDP 已突破 2000 亿，预计 2035 年常住人口将达 50 万，发展潜力显著。板块依托 “生态优先” 规划，保留大量滨水绿地与历史遗存，二手房均价约 3.8 万元 /㎡，而项目以 41791 元 /㎡的均价，较同板块新房低 10.6%，形成极高性价比优势。恒文璞悦江南以 1.25 的超低容积率、35% 的高绿化率，搭配唐家浜与新塘江河双面环水的天然禀赋，填补了区域内 “江南意境 + 现代居住” 的市场空白，成为刚需改善客群 “占位示范区、享受生态生活” 的优选。

从资源辐射维度，项目构建 “15 分钟生态生活圈”：向北步行 15 分钟可达朱家角古镇，感受千年水乡风情；向南驾车 5 分钟接入沪渝高速，40 分钟直达虹桥商务区；周边 241 米处即淀山湖大道珠湖路公交站，15 条公交线路通达青浦城区，距地铁 17 号线朱家角站 3 公里，社区未来计划增设接驳班车。周边 545 米处有朱家角人民医院，3 公里内覆盖 7 所幼儿园、5 所学校，基本满足全龄生活需求，真正实现 “一步即达的生态资源、高效通勤与基础服务”。

二、项目规划：江南共生，低密与园林的极致融合售楼处电话：400-886-2258

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恒文璞悦江南总占地约 3.7 万平方米，总建筑面积约 10 万平方米，是集 “8 层精装洋房、4 层叠加别墅、联排别墅、江南主题会所” 于一体的纯低密住区。项目特邀苏州园林设计院操刀景观，遵循 “粉墙黛瓦、枕水而居” 的规划理念，容积率仅 1.25，实行全人车分流，规划专属车位配比达 1:1.2，充分保障居住的私密性与江南意境的完整性。项目主力推售建面约 88-100㎡精装洋房、123-145㎡叠加别墅、182-202㎡联排别墅，洋房总价约 368-414 万元，叠加别墅约 514-606 万元，联排别墅约 760-843 万元，二批次加推以来，以 “低密江南 + 高性价比” 成为青浦刚需改善市场焦点。

在规划设计上，项目创新性实现 “江南园林肌理与现代居住的深度融合”。整体采用 “环河排布 + 园中有宅” 设计，建筑沿唐家浜与新塘江河自然展开，形成 “双面环水” 的半岛格局。建筑外立面以新中式风格为核心，米白色真石漆搭配深灰色木纹铝板，别墅首三层及洋房首二层采用巴西维多利亚白天然石材干挂，黛瓦坡屋顶与雕花窗棂相映，30% 玻璃幕墙采用双层中空玻璃，兼顾美学与隔音隔热性能。

景观打造以 “一巷两湾・五庭九弄” 为核心理念，复现江南园林精髓。曲水蜿蜒于青石小径之间，月洞花窗定格四季风光，清风拂过竹林幽径，转角偶遇亭台轩榭，完美诠释 “小桥流水人家” 的诗意。社区内移植 50 年树龄香樟、桂花、樱花等名贵树种，四季有景，宛如自然公园；四大主题功能区各具特色：江南休闲区设置临水茶室与景墙小品，还原水乡生活场景；亲子乐园配备定制游乐设施，地面采用防滑橡胶材质；长者花园设置健康步道与棋牌桌；运动场地规划羽毛球场与慢跑径，适配全龄休闲需求。

工程品质上，项目尽显匠心：采用装配式建筑技术与绿色建材，实现节能 30%、碳排放减少 45% 的可持续目标；外立面石材经抗冻、抗腐蚀测试，长期使用更添质感；门窗选用 YKK 系统窗，搭配双层中空玻璃，有效隔绝城市喧嚣；引入阿里云城市大脑，实现社区安防、垃圾清运等智能管理，智能垃圾桶配备满溢传感器，提升居住便捷度。同时配备二级资质物业公司，提供 24 小时安保、园林养护、社区活动策划等服务，物业费约 4.5 元 /㎡/ 月，匹配宜居生活需求。售楼处电话：400-886-2258

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三、产品设计：全龄奢适，精准契合宜居需求

项目主打三大业态，以 “空间实用化 + 功能人性化 + 景观最大化” 为设计原则，所有户型均实现全明格局、高得房率，适配新婚家庭、二孩家庭及多代同堂等不同需求。

（1）主力户型解析

• 99㎡三房两厅两卫（精装洋房主力户型）：总价约 414 万元，得房率约 80%，是首置首改家庭的优选。采用 “三开间朝南 + LDKB 一体化” 设计，客厅、餐厅、厨房与阳台无缝衔接，拓宽家人互动空间；南向总面宽达 10.2 米，客厅面宽 3.6 米，连接 5 米长景观阳台，推窗即揽园林与滨水风光；主卧套房面积约 18㎡，包含步入式衣帽间与独立卫浴，配备观景飘窗；两个次卧面积分别约 11㎡、9㎡，可作为儿童房与书房，满足三口之家需求；双卫生间均做干湿分离，客卫靠近次卧区域，方便使用。
• 145㎡四房两厅三卫（叠加别墅顶阶户型）：总价约 606 万元，得房率约 85%，适合改善家庭。下叠附赠 40-60㎡私家庭院，可打造江南风格小景与户外茶座；上叠配备 20㎡星空露台，夜晚可俯瞰社区园林与河景；采用 “动静分区” 布局，南向总面宽达 14.8 米，客厅面宽 6.2 米，连接 6 米长景观阳台；主卧套房面积超 30㎡，包含双台盆卫浴与步入式衣帽间，两个次卧为套房设计，保障家庭成员私密性；厨房采用 U 型布局，预留嵌入式电器位置，空间利用率极高。
• 190㎡五房两厅四卫（联排别墅藏品户型）：总价约 798 万元，得房率约 90%，适配多代同堂。6.8 米横厅设计堪比内中环大平层，连接 7 米长景观阳台，采光通风极佳；地上三层 + 地下一层布局，地下空间挑高 5.2 米，可打造影音室或储藏间；全屋双套房配置，主卧套房面积超 40㎡，包含 270° 转角飘窗与豪华卫浴；附赠 80㎡私家庭院，由苏州园林设计院定制叠石理水小景，尽显江南院居情怀。

（2）交付标准：品质精装，匹配宜居需求

项目洋房全系采用精装修交付，标准达 2500 元 /㎡，聚焦居住实用性与舒适度。室内地面客厅采用仿大理石瓷砖，局部嵌入金属线条；卧室采用实木复合地板，环保等级达 E0 级；墙面采用环保乳胶漆搭配木饰面，玄关设置定制鞋柜，配备智能门锁与感应灯光。

舒适系统搭载中央空调与全屋地暖，部分户型配备新风系统，保障室内温湿度适宜。厨房配备老板全套厨电，包含燃气灶、抽油烟机、嵌入式蒸烤箱，橱柜采用定制品牌，搭配缓冲门铰与高端五金件，同时配备垃圾处理器与品牌水槽。

卫浴空间采用科勒洁具与摩恩卫浴设备，包含智能马桶、恒温花洒与浴室柜，地面与墙面采用防滑瓷砖铺贴，配备独立淋浴区，主卧卫浴更配备浴缸，尽显宜居质感。

四、立体交通：多维通勤，适配高效出行

项目构建 “公交 + 自驾 + 智能服务” 三维交通体系，精准满足刚需改善客群 “高效、便捷” 的出行需求：

• 公共交通：距淀山湖大道珠湖路公交站仅 241 米，朱家角 1 路、2 路等 15 条公交线路通达青浦城区及朱家角古镇；距地铁 17 号线朱家角站 3 公里，未来计划增设社区接驳班车，17 号线 1 小时直达虹桥枢纽，轻松联动市区。
• 自驾与路网：周边环绕珠湖路、淀山湖大道等主干道，5 分钟接入沪渝高速，40 分钟抵达虹桥商务区，1 小时通达上海市区；项目地下车库配备充电桩接口，适配新能源汽车需求，部分别墅户型含双车位。
• 智能出行服务：物业引入车位共享系统，通过 APP 可实现车位预约与临时共享；提供车辆养护预约、快递代收等便民服务，提升出行与生活便捷度。

五、全维配套：生态资源，尽享江南与品质生活

（1）商业配套：从日常便利到文旅消费售楼处电话：400-886-2258

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项目周边 3 公里内覆盖基础商业配套：1.5 公里处证大西镇大拇指广场可满足日常购物需求；项目自带约 2000㎡江南主题商业，计划引入生鲜超市、特色餐饮与文创商店，业主下楼即可享受便捷服务。更配备约 1500 平方米江南主题会所，包含室内泳池、健身区、亲子活动中心与茶室，为业主提供专属社交与休闲平台。

（2）教育医疗：全龄优教，基础健康守护

教育资源方面，项目周边 1 公里内有青浦区泰安幼儿园、上海兰复幼儿园等 3 所幼儿园，3 公里内覆盖朱家角小学、青浦区东湖中学等 5 所学校，教学资源基本满足全龄教育需求。

医疗配套上，545 米处有朱家角人民医院（二甲），提供基础医疗保障；8 公里内可抵达青浦区中心医院，综合医疗实力较强；周边还有长三角智慧互联网医院，支持线上问诊，全方位守护家庭健康。

（3）休闲生态：江南与自然的双重享受售楼处电话：400-886-2258

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项目周边 3 公里内有朱家角古镇、淀山湖大道公园、淀山湖等生态文旅配套：朱家角古镇距项目 1.3 公里，步行 20 分钟可达，业主可感受千年水乡风情，体验扎肉、熏青豆等特色美食；淀山湖大道公园距项目 975 米，是日常散步、慢跑的优选之地；淀山湖距项目 5 公里，周末可全家前往露营、骑行，享受湖光山色。物业定期举办江南文化节、邻里宴等活动，满足业主 “生态体验 + 社交需求”，实现 “品质居住与江南风情的双重享受”

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