丰台岳各庄地块预计12月底开盘 pk 海淀宝山双子，你更看好谁

2025年9月5日，北京城建以29亿元底价竞得该宗地，楼面价约5万元/㎡

2个月后，销售团队组建完成，预计11月底12月初开放售楼处， 12月底1月初开盘。

同属于西部优质环线+“好房子”楼盘，户型面积段也差不多，难免会做比较，而晚1个月左右开盘的岳各庄地块，也确实需要参考下海淀宝山的定价逻辑以及开盘销售情况。

说实话，这块地的关注度不低，一个很重要的原因，它是三环的盘，但它是丰台三环的盘。

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先说第一点，岳各庄地块的面积段，就注定它即将面临的是一个红海竞争。

它的上游竞争对手是，中海丽金府，中海丽泽叁號院。

它的正面竞争对手是，北京隅西颂，中建云境，建发观宸。

它的下游竞争对手是，京能西贤府，和颂九里，森与天成。

列举以上楼盘，我想说的是，岳各庄这个项目到底把主要目标客户锁定在哪里？因为这决定你的开盘效果，而开盘效果决定了一个楼盘的生死。

对岳各庄地块而言，价格定生死。

虽然有三环的加持，但它的通勤并不算方便，现在的10号线和9号线差不多2公里，11号线青塔站还没有落地，距离也不近。这样的公共交通配套，对偏刚需的客户是一个抗性。

而如果岳各庄想瞄准高端客户，比如丽泽和金融，那么它又面临丽金府以及丽泽叁號院的截流。高端客户可能不够分。

在中端，更是红海，总部基地和新宫的产品都非常强，交通配套都很不错。

下游其实是不缺客户的，但客户购买力存在很大的问题。

因为你的房价虽然降了，但我手中的房子缩水更多，置换的缺口还放大了。

这类客户的特点是手中有房，以安置房回迁房为主，这批房子目前价格大幅缩水，想换房，但卖不掉房，或者只能割一大块肉卖房，最终置换的缺口更大了，置换的意愿也不高。比如青塔，卢沟桥，大井等区域想换房的客户。

否则大瓦窑以目前5万多和6万多的价格不可能卖成现在这样，四环这个价格已经极具性价比了。

一、环线位置

✅ 岳各庄在丰台区四环里（约西3.7环），向西800米轻松上四环

✅ 宝山海宸元境在海淀五环里（西4.8环），向西800米上五环晋元桥

二、周边配套

先看看岳各庄地块，2公里范围内，成熟配套堪称新房天花板，即便是丰田区备受诟病的教育方面，这个地块也算是高配（丰台五小、丰台实验、十一学校）

现状地铁六里桥地铁站（直线1.8公里，步行2.3公里），但目前唯一的短板地铁也在补齐，地铁11号线二期已经开始环评，目前基本定在靛场路和西四环的交叉口，800米步行可达

再看宝山地块，2公里范围内，除了锦绣大地还有石景山的山姆会员店，其他都在3公里，规划配套（XX二期）的落地还需要假以时日。

三、户型对比

岳各庄地块户型面积段基本敲定：99㎡、116㎡、136㎡、155㎡、176㎡

116户型参考（会做尺寸加大和好房子升级）

155户型参考（会做尺寸加大和好房子升级）

1、主力户型116㎡、136㎡四居，精准适配刚改需求

2、产品暗藏惊喜：加了黑科技，得房率 90% 以上，叠加阳台赠送等设计，空间利用率拉满；精装方面将选用品牌家电，细节质感在线

3、户型在熙华台基础上做了尺寸加大以及好房子改造，你要非说是被刺，也不为过

海淀宝山海宸元境99平，107平，123平，139平，181平，与岳各庄地块 重合度非常高：

海宸元境的户型得房率92%，在海淀属于妥妥的No.1，也是海淀少有的地铁盘（1公里以内），不过面临的问题是，赠送的10%飘窗，到底咋用❓ 如果用不好，着实有点鸡肋的赶脚

反观丰台的岳各庄地块，报规没那么苛刻，南北双赠送，非常有希望能有所突破，拭目以待。

四、价格与不利因素

先看隔壁建工熙华台，2023年10月29日开盘，刚好2年，网签426套，网签均价8.15万/㎡，网签率426/437=97.5%，基本清盘

岳各庄地块比海淀宝山晚开盘1个多月，非常明确会对标宝山的定价体系：

若宝山地块开盘价在 8.5万/㎡左右，岳各庄地块的定价会更有优势，参考熙华台目前8 万/㎡以下的价格，再加上强配套，定个8.1~8.2万/㎡也算合理

当然考虑到丰台没有海淀的光环，如果定价8万以内，还是相对容易出货，不过熙华台的老业主估计心里面也是万马奔腾。

1、岳各庄地块劣势

• 01地块比较小，地块素质一般，不好排布，不太能做出大的园林景观
• 01地块旁边还有素质更好的02地块，两地块之间还有个回迁小区和小停车场，割裂感比较强，未来联动可能性不大，01地块有被02背刺的可能
• 学区短板，周边学区一般，适合海淀和西城的改善客群，对学区要求不高的
• 地块北侧紧挨着京广高铁，旁边还有车辆段，对睡眠质量不好的，建议后期选房优先挑南侧户型，离铁轨越远越好！

2、海淀宝山地块劣势

• 配套方面：海淀与石景山交界，谁都不爱的感觉！周边城市界面一般，老旧小区较多，离豪宅板块定位标签差距可不是一星半点
• 未出让地块：北侧还有3个地块暂未出让，最快明年供地，区域全部成型需2～3年，后期施工可能会对已入住业主产生一定影响。
• 噪音影响：最南排9/10/11号楼距离阜石路较近，南侧有7000㎡+的纯新建公园，公园距离阜石路只有175米，所以这几栋楼在拥有较好南向视野的同时，高速噪音预计无法避免。
• 楼栋布局及间距 ：9/10/11号楼之间间距仅有1.8米，可能仍会对部分住户的采光和视野产生一定影响。

对于岳各庄这个项目，我个人的建议如下

开盘必须要卖爆，卖爆需要高性价比的价格

瞄准你的主要客户群体，不要迷之自信承接内城高端客户，用高性价比的价格快速跑量，抓住一部分海淀过来的，留住本区域地缘性改善客户，用更好的环线以及更优的价格，吸引下游客户。

丰台本身库存量很大，而且明年还有大量的土地要出让，熙华台的确打得很漂亮，但不代表可以复制。

今年的开发商在好房子政策加持下，都很上头，但前车之鉴有很多，上半年的郭公庄，最近的就是黄杉木……

高性价比价格才是王道。

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