青岛万象城，死磕DESCENTE、Salomon们

户外品牌收割机

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@青岛万象城

“两年改造超2.5万㎡”、“户外运动品牌冲50家”，这是青岛万象城对当下市场环境的回答。

华夏华润商业REIT 2025年第三季度报告显示，其底层资产青岛万象城在消费乏力、招租困难的当下，维持着近99%出租率，且实现了租金单价的增长。

2025年前三季度，青岛万象城开出122家新店铺，零售、餐饮两业态批量新店上线，且稳坐“青岛首店收割机”之位。

抢眼的成绩单背后，是青岛万象城持续、精准、有效的调改之策。品牌焕新、腾挪之间，其始终在寻找将“冷区”变为“热土”是关键答案。

据悉，去年改造的天空之城·酒肆、天空滑板公园户外特色空间，已成为项目新晋流量入口。而今年完成改造的一期南区，已在8月份提前开业，目前已引进15家新店（含6家山东首进餐饮品牌）。

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上市后分红近5亿元

出租率稳在近99%高位

据华夏华润商业REIT发布2025年第三季度报告，期内青岛万象城继续维持稳定的运营表现。

2025年第三季度，华夏华润商业REIT实现总收入1.98亿元，同比提升5.9%；净利润2011.51万元，同比下跌1.5%；经营活动产生的现金流量净额为1.26亿元，现金流分派率0.9%，年化现金流分派率3.53%。

期内可供分配金额达到9240万元，按募集规模计算的年化分派率达5.31%，连续7个季度稳步提升，全年累计可分配金额为2.72亿元。

季度内，青岛万象城运营表现依然稳健，季末项目可供出租面积13.99万㎡，较去年同期增加2727㎡；实际出租面积13.81万㎡，较去年同期增加1733㎡；出租率维持98.73%，同比微跌0.53个百分点，或与期内区域改造工程有关；租金单价水平达430.07元/平方米/月（为各月度租金、物业管理及固定推广费之和与各月末实际出租面积之和之比，不含自营冰场面积），对比上年度同期增长4.23%。

期内入驻租户店铺总数增至568家，较2024年末增加20家，较2025年上半年增加10家，既反映了招商的持续改善，亦反映了硬件调改对增加可租赁商铺数量的助益；租约加权平均剩余租期为1.92年，较2024年末的2.17年继续减少，维持较高的优化租户结构的空间。

租户集中度继续保持较低水平，且较去年同期有所优化，租户结构进一步丰富。三季度，主力店所占的租赁面积约28.38%（去年同期19.71%），专门店所占的租赁面积约71.62%（去年同期70.29%）；项目前十大面积租户占比总计22.86%（去年同期23.50%），项目前十大租金收入租户占比总计17.84%（去年同期17.80%）。

值得一提的是，华夏华润商业REIT在8月进行了年内第二次分红，分红金额为9117万元。算上此次分红，华夏华润商业REIT自2024年上市以来，已连续6个季度向投资者进行分红，合计分红金额达4.95亿元。

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“青岛第一户外运动品牌“高地

活化冷区有大招

开业已十年，外界对于青岛万象城的担忧主要在于其是否在“老去”——跟不上新时代消费变化。面对质疑，青岛万象城选择引入高比例的首店、大面积的硬件调改，以及频密而丰富的各类活动回应市场。

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前三季品牌焕新率超10%，

户外运动品牌冲50家

2025上半年，青岛万象城新开业店铺共60家，占已入驻店铺数量为10.8%；总计出租面积12,685㎡，占实际出租面积的6.4%；而在三季度，青岛万象城新开业店铺63家，占已入驻店铺数量达到10.9%；总计出租面积12,685㎡，占实际出租面积的9.2%。

具体看，三季度，青岛万象城项目品牌组合进一步优化，单季度新引入店铺的数量和面积的占比已超过上半年，且有多家山东及青岛首店，项目招调仍在加速。品牌组合和业态布局进一步丰富，品牌级次持续提升，为项目引入客流并实现收益提升。

从品牌看，运动户外品牌是近年国内购物中心的招商重点，青岛万象城瞄准的是成为青岛市运动户外品牌最全商场。三季度，引入ON青岛首店、DESCENTE山东旗舰店、Salomon山东首家S级旗舰店，场内运动户外品牌数量在三季度末达到48家。

其中，DESCENTE和Salomon两家当前大热的品牌更是双层店，大店模式不断强化青岛万象城之于竞争对手的独家优势。

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“冷区”变热有大招，

两年改造空间超2.5万㎡

今年8月1日，青岛万象城一期南区改造提前完成开业，涉及区域建筑面积约1.25万㎡。该区域原为项目动线末端，属于商场冷区，改造目标是通过优化客流动线，实现横向连通、竖向贯通，提升整个区域的通达性和商业氛围，进一步提升客流与销售额，从而提升租金收入。

此次调改升级引入15家新店（含6家山东首进餐饮品牌），实现100%开业率，包含西町村屋等服装零售品牌，HarborHouse等家居家用品牌，菲游乐等体验娱乐品牌，其中驸马巷、十秋、芸山季、阿萨中东料理、魔宗烧肉、小岩隐6家餐饮品牌均为山东首店。

加上2024年完成改造的一期 L4-L5 及二期 L4-L5 部分区域，青岛万象城两年已合共完成改造区域超2万㎡，投入金额约1.7亿元。

这些改造区域可用来打造各类主题活动，特别是位于屋顶的天空之城·酒肆、天空滑板公园户外特色空间，为青岛万象城带来新的客流增长点

2025年，利用去年完成改造的天空之城·酒肆主题区域，青岛万象城举办了多场多样活动，包括6月的青岛榜单鸡尾酒节、8月末的天空音乐节、与高端香氛品牌Jo Malone 打造全国独家“覆盆子海岸”主题空间氛围、国庆假期的「Drink! Drink! 城市微醺节」，以及10月中的青岛万象戏剧节3.0等。

华夏华润商业REIT于6月份举办了2025年度投资者开放日，活动举办地点同样选择在屋顶改造区域，足见青岛万象城对此次调改效果之满意程度。

屋顶之外，青岛万象城还利用户外广场，推出MIXCARC青年发展友好型街区，先后以“拾光游园”、“典藏俱乐部”为主题焕新场景，不同主题下引入调性相近的品牌快闪店参与空间共建。前者引入Peet’s Coffee、MondySleepingClub、快看漫画谷店等，后者引入牌dojo+jubo、TUNEEGOODS、馥生六记、CharlieBears、oneup 等。

从硬件焕新、品牌组合优化，再到场景运营的全方位更新，青岛万象城正以积极求变的姿态，应对着开业十年的新挑战，而这些主动管理行为的效果已体现在运营数据中，且在资本市场打了个好样。

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价格涨了55%

二次扩募选中成熟万象汇

从二级市场看，自2024年3月14日上市以来，截至2025年10月31日，华润华夏商业REIT已上涨54.79%，最高涨幅出现在7月，达到69.36%。

交易价格的积极曲线，是青岛万象城为华夏华润商业REIT打下的基石。于投资者而言，无论是什么产品线什么定位的项目，大家只会为“能赚钱的项目”的投下信任票。

于是乎，在华夏华润商业REIT扩募计划中，其将目标选中了“能赚钱的万象汇”。

7月8日，华夏华润商业REIT披露《华夏基金管理有限公司关于决定华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》。

其中，披露了《华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金产品变更草案》和《华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金第二次扩募方案草案》两个草案。

据最新草案文件，第一次扩募拟购入基础设施项目为苏州昆山万象汇，二次扩募拟购入基础设施项目为杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目。

两批次合计扩募4个万象汇，虽所在城市能级各有不同——有新一线城市，也有二三线城市和县级市，也存在销售额、品牌组合能级上的差异，但四大拟扩募的万象汇都为所在城市区域型购物中心，且客流位于所属商圈前二，足见华润置地的诚意。

两次扩募，都选择“万象汇”项目，这一战略决策背后体现了华润置地清晰的商业逻辑和行业趋势判断。

一方面，万象汇产品线的高标准化、区域分散性和成熟现金流，成为REITs扩募的“最优解”。既满足监管对资产质量的要求，又为投资者提供“类固收+”的稳健收益。

另一方面，可丰富华夏华润商业REITs资产谱系，推动其消费基础设施证券化进程进一步加深。未来REITs扩募，将更注重资产组合韧性（跨区+多产品线）与运营赋能增值（改造升级、数字化）。

未来而言，随着两次扩募计划的推进，华夏华润商业REIT基金资产组合将趋于多元化。但四个万象汇从客群定位和影响力都与青岛万象城有所差异，如何对市场说清新故事，就成了管理团队面临的下一个挑战，这也将直接决定基金未来规模的扩张质量与整体的抗风险能力。

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