上海不少房东，正被中介悄悄“拉黑”

卖房路上，中介不是敌人，而是最关键的合作伙伴。

　　最近我们在市场一线，帮助大量的上海房东卖房，发现一个有意思的事情：

　　很多房东，房子迟迟卖不掉，不是因为房子不行，而是和中介关系闹的太僵，以致于中介根本不愿意推广他的房子。

　　因为这个原因房子卖不掉，导致房价下跌、资产缩水，其实很可惜。

　　不过我们也理解：

　　大多数人一辈子也就卖一两套房，并不擅长和中介交流沟通。

　　然而在下行市场，想要成功卖房，还真离不开中介。

　　对很多卖房房东来讲，中介的重要性可能被低估了。

　　卖房必须依靠中介

　　上海二手房已完全进入买方市场，供需关系发生根本性转变。

　　当前上海约有20万套二手房库存，对比之前翻了一番。

　　然而每个月的成交量却没有同步跟上，如果没有政策刺激甚至还会更低。

　　这也就意味着，大量房源在争夺有限买家，而中介则是买家的主要来源渠道。

　　与租房不同，上海买房决策成本极高，买家基本不会直接与业主交易。

　　他们更依赖中介提供服务——房源筛选、价格比较、交易风险规避等。

　　房东想绕开中介寻找买家也难度极大。

　　也就是说，在当今市场环境下，拒绝中介等于拒绝潜在买家。

　　而跟中介打交道，是一门学问，大部分房东不会管理中介渠道，识别不了中介哪句话是真的，哪句话是假的。

　　这个时候你就需要一个自己人，作为单边代理来帮你卖房，我们恰好可以。

　　中介：从带看到定价的隐形权力

　　目前来看，中介不仅决定谁会看你的房子，更直接影响买家对房子的第一印象，甚至直接影响整个小区的房价。

　　中介对房价的影响方式十分微妙。

　　举个例子：

　　某房东他家小区有6、7套同户型的房子在卖，挂牌价从450-500万不等。

　　他挂牌470万，属于中位数价格。

　　然而，自从挂牌最低价450万的房东被中介说服降至430万重新挂牌。

　　随后几乎所有房东都收到中介的“调价问候”，最终导致小区成交预期降至400万左右，跌掉10%以上。

　　中介的这种行为源于其商业逻辑——只有当产品产生交易，流动起来，中介才能获利。

　　尤其自从上海头部中介“房客分离”之后，平台对房源和房东的管理加重了，也就是说，这种压价的行为更普遍了。

　　根源是在房比客多的市场环境下，中介更珍惜客户而非房源，自然会向房东施压以促成交易。

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　　被中介“拉黑”的房东不久前找到我们卖房的一位大宁房东，房子虽然是楼梯房顶楼，但婚房精装修，而且价格不贵，在整个板块很有性价比。

　　然而之前因为种种原因，诸如房东态度差，跳单误会，与中介口角之争等等，导致这位房东被周边中介集体拉黑，完全不给推荐和带看。

　　甚至有客户询问时，也会被以“房子有瑕疵”、“房东比较难沟通”等理由婉转拒绝。

　　加上中介圈子的信息共享效应：得罪了一个中介，可能就得罪了一片中介。

　　面对这一困境，我们专业团队介入后，迅速采取关键措施修复与中介的关系：

　　明确承诺支付全额中介费，同时再三表示房东的卖房诚意。

　　这一举措显著提高了中介的推广积极性。

　　同时房东主动空出房屋，方便随时带看，并精心布置房屋，提供详细的房源资料和亮点说明，帮助中介更好地向客户推荐。

　　经过两个月的努力，该房源从中介的“黑名单”变成了“热门推荐”，每周带看量从几乎为零增加到5-8组。

　　最终，在多家客户出价中，房子迅速成交。

　　
卖房成功的关键
当下想要成功卖房，得成为中介眼中的“好房东+好房子”：

　　1）要让中介积极推广你的房子，首先需要成为他们眼中的“好房东”。

　　好房东的标准很明确：愿意出中介费、容易沟通、不设不切实际的底价。

　　须知当前上海中介费通常为总房款的1%-3%，买家付2%，卖家付1%。试图省下这笔费用，可能导致房子长期滞销。

　　现在上海很多新房都找中介开分销了，而开发商给中介的提成，大部分远高于1个点的中介费，远郊甚至达到5%-10%。

　　也就是说，同等总价预算，中介首先会推荐买家去看新房，其次才会去看二手房，

　　而如果你连中介费都不愿意出的话，中介会直接忽略掉你的房源。

　　好房东还需要具备沟通上的灵活性。中介最怕听到房东说“我的房子低于多少钱不卖”，这会极大限制他们的谈判空间。

　　2）其次，房子本身需要具备吸引力。“好房子”的标准是：带看方便、空关、性价比高。

　　如果房子仍有租客居住，看房不便，中介会优先推荐其他更易展示的房源。

　　卖房不是与中介的对抗，而是通过中介找到买家的过程。

　　维护好与中介的关系，让他们成为你卖房路上的合作伙伴，是在当前买方市场下成功卖房的关键。

　　如果你能理解中介业务员开单不易，保证付佣，房子空关带看方便，那就是中介眼中的好房东和好房子。

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　　理性应对中介pua

　　现在中介是卖房最重要的渠道，他们的核心诉求是成交，所以会频繁pua压价，这很正常。

　　他不关心你的房子卖多少钱，他只关心这个价格客户买不买单，或者能不能吸引来客户。

　　而且他们的佣金和成交速度绑定，而不是成交价格高低。

　　市场冷了，房子卖不动，他们最快的方法就是劝房东降价。

　　这确实会加速整个小区的价格调整，甚至引发“价格踩踏” 。

　　以前在卖方市场中，业主卖房不需要任何技术含量，不跳价就是好业主。

　　如今市场变了，挂牌量激增，买房的选择多了，自然更能砍价了。

　　中介是在既定趋势里，基于自己的商业模式（追求快速成交）放大了这种趋势。

　　没有中介，诚心卖房的房东最终大概率还是会降价，只是过程慢一点。

　　过去两年卖掉差房子的，可能还得感谢中介压价。

　　这里建议上海房东：

　　认清现实：现在确实是买方市场，议价权在买家手里，纠结情绪不如看清大势；

　　辨别信息：多打听真实成交价，别只听信一家中介，一面之词；在房子有足够带看量的情况下，可以拒绝无脑压价。

　　稳住心态：房子最终价值还是看地段、品质和配套，这些“硬货”不会因为中介几句话就大变。

　　总之建议各位还是学会维护中介关系，中介是想开单赚钱，房东是想卖房或者置换，把中介利益和自己利益捆绑起来，他自然会用心帮你做事。

　　如果还不知道怎么做，可以联系我们咨询。

　　去年以来，找到我们卖房的客户，90%的房子都是3个月内卖掉的。

　　房外房的平均卖房周期是41天。，卖过房的房东就只这个数字到底意味着什么。

　　不是我们自吹自擂，如果真的是想卖房的朋友，非常建议你联系我们。

　　上海卖房置换，少走弯路。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。