越秀又出手，34.8亿拿下天河广棠地块

时隔两天，越秀又出手了。

越秀拿下天河区广棠地块，总价达约34.8亿，折合楼面价约3.1万元/平。

其中，天坤三路以南、棠德路以东AT0606011地块，成交总价约22亿元，楼面价31380元/平。

天坤三路以南、棠德路以西AT0606021地块，成交总价12.8亿元，楼面价30950元/平。

临近报价结束前5分钟，越秀出价，临门一脚，有点刺激，10点一到，拿下广棠两宗地。

加上今天的广棠两宗地，越秀今年已经在广州拿下7宗地，总价超81亿，拿地数量、金额都是最多的。

如果越秀再拿下马场地块，那就是遥遥领先了。

再说回今天的广棠地块。

其实，广棠地块的预期已经是明牌，最需要的就是造城，把周边配套和城市界面拉起来。

这个点，和越秀“造城者”标签，是挺契合的，也属于拉了一波预期了。

至于产品，目前可以剧透的是，越秀会在这里搞低密度小高层板楼，并且计划今年年底入市。

这就是要打闪电战啊！

接下来，继续聊聊。

1、能读省实天河学校，距离大约1公里

广棠地块的学铁商，都是明牌了。

其中，最硬的牌应该是学校。

官方已明确，广棠地块由广东实验中学天河学校统筹学位，并可参与清华附中湾区学校摇号。

不过有个小bug，就是项目距离学校大约直线1公里，接送上学没有这么方便。

当然，学校含金量还是很高的，如果看上限，可能是天河东最高的。

一个原因是省实的牌子，而另一个是生源质量。

省实天河学校，按照今年的政策，小学和初中部都只对口保利天瑞一个小区。

至于“铁”，地块北侧要预留19号线站点，方案需和羊角沟通确认。

也就是说，这块地未来很可能是地铁上盖、TOD住宅。

按照规划，地块旁边初步预设19号线广氮西站，以后能4站到珠城、6站到琶洲。

除了19号线，广棠地块距离21号线棠东站步行距离大约1.5公里，估计需要依靠小电驴接驳。

但好在，广棠地块的位置扳回一城，地块离金融城、汇景、华景新城都很近。

同时，科韵路和广园快速都在附近，自驾出行会更方便。

如果走科韵路，开车大约15分钟，就能直达金融城。

作为参考，保利天瑞开车到金融城大约10分钟；越秀观樾自驾到金融城，要20分钟左右。（来源：百度地图）

而“商”，短期内就要靠广氮和金融城了。

广氮有现成的商业天健汇，10月1日，“ing未来印”ing square商业中心也开放内测了。

目前，招商率已经有70%，包括盒马鲜生、永旺、亚朵酒店等知名品牌。

这两个商业，距离地块都在直线约1.5公里，金融城商圈，则在直线约2.5公里，都需要开车或小电驴。

2、广棠片区连片开发，预期高，兑现提速

目前来看，广棠地块最重要的变量，还是整个片区的开发速度。

广棠片区土地已经基本完成征收，征地面积近40万平，是天河近十年最大规模的土地收储。

结合我们群里的爆料来看，广棠地块的进度挺快的，和早前航拍相比，地块内部趋近于平整。

配合广棠地块的出让条件，竞得人是要配建周边道路的，还要建幼儿园、少年宫、农贸肉菜市场等一系列社区配套。

广棠地块两宗地，合计体量大约11万平，相当于一个中型社区。

现在两块地又被同一家开发商拿下了，那么社区、外立面、配套、产品会有整体的协调，往造城方向发展。

总之，广棠地块拍出去了，对片区会是一个从规划到兑现的转变。

再看地块周边，规划和进度都是挺清晰的，片区住宅用地并不多，目前就只有今天出让的这两块。

整体开发后，会以科创产业为主，有超百万方的商办：

北面，即地块往北约400米能到54万平的人才公园：

板块整体密度也是偏低的，住宅容积率为2.1，商业区、产业区容积率也就是在3-4.5之间，居住环境会更加安静宜居。

另外，在交通上，断头路将打通，修建多条横向和纵向的路网，和汇景新城、广氮、金融城等直接相连。

等到天坤三路、棠德路、车陂路北延线等道路建成，地块交通通达度也将进一步提升。

3、地块容积率仅2.1，平替版保利天瑞

和天瑞相比，这块地的区位、氛围固然低一档，但是地块距离广园和科韵路有退距，容积率更低（保利天瑞容积率约2.93），能统筹同款省实学校。

比起天河东新盘，广棠地块的位置又更核心，更靠近珠城和金融城，2.1的容积率、户型设计能跟上新一代水平。

地价水平嘛，不功不过，楼面地价比保利航二西地块高了1000元/平，但和前期宅地相比，是明显更低的。

所以，地块有条件去玩更多概念，做出更多可能性，比如金融城北、平替版保利天瑞，或者说保利辰园湖境翻版。

当然，更关键的，还是要看开发商怎么去定位广棠地块的产品、价格。

参考保利天瑞，户型为约113-268平，均价约8-10万/平，部分天地楼层小户型，可以做到7字头，总价850万左右能搞定。

天河壹品，在售面积约86-143平，均价约6-7万/平，现楼小户型可以做到5字头，480左右能上车。

广棠地块，做纯改善或者有抗性，但如果做80-125平，板塔楼结合，总价控制在400万内起步，读省实天河学校，15分钟到金融城。

你觉得够不够刺激呢？评论区说说。