万科千亿资金迷局：高管空手套利，谁来买单？

万科千亿资金迷局：高管空手套利，谁来买单？

万科不让高管出钱，却要所有人一起买单？千亿资金被挪用，深铁董事长岂能不辞职？高管们又怎能拿走这么多钱？

真正赚大钱的人，往往都说自己不赚钱。比如你去问开发商“房地产赚钱吗？”，得到的答案大概率是“当然不赚”——“你看，光买地和交税费就占房价的65%，再加上盖房子的建安成本20%、营销和财务成本3%，总成本占到房价的88%，剩下的12%才是纯利润。关键这12%还不是一年能拿到的，房地产开发周期平均三年，折算下来每年收益才4%。也就是说，投入100万成本，一年只赚4万，这和五六年前的定期存款利息差不多，确实不怎么赚钱。”

但这种话能信吗？表面上看，投100万一年赚4万，可关键是，开发商真的投了100万吗？买地需要全额付款吗？其实只需交个定金，再以土地为抵押向银行申请开发贷；施工需要自己花钱吗？都是工程方先垫资盖房，等房子卖出后，再用回款支付所有成本。开发商的实际成本，不过是买地定金和开发贷利息，只占总成本的1%左右。也就是说，100万的总成本，实际只需投入1万块，一年就能赚4万，年化收益率高达400%，这还不够多吗？

而万科高管们，还能让收益率再翻5倍——连1万块都不用出，只需投2000块，一年就能赚4万，收益率直接冲到2000%。怎么能做到出这么少的钱？答案是找合伙人一起开发楼盘，让合作方出大头，万科出得越少，利润就越高，再通过放贷把高利润套走。

比如万科在山东烟台看中一块地，会专门找当地的小开发商谈合作。话术通常是：“你看我有万科的品牌、营销团队、施工团队和物业服务，你有当地的资源，咱们合作赚钱怎么样？这个项目实际成本1个亿，咱俩28开，我出2000万，你出8000万，但利润分配得反过来，万科拿80%，你拿20%。你什么都不用管，营销、施工、物业万科全一条龙服务，你光等着分钱就行。毕竟万科的房子好卖，20%的利润也不少了。”

可小公司往往拿不出8000万，这时万科就会说：“没钱不要紧，我给你介绍个地方——博商资管，年化利息才10%，保证你能贷下来。” 博商资管是什么来头？其实是万科高管们自己的放贷公司，也是万科的“影子银行”。

它的资金来源主要靠“名股实债”：万科有新项目时，高管通过博商资管联系招商基金、东方资产、光大信托等金融机构，让它们出钱做项目“大股东”。但这些机构不参与经营和利润分配，只收每年固定的5%左右利息——名义上是股东，实际就是博商向它们借的债。用这个办法，博商借着全国万科的项目，融了数百亿资金。

这还不够，高管们又开了一家互联网融资公司“彭金所”，目的是让员工从彭金所贷款，再跟投万科的新项目。彭金所给员工的贷款利息是年化10%，但承诺的投资回报是20%——相当于员工一分钱不花，白得10%利息，看似“白送钱”，实则另有图谋。

万科员工当年收入高，有稳定工资流水、社保公积金，大多名下有房有车，本身就是优质借款人；再加上投的是万科项目，银行和社会资金都抢着放贷，利息还不高。但员工只能从彭金所贷款，彭金所再以“员工贷款跟投万科项目”为抵押，向全社会发行年化5%的理财产品，金融机构纷纷抢购。

彭金所拿到5%成本的融资，转手以10%利息贷给员工，中间白赚5%利息差。而员工拿到贷款后，还被要求把钱统一存到博商资管，才能参与项目。据悉，彭金所共融资至少200亿，加上名股实债的资金，博商手里就有了上千亿资金，专门给全国的合作方放贷。

于是，烟台的合作方从博商贷到了8000万，年化利息10%。当年万科项目不愁卖，10%的利息在合作方看来并不高。但万科又提出：“钱帮你贷下来了，你得给我担保，别到时候还不上。你把项目的公章、营业执照、网银都押给我，账目由我来管，这就算担保了。” 合作方只能同意。

结果等了三年，万科始终没有开盘销售。8000万贷款，一年利息就是800万，三年下来光利息就付了2400万，小公司眼看就要被拖垮。这时万科才开盘，项目不出所料大卖，房子很快售罄。小公司赶紧提出分配利润，却被告知“没钱可分”。

一查账才发现，项目回款确实不少，但对外支出的款项（比如工程款），都是借博商的高利贷支付的，加上各种手续费，年化利息高达40%；而账上的回款，早已被挪到全国其他城市，借给了其他合作方。更离谱的是，万科的施工方和材料供应商，想拿到工程款，还必须从彭金所借一笔年化20%的贷款才能结账。

万科在全国合作了数百个项目，相应地在博商资管旗下注册了数百个关联公司和银行账户，仅“红色崛起”这一个账户，最多时就有700多亿资金流入。这些钱最终流出博商资管和彭金所，变成了个人资产。

2024年，博商资管无力偿还金融机构本金，彭金所也无法兑付员工的20%利息和本金，彻底爆雷。钱没了，但抵押的都是万科的资产，最终还是要有人买单。这一切的操盘手祝久盛，已被采取刑事强制措施。救万科，终究还是要先自救。