房贷断供率暴涨130%，失控恐惧下的楼市即将进入的周期终局

这几天，有一个热门话题，是有关住房断供率的。说是全国的平均住房断供率达到了3.7%， 相比2022暴涨130% 。但这个数据明显存在很奇怪的地方。

问题出在哪呢？

作为我们知识星球1万多会员的资产风险守护者，我一直在持续跟踪各项数据，这其中，当然也少不了跟踪银行的贷款风险。

那么，以最新的2025三季报为例，各大银行的总体不良贷款率如下：

没有任何一家超过1.6%的不良率，并且一般来说，房贷的不良贷款率，要远低于平均的不良贷款率，究其原因，在于房贷是无限责任。比如，以招行最新的三季报为例（如下图），房贷不良贷款率只有0.45%，即使计算逾期贷款率，也只有0.83%。

也就是逾期贷款率都不到1%， 更不要说断供了。

并且，逾期率和房贷不良率，都低于招行的总体不良贷款率0.94%。并且，房贷逾期总额大约只有信用卡逾期总额的三分之一。

即使我们把实际操作中通过房产抵押产生的小微贷款（也就是大家熟知的经营贷），全部累加到房贷里，逾期规模也低于信用卡逾期。

当然，以上只是以招行举例，每个银行都有各自的经营情况，但总的不良贷款率在上面都有列明，总体看在可控范围内，没有债务风险。

如果这么看，克而瑞发布的断供3.7%的数据就很奇怪了，因为明显高于银行的不良贷款率和逾期率。

克尔瑞是易居中国的子公司， 目前暂不清楚克尔瑞发布的数据，从何而来。但我考虑了一种可能性，就是克尔瑞的数据大概率是以笔数（或者是房产套数）为维度计算，而银行的数据则以金额为维度计算。

那么，如果发生断供的房产，主要处于四五线城市，贷款总额都较低。那么，就有可能出现房产套数维度的3.7%，和贷款金额维度的逾期贷款率1%左右，两种数据并存的情况。

但不管怎么说，不管两者数据是冲突，还是符合我上述的维度猜想，我们可以确定的是， 克尔瑞的数据是主动发布，没有经过审计，而上市银行的数据是强制披露，且需严格审计。那么可信度方面，我们肯定更加愿意相信银行的数据。

那么答案就是，目前房贷逾期率可控，并未造成银行的风险。至于未来风险是否会上升，这个我会持续的跟踪数据，若出现风险，会在知识星球同步。

我们更进一步的推论则是，既然风险可控，那么出台刺激性政策的可能性就较低。而更大的可能性，就是房产在持续下跌的过程中，使得可控的不良债务逐渐出清，慢慢实现房价的触底。

经过上述讨论，我们通过数据确认了该报告所提到的断供率不构成银行风险，且判断出台刺激政策的可能性较低。不过这个只是就事论事。

我还想从更通用性的维度，来跟读者分享下我们分析问题的思路，以便大家能在未来的投资中灵活运用。

当我们遇到任何报告结论，或是经济现象时，我们一般分两步去分析。

1 通过经济常识，大致判断一个方向。

2 通过数据去校验该方向是否正确。

比如，从2022年9月银行估值十年大底以来（2022.9在星球有提示投资机会，见下图），虽然房价从2022年底一直持续下跌至今，但银行却走出了超级大牛市，总体上涨了1倍以上。

如果银行背后的断供问题有风险，那么这三年资本市场就不会给予银行越来越高的估值，推动银行股上涨。

这个就是通过常识得出的结论。

当常识判断无风险，再通过真实数据去校验，最后就能如前文分析的那样，得出和大众感受完全不同的结论。

我们再举一例。

比如全球疫情期间，有些地方是直接给居民发钱的，有些地方却没有发。那么发不发钱，会有什么影响？

其主要影响，就在于是否补偿式的构建了商家和消费者的虚拟交易通路。

这句话怎么理解？

比如因疫情，导致商家无法营业，那么商家在短期失去收入的同时，需要支付房屋租金，员工工资，甚至贷款的月供利息。

而消费者无法消费，就积累了存款。

简单的说，就是突发状况下，消费者积累了存款，而商家积累了负债。

那么怎么解决？最简单的，就是发钱。

但请注意，操盘手不创造财富，只转移财富，所以印钱发钱的动作，实际是同时增加了国债和货币总量。那么我们再来分析这三方。

小商家或自由职业者：虽然突发疫情导致不能工作赚钱，但国家发钱补偿了。等同于我获得收入了。

消费者：虽然疫情时我没有消费导致存款变多了，但操盘手印钱的动作使得通胀发生，所以我存款的实际购买力变少了，等同于我消费了。

国家：同时增加了债务和货币，通胀发生，使得消费者的真实财富流向工作者。

因此，通过这个手段，原本在疫情没有发生消费的行为，变得好像发生过一样（ 虚拟交易通路 ）。工作者因为发钱增加了财富，而消费者因通胀减少了财富。

也就是我上述所说， 补偿式的构建了小商家和消费者的虚拟交易通路。

但如果不发钱，那么财富就没有发生转移，于是消费者因减少消费导致财富增多，而商家因为无法营业导致负债增多。

那么进一步的思考就是，商家如何降低负债？

答案就只能是，缩表！

也就是通过卖出资产的方式来转移债务。虽然缩表的可能只有一小部分小商家和失业者，但大家知道边际量虽然占总量不多，但边际量的供过于求，会造成价格的大幅下行。

分析到此，我们大致有了一个方向，那就是楼市可能迎来调整。基于此，我在2022年疫情快要结束的时点，对京沪多套房产立即做了挂牌出售的操作。

那么挂牌之后的第二步是什么？

不是立即卖房，因为这时还没有房价下行的确定性。还需确认数据。

根据我们前文所说，第二步就是跟踪和确认数据。而根据我们第一步的分析，我们需要跟踪的，有两个数据，一个是挂牌房源是否急剧上升，第二个是居民新增债务是否在疫情后反弹，还是延续下跌走势。

如上图，2023年居民新增贷款并未恢复到2016~2021水平。当我们确认了数据，就能判断楼市大概率下行，我也在2023年多次发文建议大家尽快卖房降低债务。

一旦楼市进入下行通道，就会不断有高债务者被迫卖房还债，于是继续推动房价下行。房价下行会进入负反馈循环，直至债务出清，迎来下个周期。

这个就是通过疫情状况作出的缩表设想，外加数据验证的全链路决策过程。

当然，如果考虑到2021年的高泡沫和上面提出的房住不炒，房价迎来一轮调整周期，也不是坏事。

只是，我们下一步的判断，就是楼市下行大概什么时候能结束，何时能实现触底。

这个，我们同样是从最初的一点点希望，去逐步通过数据验证， 比如，在三季报披露结束后，我们通过数据分析看到了那一点点的曙光（点击：），但曙光还很微弱，确定性还很低。尽管三季报首次实现了营收转正，但如果去除保险和券商的股市投资获益部分，只看更反映实体的中证500的数据，能看出复苏还较微弱，我们不得不持续的跟踪和校验未来的数据，才能真正找到那个触底的确定性较高的点。然后我们才能有所动作。

尽管房地产方面的各种突发消息接踵而至（比如 克尔瑞的3.7% 断供率），但只要我们保持数据验证的习惯，我们就能把握楼市当下的真实。做到心中有数。

后记：

本文从 克尔瑞的断供率出发，通过银行财报分析了当下的债务安全状况，由于银行财报是强制披露，且经过审计，因此数据真实性相对更高。

当下楼市依然还在下行，但经济出现了微弱复苏，接下来我们会跟踪其持续性，进一步帮大家把握楼市未来触底的概率和确定性。我每周也会一如既往的在知识星球公布每周楼市分析，帮助大家找到那个出手楼市的最佳击球点。