取证 | 深圳千万级豪宅圈又沸腾了！

上海“海上印”的四开四罄、“誉静安”、“誉滨江”的好评如潮、广州翡丽甲第创内开当天去化90%、开盘当周21.2亿元的好成绩……

这两年，保利置业在高改这条赛道上【做一成一】的营销成绩让全行业都刮目相看。

同样，今天取证的深圳千万级现象级红盘——保利瑧誉，是保利置业高端产品体系的再次证言：

8月首批开盘即售出23亿元，去化率达96%，用热销证明实力！

今日二批次备案价10万/平，用产品力为市场定价！

稳扎稳打，开盘即红。市场给出的反馈，已经足够说明：不是运气，而是确定性。

当前这一轮的深度调整，让房地产行业重新回到理性——

回到土地、回到产品、回到人群、回到城市脉络。

在市场逐渐理性化的背景下，客户不再被短期刺激所左右，资金流向也更加精准与审慎。

高端改善市场异常清醒：谁真正理解生活、理解城市、理解客户，谁才拥有被选择的资格。

为什么千万级客户会选择【保利瑧誉】，表面上看似偶然，但在炸天团看来，实则遵循一套清晰而精密的逻辑。

今天，炸天团试图站在行业视角从三个维度解读这一红盘现象——土地与客群的精准研判、超越尺度限制的产品力、以及在不确定市场中的确定性营销。

01

读懂土地，更读懂人

优秀的项目从来不是“盖出来的”，而是判断出来的。

熟悉深圳的朋友都清楚，瑧誉所在的板块，是深圳真正意义上的“价值高地”。

首先，它是不仅是高能级的深圳西部中心，更是国家级战略前海的重要组成部分，战略能级非常确定；

其次，商业、教育、生活成熟度高。然而板块内新房供应稀缺，尤其是高端改善型产品更是凤毛麟角。

再者，板块的自然资源禀赋也是极为优越的，拥有“永久无遮挡一线海景”，这种稀缺性是无法复制的。

更关键的是，这片地块与企鹅岛紧密联动——这不仅仅是一块土地，更是未来高净值科技人才的生活核心。

企鹅岛效果图

要知道，企鹅岛可是要代表深圳、粤港澳大湾区乃至整个中国先进水平的的世界级科技名片。

今年首批腾讯 3.8 万员工已入驻企鹅岛，未来还将持续增加至8万-10万高精尖人才，而保利瑧誉距离腾讯总部仅约1 公里。

腾讯总部办公区效果图

这意味着什么？

这片土地，不需要去“制造需求”，它本身就具备需求涌动的逻辑。

但真正高明的是保利对地块的理解方式：

面对有限土地资源，很多开发商会选择“堆密度、上户型、拼数量”，追求总销售额最大化。

但，保利置业却选择了另一个方向——纯四房、纯粹社区、只做改善。

当然，选择背后其实是保利置业一直在研判一个更本质的问题：

来这里的人，到底需要怎样的生活？

—— 需要圈层，而不是密度。

—— 需要空间，而不是堆叠。

—— 需要归属，而不是占有。

而这些，在保利置业深度客户研究中被进一步验证：

新锐科技家庭对横厅、高互动生活场景需求显著；

改善客群对灵动空间、收纳系统、动静分区有清晰偏好；

成熟城市客群对“生活方式场景感”的要求更强。

在户型设计上，瑧誉从最初风车型改为十字型布局，使75% 户型面向西南海景。这不仅是设计优化，更体现了对城市价值与生活场景的深刻洞察：

城市中心的奢侈，不在于面积，而在于视野与精神场景。

是的，好的产品不是造出来的，是“读出来、听出来、问出来”的。

02

小地块，也能做出“大生活”

在具体产品打造过程中，瑧誉的团队也花了一番心思。

在不到1万㎡的土地上，瑧誉没有选择“挤牙膏”式排布，而是以立体化、酒店化、艺术化、功能化四维破题，重新定义高密度城市的居住可能。

其中，瑧誉的立体化破题逻辑在于——不是建筑往高里盖，而是让生活向上走。

通过立体垂直园林、立体泛会所、架空层泛空间的复合设计，实现“小社区、大生活”的魔术转变。

瑧誉借鉴新加坡“垂直森林”理念，打造了悬浮于空中的滨海绿洲；约1800㎡双层艺术会所，涵盖行政酒廊、天空吧、艺术长廊等8大功能空间。

除了空间上立体，在动线上也是立体的——地面+架空层+地库三重归家系统，让每一次回家都成为一场情绪转换的仪式。

当然，这样的设计思路其实在豪宅圈早已被反复验证，比如被绿城列为一号作品的潮鸣东方，再比如金茂有史以来最高端的产品金茂璞元。

目前豪宅圈的另一大流行趋势就是用奢侈酒店的设计理念打造产品，而保利置业一直是这一趋势的引领者。

据说，瑧誉在设计上对标的是迪拜LANA酒店。

迪拜LANA酒店

是的，就是那个以“潮奢、艺术、前卫”的度假生活方式，而备受全球高净值人群追捧的全球最新潮奢高端酒店。

仔细研究瑧誉，我们可以直观感受到迪拜LANA酒店对项目设计风格的影响。

比如对比迪拜Lana酒店与瑧誉大门，在设计灵感上有很多的异曲同工之妙，很多人看到这个门头的第一眼就已经被沦陷了。

上： 迪拜Lana酒店大门；下：保利瑧誉大门

的确，这样的归家仪式感也太能提供情绪价值了。

瑧誉接待大堂示意图

而设计师在整个社区园林营造上，也是努力营造出度假酒店般的氛围：

以“艺术品级”思维，提出“超级尺度、超级卧底、超级体验”三大关键词，将景观与园林深度融合；

瑧誉会所中庭IMAX巨幕飞瀑剧院示意图

将“剧院”的公共艺术建筑载体拉到生活场景中：双层立体会所+10米高叠水+艺术长廊，让业主实现归家即度假的体验。

瑧誉30米艺术走廊示意图

更惊艳的是，瑧誉还做了两件全深圳都罕有的事：

配置“行政艺术酒廊”，这是奢侈酒店才有的专属服务；

瑧誉行政艺术酒廊示意图

打造“天空吧”，以游艇甲板为灵感，直面海景与企鹅岛天际线。

瑧誉天空吧效果示意图

如此高规格的配置，其实已经不仅仅是社区设计，而是一种微型生活城邦的打造，体现了保利置业在“生活美学家”战略下的产品哲学——将艺术、度假、社交与居住融为一体。

03

做户型，真的太敢了

如果说会所是项目的“面子”，那户型，就是这个项目真正的“里子”。

当炸天团第一次拿到瑧誉的户型图时，脑子里只蹦出三个字：

太敢了！

先看产品逻辑。

整个小区，户型仅有约115㎡、123㎡、138㎡、143㎡四个面积段。

没错，全部都是四房。

没有任何“刚改”“小三房”的妥协选项，瑧誉从一开始就决定——要做一个纯粹的高端改善社区。

这不是拍脑袋的冲动，而是经过大量调研与推演后的坚定选择：

在一片产品同质化的市场中，他们反其道而行，用“全四房”去定义高净值家庭的生活标配。

更妙的是，虽然都是四房，但每个户型都有鲜明个性，彼此不“打架”：

• 有的主打超100%的高实用率，

• 有的主打无敌海景视野，

• 有的玩“4+X”的百变空间，

• 还有的用10米大横厅直接碾压一切想象。

每一款，几乎都能精准击中不同家庭的心趴上。

阳台看出去的无敌海景与企鹅岛

更有意思的是，瑧誉的户型是“可成长的空间”。

它能随着家庭结构变化自由演进，既能容纳新生命的加入，也能留住父母的陪伴。一套房，覆盖全生命周期的生活场景。

——这就是所谓的“空间的温度”。

接着说创新。

瑧誉是深圳宝中新规后的首个落地产品，它敢，不止在理念上，更在技术上。

第一个硬核创新：50米超大翼展面宽。

传统“王字型”飞机楼，翼展一般38米，宽一点做到41米，已经是行业天花板，瑧誉直接拉到50米。

什么意思？

这就相当于把一架国产飞机的翼展给拉长了1.4倍。结果就是——

通风更顺，采光更猛，舒适度直接拉满。

第二个，是核心筒的革命性改造。

以往楼型的核心筒都集中在中间，不仅公摊大，还导致私密性差、走廊拥挤。

瑧誉大胆打散，把电梯分散布局，实现了“类单梯入户+实用化走廊”的高端体验。

简单说，就是住得更独立、更安静、更高级。

细节上也满是创新惊喜。

作为宝中新规后的样板项目，瑧誉几乎把飘窗设计卷到了极致——800mm进深，几乎能平躺一个成年人。

功能上更是花样百出：

主卧飘窗变身大转角休闲区；

收纳飘窗藏进一个“800库”；

厨房飘窗延展成操作台；

只要你想，飘窗可以拓展出任何你想要的样子，比如书桌、净衣区、卡座... ...

一言以蔽之，瑧誉不是在造房子，而是在用“设计的极限”丈量人居的想象力。

04

在不确定的市场里，提供“可验证的确定性”

当所有人都在喊情怀、喊生活方式的时候，瑧誉选择了最“笨”但最有力量的方式：

把未来，提前做出来。

不是效果图、不是虚拟漫游、不是模型，而是一比一实景展示。

客户走进示范区的那一刻，就能看到：

• 材料是否真实

• 细节是否经得住触摸
  

• 动线是否合理

• 空间是否有情绪

是的，实景是最强的信任构建。事实也证明，市场回报了这种“真诚”：

首批次开盘的全城轰动自不必赘言，而在二批次加推后，瑧誉的人气和热都也更上一层楼。

在炸天团看来，瑧誉没有制造焦虑，也没有制造“抢房情绪”。瑧誉只是摒弃掉那些营销套路，把逻辑、价值、体验讲清楚。

在一个不确定的市场中，用可验证的产品体验创造确定性价值，这反而是一种稀缺能力。

05

保利置业的高改赛道

瑧誉的成功，并非孤例，而是保利置业高端改善战略的一次集中体现。

近年来，面对行业与市场的深刻调整，保利置业一直在思考一个问题：

客户真正想要的，究竟是什么？

是的，当物质极大丰富，人们内心的焦虑反而呼唤着更纯粹的回归。

保利置业给出的答案就是主动拥抱变化、读懂城市、读懂客户，提出“生活美学家”的产品理念，打造生活与美学交融的心安居所。

为此，保利置业从物理空间到生活美学，从产品思维到美学思维，进行了一场价值维度的焕新重构：

不再以“面积大小”“配置多少”作为核心标尺，而是将更高维的“美学感知”“心安共鸣”纳入产品打造的全流程，在行业品质竞争中开辟出独特的美学赛道。

于是乎，在“美学生活家”这一产品理念指引下，保利置业这两年的产品让整个行业都在刮目相看。

比如上海海上印、蘭桂坊；香港沄璟；广州翡丽甲第... ...

保利置业·广州翡丽甲第

而深圳的瑧誉也可谓是“美学生活家”这一产品理念的集大成者，成为保利置业在高端改善市场的最新战略样本：

1. 读懂土地与城市脉络：选择稀缺、价值高、潜力强的核心地块

2. 深度理解客户需求：通过调研、共创、迭代，实现产品与生活方式高度契合

3. 超越尺度限制的产品力：立体化、酒店化、艺术化、功能化打造“小地块大生活”

4. 可验证的营销与价值传递：让客户通过体验而非焦虑做决策

5. 行业战略高度：以瑧誉为样板，持续打造生活美学家高改赛道

瑧誉的红盘，不是偶然，它体现了行业逻辑、城市格局、客户理解和产品理念的多重共振。

而这，也正是保利置业在高改赛道上持续深化的核心能力与未来价值所在。

如今，伴随着这些项目在全国各地的次第开花，共同构成了保利置业在核心城市的高端改善网络，形成品牌溢价与市场认可的双轮驱动。

结语

前不久，瑧誉邻近的南街坊地块被华润+招商联合体以总价86.4亿元拿下，溢价率高达34.81%。

央企都在重磅押注，这其实就是明确的信号：

深圳西部滨海，正加速成为这座城市的“第二条天际线”。

而保利瑧誉，正站在这条天际线的起点。

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