大洋鹭洲，挂牌1804天，超百个客户看房，调价25次以后成交

你可能不敢相信，现在买房的客户，存在着多少的不确定性。今天看房时，还在你家里谈笑风生，次日就销声匿迹了。

一个看房的案例：

“小方经理，你今天可以带我去看几套房子吗？”大姐问道；

“可以的，这是我们的本职工作。”我回答。

随后，我安排部门里的一位同事，带着她去看了半天的房子。回来之后，同事和我反馈说，这位姐的房子马上要拆迁了，要在这几天内，买一套房子，已经看中两套房子，明天过来再看一次，就可以约业主谈价格了。

看着她一脸的笑意，我心里想，你还是太年轻了。

次日，客户再次被邀约出来看房，这次的看房体验并不是很好，在小区里碰到了某业主办丧事，客户觉得很晦气，房子还没看，转头就从小区里出来了。她还特意道歉，说今天人不舒服，又遇到这种事，就不看了。

晚上，我跟进她的情况，她很无可奈何的说：我本来打算在福州买一套房子，这两天看了房子之后，感觉并不是很好，也不想急冲冲的下决定，还是先租一套房子，等等在看吧，这几天谢谢你们了。

因此，我们可以看到，当下买房的客户群体中，经常会充满了不确定性的因素。

我们还经常遇到，今天签了合同，第二天就不想要了，直接进入谈违约的过程。也遇到买了房子之后，反而变得更焦虑了，生怕自己买贵了等情况。

二手房方面就是这样，今天成交的房子，挂牌5年的时间才把房子卖掉，看过房子的客户已经超过近百组。

成交小区：大洋鹭洲；

成交时间：2025年10月；

成交数据：产权288.9平米，5房2厅，联排东端头，毛坯，385万，成交单价13327元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子，挂牌的时间是1804天，换算一下是5年多的时间，从2020年一直卖到现在，看着市场的价格一步步走低，我也挺佩服业主，能扛得住这么久的时间。在这期间，房子调价25次，带看客户近一百组，说明别墅仍有很多群体在关注。

2、2018年，福州提出的禁墅令之后，在福州的市面上很难看到新的别墅入市，特别是在地段好一些的位置，都没有别墅的身影。阳光城登云湖算是最新的别墅产品，可所处的地段，连朴朴超市都无法送达，继而，大多数购买别墅的群体，都被推向闽侯，也就是大洋鹭洲这些小区当中。

3、大洋鹭洲，2008年交付使用的小区，内部共有100栋，181户业主，绿化占40%，物业费2.5-3元/月，小区位于上街大学城片区，洪塘大桥和橘园洲大桥之间，毗邻在乌龙江畔，属于较好的别墅产品系列。

玻璃大王，慈善首富，曹德旺当初就是在这里，自己批了一块地皮，盖了一栋大别墅，用于居家生活，从地图上，还能看到他们家的大致样貌。

4、大洋鹭洲目前在售的房源37套，多数以联排为主，价位在300-400万之间，独栋别墅的价位在1000万以上，挂牌均价无法参考，受到草地大小以及面积，区位的影响。

今年成交的大别墅相对较少，多数都是联排为主，从数据查阅来看，2025年仅有3套交易量，年初精装独栋的价格是520万，年末联排毛坯成交价是385万，这个区间可以做个参考。

购房建议：

对于别墅，除了享受它的大空间，隐私性强，有天有地的生活之余，还要考虑到它的其他因素。

1、交通不够便利，出行需要自驾；大洋鹭洲位于三环外，距离地铁口大约1公里多，公交车的数量也相对较少，步行至大门口的时间也会久一些。

2、配套不够成熟，这是许多别墅的一个共同特征，日常购物都要去比较远的地方，大洋鹭洲就要去博士后购物广场或者是永嘉天地。

3、入住率低，大洋鹭洲的入住率不高，许多别墅都是毛坯状态，小区内的生活氛围比较冷清。

以上这些情况大多数别墅都存在，特别是闽侯的别墅，更是如此。

别墅的资产逻辑与普通住宅不同：

• 抗跌性强：由于土地资源稀缺，别墅供应量有限，在楼市波动中表现更稳定。例如，福州主城低密别墅（如美之国）因地段稀缺，保值能力显著。
• 长期投资价值：牺牲流动性的同时，别墅的升值潜力高于高层住宅，尤其核心地段的优质项目。
• 身份认同：在福建等地，建别墅是“光宗耀祖”的传统，象征家族兴旺与社会地位。
• 生活方式选择：别墅满足了对自然、个性化空间的需求，如庭院种菜、家庭影院等，契合追求精神富足的人群。

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