屋顶漏水，为什么这么“难修”？

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楔子

最近一段时间，良子接了一个“帮忙的活”，事情的起因是：我顶楼的邻居家里屋顶漏水，然后他们对于怎么维修不太懂，对于物业给的方案又不太放心，所以让我做参谋。

本来我觉得这是“举手之劳”，不就是建筑图籍上找一下节点做法，让物业按图施工就行了嘛。

但随着维修的进行，我发现一开始有些想当然了。今天这篇文章就是来聊聊“为什么屋顶漏水这么难修？”这个话题。

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漏水原因

我们现在很多小区都是平屋顶的屋面，设计伊始可能是考虑屋顶上还能“利用利用”的，但就是这种平屋顶的住宅，顶楼最容易漏水。

而引起漏水的原因有很多种，我大致分了分类，有以下三种。

第一种：施工问题

施工问题在房子刚交付的时候，是很难看得出来的。比如说防水层的搭接宽度不足或者连接不牢靠，时间一久就成了漏水点了。（如下图为不同材料规范要求的搭接宽度）

比如说施工的时候，屋面的排水坡度没有按照要求设置，甚至还变成了“倒反水”，长期积水就容易渗漏。（如下图）

再比如说保护层未设分格缝，细石混凝土收缩开裂，加速防水层老化漏水。

还比如说防水节点处理不规范，该设附加防水的位置却没有设置，该打密封胶的地方没有打等等。

第二种：材料问题

防水材料的好坏，对于防水至关重要。但也会出现防水材料选型不合理的问题，明明不能露天使用的防水材料，却不做保护层。比如沥青基卷材长期暴露于紫外线和温差下，就会出现龟裂、脆化等问题。（如下图）

第三种：“形变”问题

我们经常听到有人说，屋顶漏水是因为房子不均匀沉降导致防水层被拉裂，这样的情况其实是不常见的。多半是表面的保护层因为结构变形被破坏之后，导致防水层失去保护，时间一长开始老化了另外还有一种因为管理不善导致的防水层被破坏。比如屋面堆放重物导致防水层变形，再加上积水长期排不到，屋顶就开始漏水了。（如上图）

当然除了以上的这些问题之外，还有养护的问题，排水沟和排水口要经常清理落叶、泥沙等，才能让雨水尽快的排走，不至于积水浸泡、破坏防水层引发漏水。

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疏 VS 堵

“大禹治水”的故事相信很多人都听说过。说的是光靠堤坝治理洪水，效果是有限的，只有选择了科学的疏导，才能治理水灾。

在尧帝统治时期，黄河流域洪水泛滥，淹没了庄稼和房屋，百姓生活困苦‌。尧先派大禹的父亲“鲧”去治水，鲧采用“堵”的方法，修筑堤坝阻挡洪水，但治水九年未见成效‌。

后来舜帝继位，任命大禹继续治水‌。大禹吸取父亲失败的教训，改用“疏导”的方法‌。他带领百姓开凿了吕梁山，确保了汾河水顺利流入黄河，“治水”才会成功。

其实平屋面防水的原理和大禹治水如出一辙，就是“防排结合，以排为主”。

“排”才是屋面防水的关键，只要屋面雨水能快速的排走，就不会有积水，也就不会漏水了。即使防水层局部有些破损，也比较容易维修。

精髓就是要有足够的排水坡度和合理的排水分区。（如下图）

但是当代的防水体系则侧重于“防”，防水层越来越多，材料越来越好，这就像大禹的父亲那样，不停的在“筑坝”，但效果却不好。

那为什么现在的小区不做坡屋面呢？

一方面是因为现在的很多小区都是高层，平屋面上人方便，既可以有额外的空间利用，貌似检修也比较方便。

另一方面是开发商追求快速开发和成本控制，平屋面的成本会更低一些。

如果为了快速排水，在平屋面上找过大的排水坡度，不仅会增加屋面的荷载，同时也会增加造价，这都是开发商不愿意的。

所以才出现了现在的住宅小区绝大多数都是平屋面，防水体系基本靠“堵”的现象。

04

维修难

为什么屋面漏水，总是修不好？

这是居民和物业都头疼的问题，而我分析了一下原因，主要是由以下三个方面造成的。

第一是漏水点非常难找。

即使我们在楼下房间里发现了漏水的位置，但是屋面上的防水层哪里坏了是不确定的。因为雨水会从防水层的漏水点渗下去，然后沿着找坡层流淌，最后积在所有的保温材料里。（如下图）

但可以确定的是，楼下房间里看到的漏水点，结构层一定是有缝隙了。所以要想彻底的修好，就得防水层和结构楼板都要维修。

第二是局部修的节点难处理。

因为我们的平屋面最初的构造是大屋面通铺的，所以局部修会出现“新旧防水如何搭接的问题”。

正常来说，应该是老防水材料压在新防水上，这样防水才有保证，否则防水效果会打折扣。但施工单位往往只能做到如下节点的样子，因为老防水层的剥离施工上比较麻烦。

第三是维修资金谁来出的问题。

因为要想“彻底”维修，就需要开挖。而屋面一旦开挖，工程量就小不了，还涉及到垃圾清运等其他问题。这样的造价就会比较大，顶楼居民独自承担多半有些“吃紧”。

而如果动用维修基金，则涉及到整栋楼的分摊问题，就需要每户签字同意，这手续也很繁琐。所以最后多半是草草修修了事。

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解决措施

前面分析了这么多问题，提了这么多困难，最后还是要落到“解决方案”上，不然文章写的就没什么意义了。

如果你是“大户”，想彻底根治，就把整个屋面上的构造层次全部铲除，整体重做一遍。

除此之外，下面提到的维修措施，全都是“权宜之计”。具体能管多久，不仅是方案的问题，更是材料和施工的问题。

第一种：在保护层上再刷防水层

这种修防水的方式，是物业最常用的一种补救措施。作用有一些，但是耐久性非常差。

这就像在给房子穿了一件雨衣，防水效果的好坏取决于雨衣的质量和节点位置的“严谨程度”。

而上图刷的这种改性沥青防水显然是选错了“雨衣”，因为这种材料是不能露天单独使用的，还需要做一层保护层的。（规范如下图）

而穿了这个雨衣之后，原来漏到保温层里的水该怎么处理呢？

在图籍中也有补救的做法，就是增设排气管。利用水加热之后会变成蒸汽的原理，渐渐的将“原来渗漏进去的水”排出去。但这种做法并非一朝一夕能够排干净，即使一个夏天也未必能完全干透。（如下图）

而增设这种排气管，也要注意节点的做法，特别是防水翻起的高度要大于25cm，上图的翻起高度就不够。不能原来的漏水没解决，还新增了漏水点。（节点做法如下图）

第二种：局部重做所有的构造层次

这就像我前面文中提到的那样，从屋面去观察、判断哪里是漏水点，然后将漏水位置的构造层次全部铲除，然后按照原有构造层次重做一遍。

问题的关键是：新老防水材料交接位置一定要做好，不然防水效果是无法保证的。

另外可能也需要一些运气的成分，防水层的漏水点和结构层的漏水点离的不远，顺手就都解决了。

修缮是事后的补救措施，不得已而为之。那我们有没有可能在新建的时候就考虑维修的便利性呢？

我有个设想：是否可以在新建住宅的屋面设置分仓，将大屋面打碎，通过结构梁上翻变成一个个小屋面？（如上图）

这样的好处是：一旦屋面有漏水，就不用全部铲除，只要哪一仓坏了修哪个仓，其他的不受影响。

但坏处是：新建的时候，施工会比原来麻烦多了，泛水节点多出好多，附加卷材也会多铺好多。

如果站在消费者的角度来说，当然希望检修方便；但是开发商可不这么想，所以这个提议可能也只是“一厢情愿”。

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结束语

住宅屋面防水，其实是一个系统问题。如果在设计伊始没能采用合适的方式，后期维修就非常被动。

住宅屋面漏水，又是一个复杂的问题。不仅涉及到施工，更是设计、材料以及后期管理等诸多因素的叠加。

老百姓苦屋顶漏水久矣，但却没有很好的解决方案。而我们已经从增量开发进入到存量市场，这些以前不屑的问题，是时候该研究起来了。

这不是住房城乡建设部”部长“就鼓励设计师，要研究“住房问题”嘛。扩展阅读：《》