北京买房：理清思路，购房建议1702

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请教一下我们家庭的一个房产决策问题。我们在北京朝阳区的圣馨家园小区有多套房产，都是早年拆迁所得，后来都转成商品房性质了，目前一直用于出租。现在我们考虑出售其中一套，置换一套密云的别墅，主要是用于自己养老，将来也可以留给孩子。选择密云主要是预算上的考虑，目前只有那边的别墅总价我们能承受得起。

但现在实际操作中遇到两个困难：

一是房子不太好卖，我们这套已经挂了同小区最低价两个月了，虽然看房的人不少，但至今没有遇到真正有意向的客户；

二是这套房不是我们家庭的唯一住房，交易时会适用最高档的税费，这也让很多购房者望而却步。

所以想请教您的看法：在目前这种情况下，您觉得我们是应该继续坚持出售这套房，还是干脆重新装修一下继续出租更合适呢？很想听听您的专业建议。

A：

1、圣馨家园，朝师附小+人朝的学区，房价中有学区溢价。以两居室为标准，现在圣馨的单价应该是8万多一平，租金的坪效是100左右，那租售比就是800多，高出北京平均值650不少呢。

但这也并不都是学区溢价造成的，圣馨的面积偏大，坪效本来就略低。所以学区的溢价不算太高吧，估计10%左右。既然有溢价，租金收益率就低了这个比例，同时也承担了溢价部分的保值风险。

2、常规建议是如果注重租金收益，那就卖掉带溢价的，换成收益更高的。但如果参照北京整体大盘，那现在的收益率可都超过银行存款利率（1.3-1.5%）和国债（1.7%）了。楼市历史上这种时期不多，每次都是房价最低迷的时期。所以要是我就先不急着卖，最低谷时期出手不划算。

而且您家想换的是别墅，这种产品是典型的自住为主，什么时候买都行。而且价格走势也跟普宅大盘不同步+成交周期更长，所以除非是能捡漏儿，否则没必要着急买。

3、不过重新装修就算算是否合适吧？我建议是刷刷墙面+简装+便宜家具就得了，既然想置换就没必要多花钱，要不卖房时不划算，收不回来装修成本。

4、总之要是我就不着急卖，等着楼市回暖。最简单的装修，不做长期出租的考虑。

仅供参考。

二

Q:

请问，我在宣武门长椿街路北的佟麟阁路上班，预算600多，娃26年上小学，想购置一个宣武门西大街南区(广牛康乐里）的小三居，或者教育街或新文化街（金融街涭水河）的小两居，主要是考虑到娃小学每天接送方便、房子总价考虑。

没政保，所以寻思是否路北金融街、路南广牛都差不多啊。路北金融街没政保绝大概率去鲁迅中学，路南广牛小学康乐里比涭水河好一些，听说有一半概率去回民中学？

A：

1、26年上学，那不就是明年吗？还有几个月时间就信息采集了，注意控制时间吧。

另外您对政保看的有些太重了，没那么邪乎，毕竟北京绝大多数家庭都没政保，有政保的也占不到大部分优质资源。往年的政保比例就是20-30%，名校中大多数还是普通家庭的孩子。而部分家长之所以买金融街，看中的还是整体资源。这就跟买房似的，您觉得北京的老破小vs鹤岗豪宅，哪里的投资性更强啊？

2、其他的问题不好回答，反正我不敢预测。因为往年都是这种派位情况没错儿，但明年或许有些改变，毕竟人数会再次大幅降低的。

北京入学最高峰是2023年，幼升小人数突破23万。之后就逐年降低，今年是19万，可明年按预测人数就陡然降到14万了，比高峰期少了小一半呢。

而明年小升初的孩子是2020年入学的，当时21万，现在在校六年级的还有18万左右。也就是明年会腾出18万个孩子的教室和师资，来迎接14万孩子入学。

虽然名校的学位仍然会紧张，但程度大概率是会再次降低的，调剂的力度也会减弱。毕竟只要有名额，谁也犯不上故意为难孩子和家长。所以您这思路是否合适，只能说明年看实际情况吧。

3、再说两句房子的溢价角度，金融街平均30%左右，广牛估计20%吧，以600万来说就是180和120万的区别。当然这得看具体的房源，我说的只是大概。在我看来这价格差不是太大，毕竟风口的时候猪都能飞，甚至会出现劣币驱逐良币，导致品级不同的商品溢价率差不多。

然后您考虑一下高峰期之后的保值情况，常规来讲，好资源才更稀缺，风口之后才有可能降低的慢些。

4、总之我没有明确建议，只是列出这些情况供参考。我理解您鸡头凤尾的想法，理论上也认可，只是建议考虑明年的情况吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我是买房小白，在学习房屋质量问题。听中介说房屋质量是2000年前后的最好，请问有道理吗？90年代的难道不能买吗？经济适用房的质量怎么样？对比限价房有何优势？回迁房真的不能买吗？也是2000年建成的，会不会质量还可以？北京郊区和市区的质量有没有明显差距，比如昌平和海淀的。

A：

1、这是不是想买回龙观的经适房+回迁房啊？或者是霍营的旗胜家园两限房？不会是海淀的吧，要不您刚才说的预算买两居不太够，一居还行。

2、谈不上某个年代的房子质量“最好”，任何时期都得看具体的小区和楼栋。或者说2000年前后从整体来说算是房子质量好的时段之一，起因是98年大洪水，发生了九江事件，豆腐渣工程于是成了代名词。

之后就自然开始了全行业大整顿呗，各种质量标准和监管制度迅速制定和落实，质量迅速提升。另外北京也有特殊的地方，那就是经适房开始推行，都是重点工程。尤其是回龙观和天通苑的是重中之重，不仅都规模大，而且还是国企和民营同台竞技，所以大领导们非常重视，净是来视察的，质量也就都不错了。

但后来是2003年之后随着地价和房价上涨，开发商没什么利润甚至是赔钱了，因为经适房是不准涨价的，质量也就有所下降。又到了2005年，大户型经适房+豪车遍地的新闻出现，也就降低了保障房的面积，品质也有所降低。

3、哪个年代的都能买，还是看具体的小区和楼栋吧，笼统的褒贬意义不大。

4、刚说了经适房是初期的几批质量最好，2003年之后的有所下降，2005年之后的品质再次降低，2008年之后也就没什么经适房了，被两限房取代。

5、跟限价房其实差不多，都是保障房，就是配售模式和定价不同而已。优势就是早期的经适房质量好，定向给某些单位或群体开发的质量也很好。而两限房则是从一开始就赶上了房价+成本上涨，质量多数都普通吧。

6、回迁房也是看具体的小区，村干部讲道德有良心的也都不错。但多数回迁房的质量都普通，毕竟不赚钱，谁会投入太多啊？

7、郊区和市区没区别，都看具体小区。总之您这问题有点儿虚，我都不太好回答。

仅供参考。

四

Q:

请问，我觉得北京平房腾退赔偿标准应该这么定，要么就是每平米30万，有多少面积拿多少钱。要么就倒查30年，看这家在当年福利分房时应该分配多少面积，以哪个面积来作为补偿标准。

A：

1、您的想法挺好，但好像也不太能兼顾吧。就算是每平30万，那只有10来平的顶多400万吧，能在核心区买房吗？就算是再乘上系数也就600万，顶多买个小两居，合适吗？

2、倒查30年看当年应该分配多少面积？那要是没单位的呢，或者是单位没有福利分房条件的呢？

比如我当年就在大集体上班，虽然名义上能福利分房，但实际上至少得排队50年，这种分房还有意义吗？我这还是好的，那些在小集体或民营单位上班的找谁去要福利啊？比如我家邻居，男的在起重社蹬三轮儿，女的在街道织毛衣，找谁要房啊？谁给的起啊？

所以您这建议只适合当年体制内+市属+部属国企的，其他人则没戏。当然也可以说都按最低标准，40平米科员级别。但谁能保证当年分房都在二环内啊？凭什么用东西城的房价当标准啊？

3、总之您的想法挺好，我发出来让大家讨论吧，但估计没什么用。

仅供参考。

五

Q:

请问，丽都水岸这种大户型小区您是否建议购买？目前180平三居已经跌到1300万了，性价比是否合理？有什么优劣势吗？我担心的是以后成为没人要的老破大，砸手里卖不出去就尴尬了。

A：

1、房子是用来住的，这种大户型更是改善，那就看自己是否需要呗，没必要听别人的建议，多听则乱。

2、已经跌到1300万了，这话总觉得有点儿别扭，觉得很便宜是吗？当然，如果从最高点看的话当然是相对便宜了。

另外如果从租售比来说或许也相对便宜，刚问了问这户型能租2万左右一个月，租售比600出头儿。或者说这里的单价是1300/180=7.2万每平，坪效是120左右，租售比600。北京的平均值是650，这种大户型按说8/900都正常，跌到600就算性价比高了。但用这些词儿评价1300万的房子，还是会让大多数普通人有点儿别扭的。

3、优势就是宜居改善呗，然后是现在的性价比相对高。劣势就是流动性弱，出手的时候挂牌期长。而且大多数豪宅在老了之后都价格走势弱，一般都略略弱于普宅大盘。

4、砸手里倒不至于，报价别太高就都卖的出去，就是时间长，想快速出手不容易。

仅供参考。

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