北京楼市：一夜之间大翻转

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早上刚打开手机就看到粉丝发来的一张成交截图，瞬间有点感慨，这不正好解答了昨天文章里，好多粉丝追问的“回迁楼为什么是极度砸盘王”吗？

先给大家看看这张截图的关键信息：上地东里一套76平4层两居，学区名额还没占用，最终成交价678万，算下来单价8.92万/平，高点的时候咱就不说了，30%肯定是有了。

要知道，上地东里可是海淀三大强学区之一，对口的上地实验小学+“无坑”初中派位曾让这里的房源一房难求，甚至在2025年初还传出过“价格上涨”的消息。但如今这份成交记录，直接给小区泼了盆冷水，这背后，回迁楼“功不可没”。

先给大家科普下背景：上地北片有两所牛小，一所是上地实验小学本部，另一所是上地实验小学树村校区。

本部不用多说，传统强校，尤其在海淀北五环外，论口碑基本没对手；树村校区呢，师资跟本部没多大差别，甚至因为是新建校，硬件还更好，地下带游泳池。唯一被人吐槽的，就是生源——学校有不少是周边回迁家庭的孩子。

但重点来了！这两所学校的小升初通路完全一样，派位池对口的中学，几乎没有坑校。所以对很多家长来说，要是觉得小学知识点浅，拉不开太大差距，更看重初中成绩，那上本部还是分校，差别真没想象中那么大。

真正的转折点，在今年2月，对口树村校区的柳浪家园、裕和家园这两个回迁房小区，终于下房本能上市交易了，这对本部上地东里这样的小区来说，简直就是“晴天霹雳”！

第一：回迁房性价比直接拉满。

柳浪家园、裕和家园这两个回迁房小区是2017年的小区，房龄新，户型还不错，而且是人车分流；最近一居室价格300万左右，两居室400多万就能拿下。

而上地东里，房龄快30年了，典型的“老旧小”，最新成交价一居室要530万，两居室680万左右。一套房差了250万！在小升初通道一样的情况下，这价差可不是小数目！换谁不得掂量掂量？

第二：回迁房后续供应量太吓人。

柳浪家园和裕和家园只是最早下房本的一批回迁房，后续板块还会有大批量房源的房本陆续下来。更关键的是，这批回迁房房源成本极低，不少人手里握着6套、7套房。万一后续有人“砸盘”甩卖，根本没底线，到时候上地东里这些本部小区的房价，想独善其身都难。

以柳浪家园为例：今年2月至今，76平左右两居从606万回调至385万。

47平左右的一居占坑房从428.5万调到了277万。

虽说这里面有楼层因素的差异，但不可否认的是，柳浪家园的最低含税成交单价已经降到5.5-6.5万，几乎算是腰斩了。

所以说，在周边回迁房的巨大冲击和价格极度不稳定的情况下，上地本部学区，尤其是上地东西里这样的“占坑小区”，首当其冲受影响，这也是截图中跌下神坛的根本原因。

说到这儿，肯定有家长要问了：“这种情况下，上地东西里这样的小区还有选择的价值吗？”

我跟大家说句实在话：如果预算有限，也不介意小学生源，那柳浪、裕和这些回迁房其实就够用，现阶段至少能立省200万，性价比就摆在这儿；

但如果手里不差钱，还是想让孩子从小在更好的小学环境里成长，接受更优质的氛围熏陶，那上地实验本部对应的小区，肯定还是更优解。不过也不用着急下手，现在市场不稳定，再等等说不定会有惊喜。

最后也想跟各位家长说句掏心窝子的话：学区这事儿，理性看待。

学区房托举只是第一步，孩子以后能走多远，更多还是要看家长的耐心陪伴，还有孩子自身的资质。希望大家在“鸡娃”的路上，都能得偿所愿，收获好结果。

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