规划大调整！一体化未体现，温州热点板块再迎利空！

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日前，市自然资源与规划局发布了《浙江温州海经区浅滩一期北单元、南单元详细规划》批前公告。

本次规划范围：东至雁霄路、雁波河，西至雁鸣路，南瓯江，北至灵霓大道，总面积约为2448.94公顷。

本次规划结合片区特征、功能定位及发展策略，形成生态宜居片、现代产业片、科创教学片、TOD核心片、智造研发片四大功能片区，主要用地功能包括公共管理和公共服务用地、商业服务业用地、工矿用地、交通运输用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地、陆地水域等。

对比此前发布的相关规划图看，一些已确定的规划基本不变，本次规划主要体现在浅滩一期东南角。

浅滩一期东南角位于双瓯大道以东、瓯绣大道以南，此前因历史遗留问题而搁置，未有明确规划，仅保留滩涂。

如今，随着历史遗留问题解决，该区域启动规划，并对外公示。

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那么，浅滩一期东南角，今后是如何定位、规划的？

从这份批前公示来看，双瓯大道向南，瓯江南汊入海口处，将建设一座跨江大桥，通往温州湾新区，串联起两座新区。

浅滩一期东南角，以霓瑞河为界，北侧布局商业、住宅功能，以及少量教育、体育用地，形成一座生活区。

霓瑞河南侧，是一座产业园区，包括创新型产业用地、二类工业用地。

双瓯大道以西，与其相邻的地块，规划为仓储物流用地。

这么看来，瓯江口此前规划的“北生产、南生活”分区，将逐步被打破。

其实，早在浅滩二期围垦解决历史遗留问题后，相关规划就显示以工业用地为主，有少量商业用地，但没有住宅用地。

这一回规划公示的浅滩一期东南角，正与浅滩二期相邻，逐步融为一体。

就目前看，瓯江口仅仅相对靠东的这一片，打破了“北生产、南生活”分区，暂未影响到西片。

那么，璀璨瓯江、星屿海两个小区，将与仓储物流用地相邻，也是离产业园区相对最近的住宅。

还有光辉之城、君兰锦绣，也离产业园区相对较近。

瓯江口作为温州海洋经济示范区，企业入驻需满足相关条件，再加上相关环保方面的要求，一般不至于产生太多污染。

主要问题在于，产业园区会有一些大货车行经，可能会影响生活区的宜居属性。

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2017年之后，尤其是2020-2021年，瓯江口掀起一阵住房投资潮，土地出让大多都能引发诸多开发商争夺，实现高溢价。

然而自2021年下半年起，随着楼市下行，尤其是多个新盘交付后，投资客大量抛售，瓯江口房价跌幅明显，楼市陷入泥潭。

近两年，除了少数低密度楼盘热销，瓯江口原先那些小高层、高层住宅，普遍难卖。

在此情况下，瓯江口的土地市场，基本陷入停滞，出现了一大批空地。

而此前瓯江口在土地出让时，并没有集中出让，而是分散出让，导致如今多数小区周边都有空地。

从规划看，这些空地还是以居住、商业等用途为主，但从当前的经济形势看，短期内很难落实。

近年，部分空地开始出租，相继打造了鲲鹏海鲜岛、卡丁车赛道等，有利于充分利用土地、提升区域人气。

但是，当“北生产、南生活”分区被打破，今后瓯江口南生活区的空地，有没有可能调整为各类产业用地？

当土地财政萎缩，企业税收对地方财政收入显得愈发重要。

同时，长期以来，温州也一直面临工业用地紧张的问题。

结合以上背景，未来不排除瓯江口增加产业用地、减少住宅用地的可能性。

倘若如此，对瓯江口南生活区的住宅而言，既有提升人气、入住率的机会，又有与制造业相邻可能产生的问题，同时带来利弊。

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作为远郊板块，当城市化从对外扩张转为内部提升，一些“高大上”的规划将很难落实。

从本次瓯江口相关规划中的这一转变，就体现了这一趋势变化。

当南生活区出现产业用地，“北生产、南生活”分区被打破，瓯江口作为产业园区定位将被逐步强化，生活区逐步成了为产业园区服务的“配角”。

温州湾新区的金海湖板块，就是如此。

从本次规划公示来看，瓯江口似乎并没有为瓯洞一体化预留空间。

这也意味着，瓯洞一体化短期内难以推进，对瓯江口也是一大利空。

当然，瓯江口剩余空地还很多，今后还是有规划调整的可能。

也就是说，在瓯江口剩余空地，在住宅、商业难以落实的情况下，若是修改为相关行政机构、公共设施等用途，瓯洞一体化就还有继续推进的可能，从而建成一座强有力的新城区。

若继续增加产业用地，瓯江口将进一步强化其产业园区的功能定位，从而难以形成高质量城区。

瓯江口的未来，还值得我们继续观察。

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