北京买房：理清思路，购房建议1703

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我和老公都是在体制内，我北京市的，他在部里，我是国管公积金他是国管，请问能同时贷款吗？我的年收入比他高，审批好通过吧？目前首付可以凑150万，想再贷一些商贷买400万的，宝宝明年出生，有政保，但或许要求在学区内有房，目前还不清楚。

请问我们现在是应该在东城买个老破小，还是在通州买个还算宜居的两居室？我们比较分析后觉得各有优劣，东城老破小的优势是学区好能保值，劣势是居住条件实在太差。通州次新房的优势是宜居，劣势是跌幅过大，担心不保值。请帮我们分析一下。

A：

1、能同时贷款。但您老公既然是国管公积金，那就应该能贷满了，没必要再用您的。既然还没孩子，那我估计您也贷不满，那就用老公的得了。

2、审批有什么难的啊？双体制内家庭，多优质的客户啊，就算商贷也没有任何一家银行会为难的。您北京市的估计怎么也得年入20万吧，老公10来万，加起来30多万。而总共贷款才250万左右，月供1万多，肯定符合条件。

3、政保的事儿每个单位都不太一样，这您还是问清楚吧。不过就算是要求在学区内有房，现在就准备也早了点儿，至少得放六年呢，也就是要闲置6年的学区溢价。

现在的平均比例虽然降了点儿，但您的总预算不高啊，所以溢价率还是在30%左右。以400万来说就是120万，闲置6年，既享受不到居住体验也收不到这部分的租金，还得承担这溢价的保值风险。考虑好了再买吧。

4、从地段儿来说，核心区的老房肯定保值好，必定是跟随大盘涨跌，因为本身就是大盘的基础组成部分，走不出独立行情。

但这指的是房价中的基础部分，学区溢价部分则说不好，得看风口的周期了。从2013年开始的入学高峰，到2023年达到顶点，之后这两年开始降低，所以平均溢价率才降了点儿。从高峰期的23万入学孩子降到今年的19万，而明年就14万了，如果到时候没有政策支持，考虑好溢价率走低的风险。

5、通州有保值挺好跌幅不大的，看是哪个板块和什么具体房源了，不能一概而论。常规推荐是先看离市区近的地铁沿线，比如物资学院周边，价格走势和租金都基本等同于市区。还可以看运河板块，虽然也有点儿溢价，但规划预期好，到目前为止的价格走势也挺好。另外都要以地铁沿线为主，离的远的就弱点儿了。

6、简单就这情况，反正我是不建议在这种时期，用不太高的预算去接盘学区占坑儿房，未必保值好，还肯定居住体验一般。而房子是用来住的，还是先考虑自住吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我最近在看石景山古城的次新房，都是中海开发的，各项挺好就是太贵了，五环外都7万多，是不是溢价的泡沫太高了？海淀也不过是这个价格，但海淀带学区啊，所以既想买又有些担心后期补跌。

A：

1、中海这几个次新房是有点儿溢价，这用租售比计算一下就知道。以中海寰宇天下为例吧，80多平的两居室能租8000多，坪效就是100左右，而售价在7万多，那租售比就是700多，高出北京平均值650在10%左右吧。

但这种泡沫怎么说呢？从居住角度可以说是性价比相对低了点儿，但从投资角度却不算坏事儿，说明价格走势好，所以才出现了溢价。而且在大环境不好的背景下还撑住了溢价，那对于业主们来说就怎么都不算坏事儿吧？

2、海淀五环外是清河西三旗一带，7万多可不止，毕竟那边还带有学区溢价呢。所以这种比较意义不大，不是同样的板块和配套，没必要强行对比，更不可能拉平。这要跟南五环相比就更贵了，但有什么意义吗？

3、补跌只能说理论上有可能吧，但现实中既然都撑了好几年了，以后一般只可能随着租金上涨而抹平溢价，直接下跌的可能性不大。

4、总之古城这几个首钢园的小区都升值挺好的，超过北京大盘。说明西边缺乏好房子，所以卖家们才推高了价格。以后看情况吧，如果物业水平下降，或者是周边出现大量精品盘，那有可能补跌，否则就是延续。

仅供参考。

三

Q:

请教一下，我国美第一城房子，2居里有一个暗间，高点买的480，成交价据说目前是300，您觉得我是留着还是割肉卖？您判断明天开春能好点吗？

如果割肉卖，打算置换到首城国际650多万给老人住。如果不卖，就凑合让老人去那边住，就是离得远了。

A：

1、480买的跌到300，跌幅高达40%，够邪乎的。国美第一城的就算是小两居，那怎么也得75平，300万就是单价在4万之内，您说的是实情吗？如果是真的那就赶紧割肉呗，我全款收房，不掏钱是孙子。

2、因为国美的两居怎么也能租6000来块钱，如果总价300万，那租售比就是在500之内，太值了。就算刨去物业费取暖费什么的，年化收益率也至少在2%以上，甚至是2.5%，几乎是全北京最高了。

而现在五大行的五年期存款利率才1.3-1.5%，最新国债才1.7%，您这2.5%的太有性价比了。

投资品三要素，安全性+流动性+收益性。买房收租的流动性确实不如银行存款，着急用钱的时候不好变现。但安全性比现金资产强多了，我这小老头儿的房子自信不会轻易被老娘们儿骗走，比存款保险。而收益性又高出这么多，干嘛不买啊？所以您卖给我吧，我代表十八辈儿祖宗感谢您。

3、明年开春有可能好点儿，毕竟大多数年份都会出现小阳春。而且楼市历史上这种房租收益超过银行利率的时期不太多，到目前为止不过是3次，每次都是房价的相对最低谷。这您就问自己吧，是否愿意把房卖给我，然后您拿着钱去存银行？咱俩谁会没事儿偷着乐？

4、置换到首城也挺好的，在双井板块属于价格走势好的，赶紧先卖房吧，我卡里的钱有点儿自己想往外窜了。我自己找人过户，绝不让您麻烦，咱今天夜里签合同如何？交易完成后我会给您送锦旗的，上边儿写什么您自己定，我只写仨字“谢谢哦！”

仅供参考。

四

Q:

请问，我和老公非京户口，本来考虑买海淀房子的，后来明白买了也不能对口入学，但是我们又确实面临孩子2027年入学，请问您有什么建议？

如果买在其他区，比如石景山或昌平，虽然规避了学区溢价，但是距离我们上班的西直门又太远了，每天路上的时间就要3个多小时。而在其他区上学也有所不甘心。

A：

1、不买房那就租房上学呗，海淀和西城都行，反正也都是全区派位，但都肯定能在海淀区内上学。而且2027年的入学人数继续减少，或许能派到相对近的学校，接送就方便了。

不过多说一句，无论在哪个学区，如果想租房上学，那一般是要给房东一部分学位占用费的。具体价格没有普遍的标准，都是和房东私下聊，让中介去聊也行。

2、但有一点，租房上学是要有三年的备案证明的，而且还得交税和本区社保，也就是四证。现在是2025年底了，您家这手续准备了吗？如果没准备，那或许就只能买房了。

3、通勤问题只能看自己的感受，外人不好说什么。

4、是否甘心也只能看自己的心情。不过说实话，甭说您是非京籍了，就是北京人如果在海淀没有房子和户口，想上学也基本不可能，他们是否甘心呢？所以还是放平心态吧，很多事情都是没办法的事儿，北京人外地人的都只能是无奈。

仅供参考。

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