中海首只消费REITs上市，1600亿资金认购抢筹，消费REITs缘何成为“香饽饽”？

本文来源：时代周报 作者：清河

消费REITs中唯一通过收购盘活资产的代表性项目，正式在二级市场上市。

10月31日，华夏中海商业REIT（180607）在深交所上市，上市首日开盘即涨，涨幅一度达4.90%，截至当天收盘，价格为5.455元/份，涨3.29%。

企业供图

整体表现来看，较为稳健。对此，财经人士屈放认为是很正常的现象。“这个跟二级市场股市不太一样，REITs更强调的是机构投资者的配置，所以在上市以后，二级市场表现不会那么活跃。”屈放表示，主要还是要看发售阶段的认购情况。

根据公告，在发售阶段，公众投资者和网下投资者对该REITs的有效认购倍数分别为361.9倍和374.72倍。

据媒体报道，包括华夏中海商业REIT在内，2024年-2025年国内消费基础设施REITs已有8单完成上市，其中华夏中海商业REIT有效认购倍数稳居前列。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，高认购倍数主要由保险、券商、基金等机构推动，这些机构投资者看中的是项目稳定的现金流，而非短期价格波动。“REITs收益主要来源于底层资产运营产生的租金分红，而非二级市场价差，因此其价格波动性显著低于股票。”

企业供图

在业内人士看来，华夏中海商业REITs上市，对中海和行业来说都有深远的意义。对中海而言，可以实现资产盘活与资金回笼，为其后续资产证券化打了个样本；对行业来说，也为存量商业地产提供了退出路径，有利于推动REITs多元化发展。

1600亿资金认购，投资者看中底层资产

华夏中海商业REIT募集总份额为3亿份，发售价格为5.281元/份，在网下询价、公众发售以及战略配售阶段，该基金均获得投资者踊跃认购。

其中，网下发售认购374.72倍，按照基金发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为1066.21亿元；而公众投资者有效认购倍数为361.9倍，按照发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为516亿元；基金初始战略配售份额数量为2.1亿份，认购规模为11.09亿元。

综上，华夏中海商业REIT此次发售比例配售前的总募集规模为1593.3亿元，是其拟募集规模（15.843亿元）的100.5倍，也就是说，有1577.46亿资金陪跑。

超百倍募资和1500多亿资金陪跑背后，是投资者和资本市场对于该产品背后的底层资产的认可。

华夏中海商业REITs的底层资产为映月湖环宇城，由中海旗下佛山海映商业管理有限公司拥有，这是当前消费基础设施REITs当中，唯一通过收购盘活资产代表性案例。

映月湖环宇城前身为南海怡丰城，原是新加坡丰树集团在华南地区开发的大型消费基础设施项目，2014年5月开始运营。2020年3月，中海对该项目进行了收购，并着手实施定位调整和运营升级。

佛山映月湖环宇城地处佛山核心区位，即禅桂商圈映月湖片区，项目周边5公里范围可覆盖超80万消费者，3公里范围内无同类竞品。同时，该项目是广佛融合的前沿阵地，天然承接了广佛同城的势能，是广佛线佛山段轨道交通上盖的唯一一个大型商业综合体。

而佛山作为粤港澳大湾区重点发展城市之一，拥有雄厚的经济底盘、强大的人口动能和强劲的消费实力。2024年，佛山GDP约1.34万亿元，在全国超过600座城市中排名第20，稳居广东省第三，经济体量媲美强省会城市。

可以说，映月湖环宇城兼具交通便利、稀缺壁垒、广佛红利、人口腹地等优势。

2020年中海完成收购后，公司在品牌运营方面进行调整和升级，依托中海强大的改造力，5年时间，该项目营收、销售额和客流量均实现快速增长。

最新财务数据显示，2020年-2024年，映月湖环宇城的营收年均复合增长24.75%，销售额年均复合增长22.82%，客流量年均复合增长19.20%，

以2024年为例。2024年映月湖环宇城销售额达到9.6亿元，营业收入达到1.37亿元，客流量高达1413万人次，出租率稳定在98%。

需要提及的是，映月湖环宇城是我国内地消费公募REITs中最快实现“收购-改造-提升-退出”资本闭环的项目。这个高效闭环的成功实践，为整个行业提供了路径和样本。

优质资产丰厚，中海发力“消费类REITs”

毫无疑问，映月湖环宇城是中海商业发展旗下的一项成功资产，但放在整个中海的商业版图中来说，这只是其中一小块拼图。

中海商业发展是中国海外发展旗下专业的商业资产管理平台，历经13年发展，其依托集团强大的全产业链能力，铸就行业领先的全业态开发运营实力，覆盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园区。

其中，购物中心业务是核心引擎。据了解，中海商业发展的购物中心由标准产品线“城、荟、坊”和非标产品线“里、巷、集”构成“3+3产品矩阵”可全方位覆盖城市、区域、社区，响应不同客群需求，实现多层扩张。

与中海集团高度重视商业REITs的战略保持一致，中海商业发展也一直在发力“消费类基础设施项目”。

10月13日，中海商业发展总经理孙亚茜透露，近五年中海商业发展所管理的消费类基础设施项目资产规模不断扩张，包括佛山千灯湖环宇城、珠海环宇城、珠海富华里、上海环宇荟、北京环宇荟、北京大吉巷等。

截至2025年上半年，中海商业发展旗下有40个消费类基础设施项目（含在建、待建及轻资产项目），管理规模超400万平方米，分布于全国主要经济圈及重点核心城市。

业内人士认为，这些资产与映月湖环宇城在区位能级和运营模式上协同性强，为REITs后续扩募提供丰富标的，有望形成“首发运营—优化提升—扩募扩容”的可持续发展闭环，进一步做大基金规模并增强收益稳定性。

而依托中海集团强大的全产业链能力，2024年中海商业发展实现收入22.6亿元，5年收入复合增长率27.1%，成熟期项目出租率为98.4%，处于行业领先地位。2025年上半年，中海商业发展经营韧性继续凸显，实现收入35.4亿元。

中海为何青睐于“消费基础设施REITs”？中海商业发展总经理孙亚茜指出，消费基础设施REITs与其他REITs相比，具备收入模式多样化、兼具ToB和ToC的双重特性、成长性三方面特征。

还有资本市场人士指出，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场中最主要的类型之一，不仅资产规模大，市场化程度高，也是投资消费增长的重要载体。

华夏中海商业REIT上市，可以说是为中海发力“消费REITs”开了个好头，也标志着中海在稳步构建全周期资产管理能力中取得了关键进展，实现了“收购-改造-提升-退出”的全流程资本闭环。

同时，中海具备丰厚的可扩募资产，具有强劲的持续扩张能力，为其发力消费基础设施REITs、做大做强提供了充足的动能，进一步扩充了中海的融资渠道。