你说你要是今年不买房，明年再买，你是会笑醒还是会哭晕呢？

你说你要是今年不买房，明年再买，你是会笑醒还是会哭晕呢？

反正我觉得你应该是会开心的。这两年着急上车的，基本上都是后悔了，尤其是最近这两年3、4月份这个小阳春上车的，站岗的一个比一个高。理由其实很简单，我随便给你说几个。

第一，任何一个商品市场的价格波动，是不是都取决于供求关系呢？那现在是个什么情况？

现在是卖盘大于买盘，是供大于求的市场关系。以前之所以有大量的需求，城市化进程功不可没。我们的城镇化率从40%多到65%，这是个什么概念呢？就意味着一半多的农村人，都到城里面去了。那去了城里面，是不是就要买房安家落户呢？这里面要为商品房提供多大的购买力。但是现在呢？城市化是不是快见顶了？

农村里面该买的都买了，能买得起的也不多了。关键是这个城市化进程，它是把农村里面的有钱人、年轻人和中年人全部给抽走了。所以我们说，二十来年的时间，这个城市化进程的刚性需求，基本上被掏空了。那结果是不是需求开始减少了？说的直白一点，就是接盘的人越来越少了。

但是房地产的存量，它和传统的制造业是不同的。房子的库存只能被转移，无非就是从开发商手里转移到你我手里，或者是你把我的房子买了，那我手里的库存就转移到你手里去了。但是这并不影响存量堆积这个结果。

所以我们现在的房子是越来越多。而传统制造业就不一样了，用完就没有了，房子则不是，无非就是谁在用、用得好不好而已。那有人说拆掉不就减少了吗？但是现在的方向是什么？是城市更新。

之前很多人期待的棚改2.0并没有出现，包括现在“十四五”规划里面提到的，也是要大力发展城市更新。所以库存是一直在的，并且会越来越多。这就和需求形成了一个比较直接的矛盾：需求不断在减少，而库存不断在增加。不管是好房子，还是以前比较差的房子，总之，这个存量是在增加的，这个基本面我们要承认。

第二，我们再来说购买力的问题。我是09年买的第一套房，那个时候我大概五六千块钱一个月，而那个时候的房价大概就4000-5000元一平，也就是一个月的工资可以买一平米。那现在的情况是什么？现在的房价翻了很多倍，但是收入其实并没有同比例增加，而且现在还有很多人拿着一个月几千块的工资。这个房价收入比就比较夸张了，以前是一个月可以买一平米，现在呢，半年可能都不见得能买得起一平米。

从另一方面来讲，实际上并不是没有需求，但是就业影响着我们现在的消费信心，这是我们当下最麻烦的一个问题。尤其是现在的年轻人还有大学生，没有工作，就只能啃老，或者去做一些和学历不相匹配的工作。没办法，要生存。所以你看，到今天为止，抑郁症很多，焦虑的也很多。生活都成问题了，怎么敢买房？

另一方面，房子本身是一个信心消费品，价格越跌，越不敢买。这两年稍微好卖的时机在什么时候？比如去年年底，为什么那个时候大家敢上车呢？因为在那个时候，大家感受到了信心，觉得市场要稳住了，所以就敢上。但是今年下半年为什么越来越冷，甚至“金九银十”都没有了？

因为市场还在疲软，也没有相应的托举手段。今天一个价，明天一个价，资产价格非常不稳定。换做你，你愿不愿意去当这个冤大头呢？所以我相信你们绝大多数人的做法都是等、看，这就是我们俗称的观望。

所以现在很多人相信，普通人晚一年买房，能少干两年，这很正常。如果你还没有到等不了的情况，你最好就老老实实该吃吃、该喝喝。当然，每个人的情况是不一样的，你得结合自己的实际情况来，我只希望给大家提供一个新的思路，供你们参考而已。