日本针对外国人购房买地的五大动作

11月4日，日本首相高市早苗亲自主持了“外国人政策相关阁僚会议”，正式拉开了针对外国人政策大调整的序幕。

此次高市首相提出的“外国人政策”调查调整内容，包括：调查外国人在日本购买土地的情况、掌握外国人在日本持有不动产的情况、推进“非法滞留外国人清零”计划、严格外国人在留资格的审查、严审外国人加入日本国籍、加强“过度旅游”对策、严控民宿经营、积极应对外国人犯罪、重新审视外国人医保与国保制度、重新调整对日语学校的支援政策等。针对上述问题的改正措施与新政策，高市首相已经明确要求在2026年1月前形成具体方案。

高市首相在会上指出：“为了实现有序共生社会，首先要推进遵守现有规则、完善相关制度的举措，其次要推进包括土地取得等规则在内的国土适当利用和管理的举措。”

高市内阁的这第一次针对外国人政策的政府会议，由内阁官房长官（内阁大管家）木原稔担任议长、外国人政策担当大臣小野田纪美担任副议长，会议几乎由所有阁僚组成，包括法务大臣、防卫大臣、总务大臣、厚生劳动大臣、农林水产大臣。

限制外国人在日本购买土地和房产，是此次“外国人政策”调整的一大重点。根据高市首相的指示与相关大臣在会后的记者会见内容，以下是本次日本政府针对外国人新政策的五大硬核动作：

一、林地收购必须申报国籍（11月4日铃木农林水产大臣确认）

旧规：购买林地只需提交“森林取得届（申请）”，无需填写国籍。

新规：模仿农地收购模式，购买者必须强制填写国籍+护照号码。

理由：防止外国资本把“水源林地”变成私人别墅或军事观察点。

时间表：农林水产省已根据首相命令，最快从2026年春季开始施行新规。

二、不动产过户买卖登记必查国籍（法务省主导）

所有房地产的过户买卖必须填写“移转登记申请书”，新增“国籍/居住地”栏。

未在日本合法居住的海外居民购买日本不动产，须额外提交“国外资产证明”。

外国留学生购买房产，须说明资金来源。

法务省将把国籍数据实时推送给国税厅、防卫省。

三、公寓交易实际状况大摸底（总务省+国交省）

2025年12月启动“全国公寓楼外国人持有率普查”。

重点锁定：东京23区、大阪、冲绳、北海道等地区。

结果将在2026年1月公布，一旦某栋楼的外国人持有比例超过30%，将自动列入“注视对象”。

四、“注视区域”扩大10倍（防卫省提案）

旧规：自卫队和美军基地设施周边1公里+国境离岛。

新规：沿海全域+水源地上游+高铁沿线等全部纳入“注视区域”范围。

在注视区域内外国人购买土地，需报内阁府事前审查，审查期最长为90天，期间不得动土。

五、从外国人手中收回岛屿土地所有权

山口县濑户内海有一座小岛——笠佐岛，面积94万平方米，岛上只住着5户人家共7位老人。但岛屿附近的航路和空路，是美军岩国基地舰船与军机的必经之路。9月底止，有3名中国人购买了3651平方米的土地。

消息一传出，岛民连夜成立“笠佐岛守护会”，54名地方议员跨党派组调查团，采用众筹方式要买回土地。

日本政府表态：众筹成功可优先使用公权力收购，防止外资二次转手。

东京不动产研究所公布的最新调查数据称，目前东京市中心23个区的新建公寓楼的平均房价已经突破1亿3000万日元（约600万元人民币），与2024年同期相比，上涨了20%。那么，外国人购买比例到底占多少呢？日本三菱UFJ信托银行的调查称，在东京高端住宅比较集中的港区、千代田区、渋谷区，高级公寓楼的外国人资本购买比例为19%，绝大部分还是日本人居住。所以，把房价上涨的责任，全部扣在外国人身上，显然有欠公正，更主要的因素还是因为建筑材料成本的大幅上涨，和建筑市场劳动力短缺导致的人力成本的翻倍增加。

评论家真山仁表示：“政府的这些措施本身方向没错，但三个月内就要完成，未免太急。虽然政府强调‘非排外主义’，但外国人未必会这样理解。”他指出，政策急转弯和舆论的过度渲染，往往带来误读：“日本长期欢迎外资，无论股市、房地产还是旅游业。而如今突然强化监管，容易被视为‘敌意信号’。一旦传出‘限制外国人购房’的消息，哪怕尚未实施，也可能触发抛售潮，波及整个市场。”

真山仁为此警告：“政府过度干预，往往正是泡沫破裂的前兆。当年房地产泡沫崩溃前，政府也是以‘调控过热市场’为名入场。现在若重复同样的节奏，风险不容忽视。”

已经有着140年历史的日本最古老的葡萄酒庄“鲁米埃尔”，以其独特的“日本风味”，成为日本皇室与政府的国宴用酒。在11月5日开幕的上海中国进博会上，鲁米埃尔葡萄酒参展，欢迎中国消费者品尝与购买。

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