全国住房数量已经查清，过剩有多严重？楼市或将迎来大变局！

全国住房数量已经查清，过剩有多严重？楼市或将迎来大变局！

2025年，中国房地产市场迎来历史性转折。住建部公布的全国住房普查数据显示，截至六月底，全国城乡住房总量达六亿一千二百万套，其中城镇住房三亿八千二百万套，农村住房二亿三千万套。结合国家统计局数据，当前全国户均住房拥有量已达一套二，总量过剩的矛盾愈发尖锐，楼市正站在结构性变革的临界点。

住建部数据显示，全国城镇住房中约百分之十五处于闲置状态，其中百分之四十的空置房已闲置超三年。北方某省会城市住宅空置率高达百分之二十一点三，部分远郊区新建小区空置率接近百分之三十。全国大中城市平均空置率达百分之十六点八，远超国际公认的百分之五到百分之十合理区间。更值得关注的是，住房总量过剩与结构性短缺并存：核心城市优质房源供不应求，而三四线城市及远郊区则面临有房无市的困境。

这种矛盾在数据中体现得淋漓尽致。国家统计局显示，二零二五年一月到九月，全国新建商品房销售面积同比下降百分之五点五，销售额下降百分之七点九，但百城新房价格仍累计上涨百分之一点一六，其中北京、上海等核心城市高端楼盘去化率超过百分之八十，甚至出现日光盘。与此同时，三四线城市房价跌幅超百分之二十，部分地区总价七八千块即可购入两居室，形成鲜明对比。

住房过剩的根源在于人口结构与经济基本面的深刻变化。第七次人口普查显示，中国流动人口规模达三亿七千六百万，百分之八十流向东部沿海地区，导致核心城市住房需求激增，而部分三四线城市则因人口外流陷入萎缩。例如，东北某省会城市户均住房达一套八，但主城区仍有超十万户家庭申请公租房，深圳保障性住房轮候库里的登记家庭超四十万户，折射出资源错配的严峻性。

经济增速放缓与居民消费信心下降进一步加剧了分化。二零二五年上半年，青年失业率高企、企业利润下滑，直接压制了购房需求。尽管五年期以上 LPR 降至百分之三点五零的历史低位，但银行审批趋严，购房者省钱、观望、不动的心态成为主流。

面对过剩危机，政策导向正从刺激需求转向优化供给。二零二五年以来，中央与地方协同发力，推出超百项政策，需求端通过降低房贷利率、提升公积金贷款额度激活市场，供给端加码存量收储与城中村改造，多地收购闲置土地、存量商品房优化结构。截至五月初，商业银行白名单贷款审批规模达六万亿七千亿元，覆盖一千六百万多套住宅，推动现房销售比例提升至百分之三十五点六。

市场层面，结构性分化成为关键词。核心城市优质改善楼盘持续高热，一百二十到一百四十四平方米户型成交占比突破百分之三十，而远郊区普通住宅降幅显著。二手房市场延续以价换量行情，上半年百城二手房价格累计下跌百分之三点六零，但深圳、北京等城市成交量同比增长超百分之二十，显示好城市加好房子仍具韧性。

经济学家马光远的判断正在成为现实，未来只有百分之二十的城市、百分之二十的房企、百分之二十的房子会涨。核心城市、人口净流入地区及高品质住宅将成为稀缺资源，而三四线城市及远郊普通住房则面临长期贬值压力。马云房子如葱的预言，在部分地区已悄然应验。

这场变局背后，是中国城镇化从规模扩张向质量提升的转型。当住房总量过剩成为常态，楼市的核心逻辑已从投资属性回归居住本质。对于购房者而言，未来拼的不再是胆子，而是眼光，选对城市、选对区域、选对产品，才能在这场变革中守住财富。

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