聚焦♐象屿天熠东方售楼处官方发布：天熠东方以品质铸就传奇！

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看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属老带新推荐奖！

象屿天熠东方是位于苏州工业园区月亮湾板块的高端住宅项目，由象屿地产与苏州恒泰联合开发，定位为低密纯洋房社区。

营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线✅象屿天熠东方售楼处电话：400-8558-224✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

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✔️本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

✔️为您安排楼盘现场销售全程接待并讲解，给您更贴心的看房体验！

⭐⭐Vip贵宾置业=欢迎来电预约尊享内部折扣=匠心钜制恭迎品鉴温馨提醒：我们楼盘售楼部400电话没有设置任何所谓的“分机号”，拨打前请仔细甄别，注意保护个人隐私！谨防上当！

天熠东方，备案名：天熠星湖雅苑，位于园区独墅湖板块。天熠东方园·美术馆

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项目概况

• 位置‌：苏州工业园区星湖街西、创苑路南、八达街东构成的“黄金三角”区域，紧邻独墅湖与金鸡湖‌。
• 产品‌：容积率1.6，规划10栋6-11层纯洋房，共274户，户型面积163-251㎡，主打大平层设计，部分户型为顶配251㎡空中平层‌。
• ‌：自带1600㎡高端会所（含恒温泳池、健身房等），地下车库直通地铁2号线月亮湾站，周边有斜塘邻里中心等商业设施‌。

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核心优势

1. 地段稀缺性‌：双湖（独墅湖、金鸡湖）核心区，距地铁站仅150米，20分钟可达园区CBD‌。
2. 产品设计‌：采用全景落地窗、双套房布局，楼间距最大达40米，梯户比1梯2户‌。
3. 开发背景‌：双国企开发，交付风险较低，物业为象屿自持，物业费4.18元/㎡·月‌。

市场动态

• 价格‌：预计开盘价5.3-5.4万元/㎡，总价约890-930万元（198㎡户型）‌。
• 进度‌：2025年6月开放示范区，预计8月开盘，2026年5月底交房‌

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约20平方公里的壮丽双湖，蕴藏着千年姑苏的灵秀与现代园区的雄心，映照着这座4000多年悠久历史的世界名城。

象屿天系3.0苏州品牌发布会上，苏州双盘共耀，备受业内同仁与苏州名望关注的园区双湖月亮湾地块项目，案名正式发布——【天熠东方】。

4月30日，天熠东方城市会客厅于苏州中心正式亮相，象屿地产、恒泰商置领导、苏州各界媒体同仁、新老客户济济一堂，共同见证【天熠东方】的首次亮相。

在嘉宾们的掌声与期待中，象屿地产江苏区域营销总监关炜鹏先生介绍了象屿地产携手恒泰商置，在园区打造的第三座“天系”产品。

作为继天悦东方、天誉东方后的全新迭代3.0作品，【天熠东方】秉承着敬畏土地，赋能产品的设计初衷，邀请国际大师团队共同精雕打磨，凝练为一座承载东方美学的精神地标。

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苏州的水，是文人墨客笔下的永恒意象，亦是当代名流心中的精神图腾。

园区双湖仿佛将其波澜壮阔与温婉静谧的双重气韵，交织成一幅“烫金三角”双面绣：一面是国际化的璀璨霓虹，一面是江南的烟雨诗意。这里，不仅是苏州园区三十年发展的原点，亦是城市文脉与未来浪潮的交汇处，每一寸土地都镌刻着人居进阶的印记。

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温馨提示：效果图，非交付标准。图片仅做示意参考，实际以政府文件和最终交付为准。

本示意图经简化处理，各区域实际比例可能有所不同，由于幅面限制，部分建筑、设施设备等信息并未完全展示。本示意图所示的相关位置、距离、格局可能与实际存在偏差，并不作为严格意义上的地图参考。本区位图仅作示意，受幅面限制，并非完全按实际比例展示地图”。

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l 向南：湖西——初代财富图腾，以东方之门为原点，传统金融、贸易、外资总部集聚；湖东——经济转型榜样，以国际博览中心为原点，科技研发类新经济巨头会首。

l 向北：园区外缘、承袭阳澄湖风光，都市郊野的自然生态与休闲野趣。

l 向西——低密度、临湖静谧生活区

l 向东——高密度、高新产业发展区

l 界内，苏州千万级人居，超半数皆汇集于此；

l 界外，苏州生产力底盘，产业影响力的底气。

【天熠东方】择址“双湖烫金三角”臻贵宅地，璞玉天成，其珍贵性不言而喻。不仅是象屿地产天系3.0的迭代之作，更是对苏州高端人居市场的一次价值再登峰。

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【天熠东方】坐落于园区南北向“黄金中轴”星湖街西侧、月亮湾畔。一面，是繁华都市烟火、优渥生活资源；一面，是静谧湖畔涟漪、纯粹生态环境。

约500米散步之间，一线湖岸公园、静享时光。东方山水文化与现代都市文明，于此交相辉映。

温馨提示：效果图，非交付标准。图片仅做示意参考，实际以政府文件和最终交付为准。

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约163m²4房2卫

约180m²4房3卫

约205m²4房3卫

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园区四大片区之一独墅湖科教创新区，总面积约51.85平方公里，约1/4为生态水域，是全国首个高等教育国际化示范区。

l海纳33所中外名校，留学生总数超3000人，部分学科进入全球ESI排名前1%；

l囊聚37家大院大所，包括牛津大学高等研究院（苏州）、新加坡国立大学苏州研究院、中国科学技术大学苏州研究院、西安交通大学苏州研究院等；

l富集园区约60%上市公司(截至2024年3月，科教区已有43家上市公司)

l虹吸60位院士，全省约15%外籍人才。

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【天熠东方】以约1.6容积率、匠筑建筑面积约163-251㎡湖居人文洋房。纯粹是大平层尺度，筑就一座穿越时间的精神灯塔，成就一部值得传承的文化恒产。

非极致，不臻藏，非传世，不登峰，藏的是湖的哲学与时代孤本，传的是东方风骨与生活诗意。

约20平方公里双湖映玉华，续写苏州名望。

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作为象屿天系3.0的代表作之一，【天熠东方】力邀国际大师天团共同雕琢打磨，基于国际视野与本地生活，将东方美学基因注入现代建筑肌理，为具备国际审美水准的高净值人士营造可持续成长的一生之宅。

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湖，作为园区发展的见证，孕育着未来国际舞台的宽广；玉，作为东方文明的符号，饱含着千年君子文化的厚重；宅，作为家庭生活的载体，展现着生活哲学的具象表达。

【天熠东方】将具有“外柔内刚”品格的玉，赋予东方的神与西式的形，融入现代背景与生活方式，构建契合现代君子雅仕的栖居理想。

采用经典三段式立面，材质选用铝板+玻璃，局部增添玉色陶板及天然石材，整体视觉细腻通透、温润华贵。

一道弧线顶檐，取形国际建筑经典笔触“扎哈曲线”，柔化建筑与天空的边界，亦暗含“天圆地方”的东方哲思。

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取型于月亮湾湖岸曲线的社区内湖，将激流瀑布收拢为一池静水，铺陈园内，回应“寻隐山水”的君子理想。

汲取东方玉雕技艺的极致代表——“鬼工球”结构灵感，将山水园林集于一体，大中涵小、小中见大，虽为人作、宛若天成，透射苏州园林造境“画中有画”的审美层次，也抵达“智者乐水、仁者乐山”的精神原乡。

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内部设置晴波泳池、茶室、洽谈区、艺廊、女王空间、健身房、瑜伽室等功能，将国际生活与东方园林开放给全体业主，不仅承接现代雅士广泛的社交需求，也实现风雅诗意与隐贵生活的情感连接。

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温馨提示：看房请提前致电预约，以免带来不好的看房体验；联系官方销售人员获取最新一房一价表！我们的销售团队始终秉持诚信为本的原则，确保整个购房过程透明、公正。您的满意是我们最大的追求，我们将竭诚为您提供最优质的服务。

房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑
上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持
首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化
试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化
增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级
新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧
2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现
嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价
“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向
“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严
首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构
塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心
开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。