广州中心城区首个“原拆原建”项目交付，一起来看改得怎样

四层小楼融入红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素，中央设置社区交流小广场，塑造具有广府特色的街巷空间……11月7日，广州市首个中心城区原拆原建的自主更新项目“黉桥·小石集”正式交付，不仅设置天台花园、社区书屋等公共空间，还嵌入社区颐康服务站及普惠托育点。

广州安居集团下属安居住房公司与洪桥街道办事处共同签署“社区合伙人”共建协议，将在社区治理、公益服务、文化营造等领域展开深度合作，探索“政府引导、企业运营、居民参与”的可持续社区治理新模式。

改造前，房屋多为砖木或砖混结构，外立面破旧。

改造后的四层小楼融入红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素。

“黑房”变“阳光房”

社区公共活动空间更多元

南都记者现场走访发现，改造后的“黉桥·小石集”项目在一楼增设嵌入式普惠托育服务点，首层骑楼打造健康茶饮、新街市等业态集聚的文化空间；二到三层保留居住功能，打造“悦享·小石集”公寓，设置共享厨房、餐厅、自习室、影音室和休闲区等功能分区；四层则是社区颐康服务站、天台花园、社区书屋。

“改造之前房屋非常破旧，普遍存在漏水、采光不好等问题，改造之后，不仅居住更安全了，社区居民也获得了更多元的公共空间使用权，形成了多赢局面。”越秀区洪桥街道城市管理办公室副主任丁思远透露，“黉桥·小石集”通过首层退让，建成骑楼，拓宽道路通行空间；留出开放绿洲院落和中层共享平台，让周边私房的“黑房”变“阳光房”，还打造了一系列公共活动空间。

三层的公共空间可小憩。

四层的社区书屋。

据悉，该项目还利用《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》及《广州市装配式建筑和模块化建筑项目容积率激励措施实施细则》模块化建筑容积率激励的政策红利，实现增容扩面，增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等。

参与改造的私房业主黄小姐投入6万元参与原拆原建。她透露，以前的房子是砖木结构、瓦面楼顶，需要定期防风、防白蚁，就连开一个铁门、玻璃门都要定期检查加固以防出现承重问题，每年还要投入1万元左右进行翻新维护，保障消防安全。“现在不仅房屋结构更安全稳固，环境也更漂亮了！”

“改造后，周边的道路更通畅了，市民活动的空间也更多了！”市民李先生说，以前路最窄的地方不到3米，现在首层做成骑楼，拓宽了一倍多。

采用钢结构模块化建造技术

施工工期缩短一半

改造前的“黉桥·小石集”项目地块共19栋建筑，公房共14处，私房共5处。根据初步鉴定结果，8栋房屋为C、D级危险房屋，11栋房屋为砖木或砖混结构，并且房屋内无独立成套的厨房和厕所，是典型的危旧房。

“项目位于老城区、房屋权属性质较为复杂，面临居民意愿转变难、建筑设计规划难、施工建设落地难等三个难点。”丁思远展开道，不少居民的思维仍停留在拆迁补偿的传统旧改方式中，对“原拆原建”这一新模式认知度不高。其次，项目占地面积很小、周边居民住宅区密集，在如此小的空间里，既要布置好动线又要满足不同的功能需求。不仅如此，中心城区道路狭窄、项目靠近居民楼，也加剧了施工的难度。

为破解多主体联动开发的难题，“黉桥·小石集”项目采用“统一设计、归集产权、统一报批”的模式：全部产权人共同委托其中一个产权人作为统一报建主体，按一宗案件审批办理，不同产权人用地相对独立设计，既确保建筑风格和功能布局协调统一，又满足了业主的多样化需求。

“黉桥·小石集”项目首次将BMC钢结构模块化建造技术应用于危旧房“原拆原建”。

由于项目面积小，施工建设也是一大难点问题。广州建筑产业研究院集团有限公司三分公司经理李鹏表示，传统房地产项目大多是大片空地，可以规划材料堆放区、加工区和施工区。“黉桥·小石集”项目受限于面积，首次将BMC钢结构模块化建造技术应用于危旧房“原拆原建”。

“现场施工时，工厂也可以生产模块，形成箱式结构后现场整体吊装。”他透露，通过工厂预制、现场快速组装的方式，工期缩短了一半，在五个月之内便完成从施工到交付的过程。

影音、桌游、健身区域一应俱全

30户房间配备10个功能区

走进位于“黉桥·小石集”项目二、三层的“悦享·小石集”公寓，影音房、健身房、公共厨房、桌游室等一应俱全。

“这里的房间虽小，但五脏俱全。”该公寓运营方安居住房公司相关业务负责人表示，公寓共30户住户，配备了10个功能区。房间内为私密的居住空间，公共区域有桌游、影音室等强社交属性空间，也有自习室、阅读区等弱社交属性空间。“不管是E人，还是I人，都能在这里找到舒适的生活模式。”

公寓内的学习区。

公寓内的影音室。

运营方透露，“悦享·小石集”公寓还没正式开业，就有不少人前来咨询。其中有企事业单位的员工，也有周边学校陪读的家长。“由于公寓附近配有社区颐康服务站、普惠托育服务点，各个年龄段都有，但最积极的还是青年人。”

南都记者了解到，“黉桥·小石集”项目还将以专业化运营构建全龄友好社区，打造首层社区服务空间与二、三层公寓联动的综合体，逐步构建集“社区生活枢纽”与“潮流文化地标”为一体的活力生态。

据悉，该项目进入专业化运营，将带动周边的大华街、洪桂坊、应元路18-30号的“原拆原建”项目陆续开工，通过多节点改造，实现片区环境景观品质化提升。

南都广州新闻部出品

采写：南都N视频记者 王美苏

图片：通讯员 钟涌