2025年上海楼市形势分析

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新房市场：前3季度“表面繁荣”，内在压力凸显

2025年前3季度，上海中心城区多个项目热销日光，造成上海房地产市场一片繁荣的景象，但从数据来看，2025年1-3季度上海全市供应377万平方米，同比下跌33%，成交435万平方米，同比下跌9.5%。不管是供应还是成交均大幅缩量，面临进一步下行的压力。

一、全市仅内中环、中外环成交上涨

2025年前3季度内中环、中外环成交量分别同比上涨24%、18%，成交金额分别上涨22%、27%，其他区域成交量、成交金额均下滑，内环内降幅最大。

分区域来看，成交量上涨的主要为中心城区，如虹口、长宁、静安、杨浦。多数外围城区成交量下滑，如崇明、松江、奉贤、青浦、嘉定。

二、按蓄客来定推盘量、全市热度分化明显

市场总体热度降低，新楼盘按蓄客定推盘量、单盘每次推售套数降低，来维持去化率。2024年初，平均单盘的开盘套数超过200套降至2025年3季度110套左右，开盘首日去化降至80套/盘的水平。

分区域来看，市中心的豪宅、改善楼盘开盘去化率普遍超过60%，郊区开盘去化率明显降低，甚至取消开盘、打折销售。

三、郊环外区域去化周期拉长至36个月

2025年市场供应小于成交，库存持续消化，绝对库存量减少，从2024年年中的高峰期约860万平方米降至2025年9月底的781万平方米。由于受成交量缩减影响，去化周期拉长，2025年1月去化周期约12.4个月截至9月底增长至16个月，市场压力增加。

分环线来看，外环线内绝对库存量较低，去化周期较短，库存主要集中在外环线外，且成交量持续下滑，去化压力巨大，尤其是郊环外进入冷冻期。

四、外围项目普遍依赖折扣、渠道销售

定位高端、区域改善的项目销售情况更好。成交面积排名前10的项目主要为两类，一是高端、乃至豪宅项目，如上海壹号院、翡云悦府、前滩公馆等；二是区域改善项目，如时代之城、四季隐秀、金茂棠前。成交金额排名前10的项目，主要是高端、乃至豪宅项目，如上海壹号院、金陵华庭、绿城潮鸣东方等。

外围项目普遍依赖折扣销售，大量启用分销渠道带客。部分项目对外宣传开盘售罄，营销项目热销假象，实际备案套数低于推盘套数，市场实际情况依然存在压力。

02

二手房市场：前3季度以价换量，进入阴跌阶段

2024年至今上海二手房以价换量，在多轮政策影响下，二手房价跌幅收窄、成交量进一步放大。2025年1-9月上海二手房成交19.5万套，同比上涨16.9%，而成交均价降至4.88万元/平方米，同比下降8.6%。

一、刚需大量分流至二手房

二手房成交量进一步放大主要由于二手房跌出性价比，持续分流刚需购房者。2022年、2023年由于新房处于严格限价阶段，新房性价比高吸引刚需客户，二手房与新房成交套数比为1.56:1。而2024年至今，新房二手房价差持续扩大，2025年前三季度，二手房与新房套数比达到5:1。也就是成交5套二手房才会去买1套新房，造成新房、二手房市场进一步割裂。

从套均面积及总价看，2025年前三季度二手房套均83平，远低于新房套均123平，总价差距更加明显。二手房成交以小面积、低总价的产品为主，更偏向刚需。2025年1-3季度100平以下二手房套数占比达到78.6%、500万以下的二手房占比达到78.8%，在二手房市场购买改善、豪宅的比例偏低。

二、全市挂牌量下降、价格跌幅收窄

当前二手房价格普遍跌回2016-2017年，大量二手房业主亏本，抗拒割肉选择终止挂牌，也客观上造成挂牌量下降。2024年5月“沪九条”新政出台之前二手房挂牌量持续上涨，“沪九条”之后多轮政策加码，导致供求博弈、挂牌量大幅波动，2025年5月至今全市挂牌量持续下降，且挂牌价格跌幅持续收窄，二手房价格进入平缓阴跌阶段。

03

4季度上海楼市压力再度显现

2025年第三季度，上海住户活期存款同比增速持续回落。上海住户活期存款同比增速领先于住宅（新房+二手房）销售3-4个月，结合实际来看，从开始筹集资金到最终成交的周期一般也是在3-4个月左右（否则会转入理财避免浪费利息），这意味着向后推3-4个月，从9月起至明年1季度，上海住宅（新房+二手房）交易套数也将进入下行通道，短期市场热度回落的趋势已经确立。

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