马云预言逼近现实？2026年楼市迎来三大转变

眼光毒辣的马云又一次站在时代的前沿，洞见了房地产市场的根本性转变。
“未来的房子，会像葱一样便宜。”马云在2017年说出这句话时，全网一片嘲笑。那时，楼市正处狂热之巅，开发商连夜抢地、炒房客彻夜排队、房价节节攀升。
八年过去，全国平均房价从高点下跌超30%，炒房客哑火、售楼处冷清，二手房挂牌量翻倍增长。

当我们站在2025年底展望2026年，这三个信号表明，房地产游戏规则正在彻底改变——房价大涨的时代，一去不返。

01 三大转变

人口红利的消失，掏空了楼市的根基
房地产的根基是什么？是人口和需求。没有足够的人买房，房价就成了“无根之水”。
到2024年底，我国60岁以上人口已超过3.1亿人，占比22%。而同期，90后+00后合计仅3亿出头。
这一代年轻人面临收入增长放缓、结婚率创新低、生育意愿大幅下降的困境。
买房主力人群在减少，需求在萎缩，而老一辈早就有房，甚至不止一套。这意味着，房价失去了最核心的“增长引擎”。

供需关系的逆转，击碎了房价神话
过去十年，开发商拼命盖房。住建部数据显示，全国现存房屋存量已达6亿套！哪怕每套只住5个人，也够30亿人居住。
而中国人口只有14亿，这意味着我们已经“多盖了一倍的房”。
房子越盖越多，买房的人却越来越少。房地产彻底从“稀缺品”变成了“过剩品”，全国商品房空置率已突破20%。
当大量低价保障房入市，原本由刚需支撑的商品房市场会被直接分流。

政策导向的变革，终结了炒房时代
“房住不炒”自2016年底被正式提出，便成为了悬在楼市头顶的达摩克利斯之剑。
从去年开始，各地都在启动大规模保障房建设。根据国家住建部规划：未来5年将新建600万套保障性住房，平均每年投放120万套。
同时，金融杠杆持续收紧，央行“三道红线”政策为房企的高负债扩张戴上了紧箍咒。
房地产的金融属性正在被剥离，回归其基本的居住属性。

02 楼市新常态

开源证券的分析显示，从70城房价同比数据来看，新房和二手房价格增速走势均在2022年进入下跌通道。
他们预计：2026 - 2027年房地产销售面积同比增速分别为-6.0%、-3.0%；销售金额同比增速分别为-8.0%、-5.0%。
惠誉评级同样认为中国内地房地产市场尚未触底，2026年销售额可能继续下滑。
房价止跌回稳仍需政策加力。华泰证券指出，展望2026年，在基准假设下，下半年一手房成交量同比增长可能回升至0%附近，人口流入城市的房价也有望在下半年初现企稳迹象。

03 普通人的抉择

高层住宅的价值隐忧
如今市场上30层左右的高楼随处可见，虽然它们解决了居住问题，但未来老化后的处理成为一个难题。
高层楼房的安置成本高、盈利空间小，开发商拆迁的可能性几乎为零。
如果高层住宅老化后一直没有开发商愿意拆迁，那业主就只能冒着生命危险继续住，或者再买一套房子搬离。
当房子成危房后，业主可以自发筹钱重建，但成本非常高且周期长。

理性购房的新逻辑
在2026年的楼市环境下，购房逻辑已发生根本变化：

1. 如果不是刚需，不必急于入市

   。房价不再暴涨，稳定波动成常态。

2. 警惕高层住宅的老化风险

   。未来老化后可能因为拆迁安置成本高而没有开发商愿意接手。

3. 关注真实居住需求

   。房子回归居住属性，购房需精算回报，而非投机。

4. 优选品质房产

   。随着《住宅项目规范》强制执行，新建住宅品质将提升，与老旧住宅形成代差。

正如马云所言，“房价如葱”并非指房价跌到几块钱，而是说房价将与收入挂钩，不再是奢侈品。那些花几百万买房的日子，可能要像旧日历一样被翻过去了。
2026年，房子将不再承载财富梦想，而是回归遮风避雨的本质。