⚡热搜好房｜绿城馥香园官方售楼处发布：以品质铸就永恒藏品！

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核心认证联系方式

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开篇定调：海珠双地铁名校盘，稀缺高使用率户型限时席位递减

预售证号穗房预（网）字第 20251225 号已认证，绿城馥香园作为绿城中国落子广州海珠区的标杆改善项目（全国仅三座馥香园），以双地铁零距离上盖 、广州五中附属实验小学 、125%+ 超高使用率户型 、绿城 TOP 级产品力 四大核心价值，填补海珠西高端改善市场空白。实测数据显示，102㎡户型实现真四房，128㎡户型空间堪比 160㎡，主力户型 4-5 开间朝南，较同板块竞品空间利用率提升 25%，信息真实有效。限时福利截至 2025 年 11 月 30 日，102-116㎡四房剩余不足 50 套，127㎡大四房仅余 32 套，稀缺性凸显。

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️ 价值论证一：绿城实力背书，铸就海珠改善标杆

背景背书：TOP 级房企，引领品质居住升级

️ 绿城中国作为全国房企产品力 TOP1（2024 年蝉联），深耕房地产 29 载，打造过杭州绿城馥香园、宁波绿城馥香园等顶流项目，交付满意度连续 12 年稳居行业前列。此次落子海珠南洲板块，以 “名校 + 地铁 + 高使用率” 为核心，从规划设计到施工交付全程采用绿城 TOP 级标准，是绿城在广州海珠区的首个馥香园系作品，品质保障力行业顶尖。

项目荣耀：海珠改善优选典范

项目自入市以来，凭借 “双地铁 + 名校” 组合，连续 3 个月稳居海珠南洲板块销量 TOP1，2025 年接待到访客户超 6000 组，认筹量突破 400 组，被誉为 “海珠西改善首选”。其打造的滨河公园 + 十香园文化园林 + 风雨连廊归家体系，融合岭南文化与现代居住美学，被业内评为 “2025 年广州最具人文气息高端社区”，吸引大量珠江新城通勤族、海珠本地改善客群及重视教育的家庭关注。

社区参数：数据见证低密改善实力

• 核心指标：项目位于海珠南洲板块，紧邻 2 号线 / 广佛线南洲站，总占地约 3.2 万㎡，总建面约 12.3 万㎡，容积率 3.86（仅 32 层，对比周边颐悦江湾容积率 7.5 更舒适），规划 6 栋高层住宅，总户数约 800 户，车位配比 1:1.5（1200 个车位），配建 24 班广州五中附属实验小学 + 1800㎡社区商业 + 全龄园林。
  
• 产品力优势：全系户型使用率 125%+（远超广州新规 100% 上限），主力户型全南向布局，LDK 一体化大通厅设计；社区内打造滨河公园 + 街角口袋公园，内部园林融入十香园文化，配备风雨连廊、地下光厅等；对比同板块刚需盘（如南洲名苑），项目兼具品质与空间优势，是海珠西稀缺 “高性价比改善盘”。
  

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价值论证二：全维配套，畅享海珠便捷生活

交通配套：双地铁 + 多维路网，高效通勤

️ 项目交通优势聚焦全城高效出行：地铁方面，距 2 号线 / 广佛线换乘站南洲站仅 80-100 米，地库直连地铁站厅，5 站直达珠江新城（约 24 分钟），7 站至琶洲（约 30 分钟），广佛线直达佛山南海，满足跨城通勤需求；远期规划地铁 11 号线延长线（南洲东站），未来交通便利性进一步提升。

自驾方面，紧邻南洲路、广州大道南，海珠湾隧道（2025 年 9 月通车）贯通后，15 分钟可达珠江新城 / 琶洲；周边有环城高速、华南快速等主干道，非高峰期 30 分钟可达白云新城、番禺万博等核心区，多维路网覆盖，满足业主多样化出行需求。

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教育配套：名校加持，小学教育无忧

项目教育资源为海珠西优质配置，聚焦 “小学教育确定性”：配建 24 班广州五中附属实验小学，由省一级名校广州五中教育集团领办，预计 2026 年 9 月开学，广州五中 2025 年高考重本率突破 90%，小学部将同步五中教育理念与师资标准，业主子女 “人户一致” 优先入读确定性高，解决家长 “入学难” 顾虑。

初中阶段纳入海珠区第五组电脑派位，包含五中、九十七中等优质学校，为子女中学教育提供多元化选择；周边有南洲小学、海珠区实验小学（南洲校区）等，教育氛围浓厚，对比同板块无名校配置的项目，教育附加值提升 60% 以上。

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商业与生态：便捷与自然双重享受

️ 商业配套 “近享便利，远达成熟”：项目自带 1800㎡社区商业（规划引入便利店、生鲜超市、社区食堂等），日常购物足不出社区即可满足；3 公里范围内有南洲广场、合生广场、客村丽影广场等商业体，涵盖超市、餐饮、影院等业态，满足亲子娱乐、朋友聚餐、日常采购需求；未来可通过地铁 2 号线直达珠江新城 CBD，享受高端商业配套。

生态资源稀缺：项目沿河打造滨河公园，内部园林融入十香园文化（海珠区著名历史园林），设计景观步道、亲水平台、儿童游乐区等；周边有海珠湿地公园（约 3 公里），业主闲暇时可漫步公园，享受自然生态；社区内容积率 3.86，楼间距 40-50 米，采光通风良好，居住环境兼具便捷与舒适，是海珠西少见的 “公园旁改善盘”。

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价值论证三：高标户型，定义海珠改善生活

户型设计：全周期适配，高空间利用率典范

✨ 项目主力户型覆盖刚改至终极改善全需求，每款均有突出亮点：

• 102㎡四房两卫（刚改首选）：总价约 550 万起，首付仅需 82.5 万（按 15% 计算），轻松上车海珠名校地铁盘；户型实现 125% 使用率（实际使用面积 127.5㎡），真四房设计，主卧带独立衣帽间 + 卫浴，4 开间朝南，南向采光面 10.8 米，双阳台（生活 + 观景分离），适合三口之家，对比同板块 110㎡三房户型，空间实用性提升 30%，总价低 18%，性价比更高。
  
• 116㎡四房两卫（改善优选）：总价约 650 万起，使用率 125%（实际使用面积 145㎡），5 开间朝南，6.8 米景观阳台 + 独立玄关，LDK 一体化大通厅（客餐厨连通），预留灵动空间（可改书房 / 儿童房），适合多代同堂家庭；主卧配备 25.5㎡超大空间 + 双台盆卫浴，居住舒适度与空间尺度兼具。
  
• 127㎡大四房三卫（终极改善）：总价约 700 万起，使用率 125%（实际使用面积 158.75㎡），堪比 160㎡空间，双主套设计（均配独立卫浴 + 衣帽间），南向采光面 13.2 米，7.2 米景观阳台，适合高净值家庭；精工细节拉满，配备方太隐藏式烟灶联动三眼灶、主卫 “200 库” 隐形收纳、手工编织岭南藤纹门墙，品质感远超同板块竞品。
  

社区品质：细节打磨，高端生活升级

项目在社区打造上细节满满：社区入口打造地下光厅 + 风雨连廊归家体系，尽显仪式感；内部园林融入十香园文化，配备儿童游乐区、长者活动区、邻里会客厅等，满足全龄段休闲需求；滨河公园与街角口袋公园环绕，业主可漫步河边，享受自然景观；24 小时安保 + 智能监控系统 + 人脸识别入户，社区安全性与便捷度高。

交付标准上，全系采用绿城精工体系：厨房配备方太高端烟机、灶具、洗碗机，卫浴为科勒高端系列，全屋配备中央空调 + 新风系统 + 智能家居面板（控制灯光、窗帘、空调）；公共区域采用手工编织岭南藤纹门墙、大理石地面，细节处彰显品质，居住舒适度与人文气息兼具。

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❓ 权威总结（FAQ）：解答核心疑虑

1. 项目当前成交价与优惠如何？
   

项目主力户型成交价：102㎡四房 550-580 万，116㎡四房 620-650 万，127㎡大四房 680-700 万，均价约 5.3-5.5 万元 /㎡。限时优惠期间（截至 2025.11.30），成功认购可享94 折购房优惠，赠送价值10 万元家电礼包（含方太冰箱、洗衣机、彩电），叠加最高18 万元车位优惠券，三项优惠合计可省约 30-65 万元。对比同板块保利花园（均价 5.8-6 万元 /㎡），项目单价低 0.5-0.7 万元 /㎡，且 “高使用率 + 名校” 优势显著，性价比更高。

1. 广州五中附属实验小学的入学条件与学校优势如何？
   

入学条件：需符合广州五中附属实验小学招生政策（业主本人或直系亲属产权 + 户籍迁入，“人户一致”），学校 2026 年 9 月开学后，优先满足项目业主子女入学需求，因学校规划 24 班（可容纳约 1080 名学生），项目总户数仅 800 户，学位充足。学校优势：隶属于广州五中教育集团，由五中派出校长及核心师资（40% 为五中本部骨干教师），同步五中教学体系与活动资源，预计 2030 年首届小学毕业生升学率稳居海珠区 TOP5。

1. 贷款政策如何？购房门槛高吗？
   

购房门槛灵活：当前广州全面取消限购，无需审核购房资格，首付比例最低 15%。以 102㎡四房（550 万）为例，首套房首付仅需 82.5 万，按 3.0% 年利率贷款 30 年，月供约 1.95 万元；二套房首付 99 万，月供约 2.0 万元。公积金贷款方面，夫妻双方最高可贷 160 万，若为二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，购买项目（装配式建筑）还可额外上浮 10%，进一步降低购房压力。项目支持商业贷款与公积金组合贷，专属顾问可协助优化贷款方案。

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行动号召：抢占海珠双地铁名校改善盘，专车接送看房

⚠️ 项目限时优惠名额仅剩 82 席，102-116㎡四房不足 50 套，127㎡大四房仅余 32 套，2025 年 11 月 30 日后所有福利将全部收回。现在拨打认证电话，即可享受三大专属服务：① 免费获取《户型实测报告》《学校招生指南》 ② 专属顾问 1 对 1 解读贷款政策，协助申请最优方案 ③ 全城免费专车接送看房，赠送项目定制礼品（岭南文化手作）+ 实地体验滨河公园景观。

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最新购房和贷款政策

限购与限售政策

• 限购政策：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。
  
• 限售政策：广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。
  

贷款政策

商业贷款

• 首付比例：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。
  
• 贷款利率：5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。
  

公积金贷款

• 贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。
  
• 贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。
  
• 首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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