地产图谱｜前10月“抱团”拿地频现，中海、招商领跑新增货值榜

1-10月，TOP100房企拿地总额同比保持增长，但增速明显放缓。机构统计显示，中海地产（简称“中海”）、招商蛇口（简称“招商”）和绿城中国（简称“绿城”）位列新增货值前三。而在1-9月的排名中，前三则为绿城、保利发展和中海。

在市场不确定性加剧的背景下，聚焦于一二线核心城市，联合拿地成为房企分散风险、共享利益的主流策略。从央企、国企到民企，多方合作拿地，以及代建介入拿地等模式频现，行业投资更趋理性与谨慎。

联合拿地共担市场风险

据中指研究院统计，1-10月，TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，延续增长态势，但增幅较1-9月大幅收窄，主要是由于9月份有多宗大规模收并购地块，导致增速较高。

从新增货值来看，1-10月，中海、招商和绿城位列前三。其中，中海以1870亿元新增货值位列第一，招商、绿城新增货值规模分别为1807亿元和1209亿元，分列第二和第三位。而在1-9月的排名中，前三位为绿城、保利发展和中海。

值得关注的是，中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合体完成对徐汇东安城市更新项目的股权交易，获得该地块开发权，协议总出让金额高达439.5亿元，在刷新全国涉宅用地出让总价纪录的同时，使得中海地产、招商蛇口的货值大幅提升。

权益拿地金额方面，1-10月，中海、绿城、招商分别以827亿元、564亿元、562亿元位居前三名。

不难看出，头部企业正聚焦核心城市加大补仓力度。从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企、国企和地方国资仍是主力，民企则主要在深耕区域补充土储。招商在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十；建发在杭州、北京、苏州和成都四个城市也跻身前十；绿城和保利发展则在3个城市位列前十。

此外，滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一；嘉禾兴地产进入成都拿地金额前十。

10月份，多宗土地均为联合体拿地，并且主要集中在上海、北京等一线城市和杭州、成都等热点二线城市。其中，上海静安C070102单元地块经过52轮竞价，由招商、越秀地产、星狮与瑞城组成的联合体以77.37亿元竞得。

除高总价地块外，部分成交金额不高的地块也由房企联合竞得。中指研究院认为，当前房企倾向于联合拿地，主要是为应对市场不确定性，共同承担销售不畅、价格波动等风险。

从联合体企业性质来看，多采用“央企+地方国资”的形式，也有部分“房企+资方”的拿地形式。比如，10月30日，北京城建+铭嘉联合体28.09亿斩获昌平东小口地块。

此外，部分项目通过联合拿地提前锁定开发，并以代建形式展开。如苏州苏地2025-WG-Z22号地块由禾之江置业、振渭城镇建设和绿城管理联合竞得，该项目将由绿城管理负责代建。当前，代建企业前期介入项目，通过引入资方代持股或小股操盘与委托方合作拿地，已成为行业常见模式。

上海、杭州热度延续，武汉遇冷

在10月份全国住宅用地成交总价TOP10中，有4宗地块为联合体拿地，高总价地块主要集中在上海和北京。其中，上海有4宗入榜，总成交金额高达170亿元，上海静安C070102单元地块以总成交价77亿元位列第一；北京有2宗地入榜，总成交金额为54亿元。

10月份，上海、广州、杭州、成都、长沙、青岛、济南、武汉等地都有住宅地块出让。在房企投资策略持续保持深耕聚焦下，上海、杭州土拍热度持续，其中杭州成交的住宅用地平均溢价率达16%；广州、成都、青岛、长沙的核心区优质地块关注度高，但其余区域较为冷清，平均溢价率约5%；武汉受高库存影响，房企补仓力度偏弱。

其中，青岛崂山区梅岭东路地块溢价率达到26%，由海信地产以3.9亿元获得，是10月溢价最高的地块。大家房产以12.6亿元拿下的杭州浦沿单元BJ040301-01地块，溢价为20%；浙江英冠控股17.3亿元拿下的杭州浦沿单元BJ040301-02地块，溢价为19%。

在克而瑞分析人士看来，当前企业拿地的态度十分谨慎，而且拿地的策略基本保持一致，即以核心一二线城市优质地块为主，不盲目溢价拿地。尽管投资百强企业在前10月拿地总货值、金额和建筑面积均同比上升，但自2025年下半年起，典型企业的拿地力度持续下滑。在10月重点监测的30家企业中，超过半数的企业未有拿地动作。

拿地销售比方面，1-10月百强房企拿地销售比为0.29，较9月末降低0.02。分梯队看，销售TOP10房企拿地销售比达0.42，投资积极性远高于其他房企。

“对于企业而言，在当前市场尚未真正止跌回稳以及优质土地供应放缓之下，四季度并非拿地‘窗口期’，企业需要继续保持谨慎和理性拿地。”克而瑞分析人士预计。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

制图 许骁

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐