“十五五”房地产顶层设计落定 “好房子”绘就人居生活新图景

证券时报记者 张达

中国房地产行业正经历一场回归“民生属性”、彻底告别“三高”模式的系统性变革。日前发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称《建议》），将“推动房地产高质量发展”置于民生框架下进行专述，为实现房地产高质量发展目标提供了系统性方案。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，《建议》突出了房地产高质量发展的重点将进一步回归服务于居民更高质量居住生活需要的初心和使命，构建房地产发展新模式的核心是“保民生、防风险、提品质”，完善商品房基础制度是推动新模式落地的关键前提，“十五五”时期要实现房地产高质量发展，还需与高质量城镇化、扩内需国家战略等五方面紧密结合，最终落脚点在于行业自身的转型升级，以持续优质的供给和服务创造长期价值。

突出民生属性 锚定高质量发展

与“十四五”时期放在“推进以人为核心的新型城镇化”部分不同，此次《建议》对房地产的表述重点放在了“加大保障和改善民生力度”部分，将“推动房地产高质量发展”作为重点任务进行了大段论述，突出了住房的民生属性。

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟告诉记者，《建议》在民生部分单独对“推动房地产高质量发展”进行了较为详细的论述，这突出了房地产高质量发展的重点将进一步回归服务于居民更高质量居住生活需要的初心和使命，并且以市场与保障、增量与存量并重的举措，为实现房地产高质量发展目标提供了系统性方案。

中国信达首席不动产研究员谢海生认为，紧紧围绕保障和改善民生，“十五五”时期房地产工作的出发点和落脚点将更多体现为民生属性、人民属性，而非拉动投资、短期刺激功能，各相关主体须适应这个重大转变。住房保障和改善民生将同步推进，既要“满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求”，也要“满足人民日益增长的美好生活需要”在居住领域的实现。

住房保障方面，《建议》对保障性住房供给的提法从“十四五”时期的“有效增加”调整为“优化”。改善需求方面，《建议》首次将“因城施策”与“增加改善性住房供给”相结合。

谢海生认为，未来保障性住房供给的规模、结构、品质和供给形式（货币还是实物）或有较大调整，可以与盘活存量房地产资产等工作相结合，各种存量房地产资源或将成为保障性住房筹集的重要渠道。

对于“因城施策增加改善性住房供给”，中指研究院认为，未来根据居民对改善性住房的需求差异，供给上要求更加精准匹配。根据地方需求特征精准增加供给或将是“十五五”时期住房供给的一大特点。

房地产还是消费的重点领域。为满足居民的购房需求，《建议》在“大力提振消费”任务中提出“清理住房等消费不合理限制性措施”。谢海生认为，这意味着当前少数核心城市的限购政策会进一步优化调整，助力“止跌回稳”目标实现。

落地新模式

完善基础制度是前提

构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。近日住建部介绍，“十四五”期间，构建房地产发展新模式这项工作取得了积极进展，包括完善住房供应体系；建立“人、房、地、钱”要素联动机制；改革完善房地产开发、融资、销售制度；发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”等。住建部还强调，构建新模式是为了推动房地产高质量发展，房地产高质量发展归根到底是要让人民群众住上“好房子”。

此次《建议》在“十四五”工作进展基础上再次强调，“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”。同时，《建议》新增“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”的表述，“好房子”建设首次被写入五年规划建议。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬告诉记者，构建房地产发展新模式的核心是“保民生、防风险、提品质”，完善商品房基础制度是推动新模式落地的关键前提。销售端，要建立预售资金监管并稳步推进现房销售，保障购房者权益；开发端，要建立严格项目准入监管、项目主体监管、退出监管等制度；融资端，要建立房企白名单与资金全封闭运行模式，隔离风险。此外，还需通过立标准、抓科技、强工程质量全过程管理，全面提高住房品质。

在谢海生看来，“十五五”期间将是房地产领域重要改革举措落地的关键时期，会从“人、房、地、钱”要素联动新机制出发，系统梳理房地产政策体系，按照“破立结合、标本兼治”的思路及时调整优化制度体系，加快构建与行业内外部环境变化相适应的发展新模式，包括完善住房供应体系，促进行业转型发展，健全住房、土地、金融、财税等基础性制度。例如，房企项目公司开发制、房地产销售制度、房地产融资制度改革等配套制度措施等将会逐步优化和落地。

对于“好房子”建设，住建部近日表示，将指导各地全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，首先把保障房建成“好房子”，同时，不仅将新房子建成“好房子”，还要将老房子改造成“好房子”。

实现高质量发展

需与五方面紧密结合

“十五五”时期房地产业如何实现高质量发展？中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹告诉记者，还需与五方面紧密结合。

一是与“以人为核心”的高质量城镇化紧密结合。主动顺应人口流动新趋势，紧密配合城市更新、保障性住房建设等，为农民工、新市民和青年群体提供宜居且可负担的住房，服务好国家城镇化的战略升级。

二是与“扩内需、促消费”的国家战略紧密结合。要认识到房地产业仍是持续释放消费潜力的关键领域。一方面，通过提供高品质的住宅和社区服务，推进老旧住房改造、城中村改造、适老化改造、自主更新等，带动家装、家电、智能家居等物质性衍生消费；另一方面，大力发展租赁市场、文旅地产、养老地产等多元业态，满足居民多层次、多样化的生活与服务性消费需求。

三是与“防风险、保安全”的宏观底线紧密结合。过去几年，房地产领域积累了多方面的风险，如地方债压力大、居民家庭杠杆率高、房企债务风险大、银行不良率上升等。未来，高质量发展须将化解风险、保障安全视为行业健康发展的首要前提和坚实基础。

四是与“绿色、低碳、可持续”的生态文明理念紧密结合。房地产属于传统行业，过去发展粗放且快速，未来须大力建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实现与人、城市、自然的和谐共生。

五是与行业自身的高质量发展紧密结合。高质量发展的最终落脚点在于行业自身的转型升级。短期内，要加强政策力度，落实房地产市场止跌回稳要求。从长期看，行业自身必将从“开发商”向“不动产综合服务商”转型，拓展存量更新与资产管理等新业务，以持续优质的供给和服务创造长期价值。

住建部部长倪虹近日表示，推动房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶段，推动房地产企业从追求规模扩张转为注重提升产品品质和服务，保持房地产市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，有利于促进我国经济实现质的有效提升和量的合理增长。