地产开发：纽约的规划特点与创新

纽约实际上跟世界上各个城市相比较而言，它有一点非常特殊，就是没有总体的规划。什么是总体规划呢？比如说以我们中国为例，一个城市都有一个总体规划，来规划未来若干年当中，这个城市哪些地是可以用来做居住用途的，哪些地是可以用来做商业用途的以及工业用途的，还有基础设施等等。比较严的总体规划，甚至可以去规定土地开发的容积率。换句话来讲就是你建楼建多高，甚至都是有管制的。但在纽约，其实没有总体规划。前面我们在介绍到高线公园的时候，已经提到了空中开发权这样的一个制度。这个制度也被用于很多的古建筑的保护。虽然大家都知道美国是一个年轻的国家，但是在纽约也有不少已经有几百年历史的建筑。这些建筑，实际上是有历史保护价值的，其中有不少实际上是教堂。

为了能够让这个古建筑得到保护，能够有资金的保障，就让这个古建筑的上方出现了一个空中开发权，而且这个空中开发权是可以交易的。根据我前面所介绍的道理，换另外一个表述方式，就是如果这个古建筑是有3层楼，那么如果你允许他假设可以造10层楼，那么实际上就有一个7层的空中开发权可以交易，让边上其他的地块可以把楼盖得更高一点。那么这个资金，就可以用于古建筑的保护。这样一来，就使得纽约成为一个有很多超高层建筑的城市。纽约很多新造出来的楼，可以打这么一个比方，大家在这本《创造大都会》里面可以看到相应的图片，就是它的这个高度几乎如果缩小了以后就是一支铅笔。

那么这样一个有超多的超高层建筑的城市，它的天际线就会被不断地改变。那么它美不美呢？这里就又可以争议了。在一些城市规划里，保持一个城市的天际线美观，成为很多城市限制建筑高度的一种理由。但是一个城市的天际线到底美不美，到底由谁来评判呢？如果一个城市需要建高楼来增加住房供应，但是由于考虑到天际线的高度，就局限了这个城市的土地的开发和住房的供应。那么这样的做法到底是不是最大化这个城市居民的福利了呢？这个问题值得一起去思考和想象的。

任何一个大城市都是既有富人又有低收入者的。全世界的大城市有一个普遍的规律，越大的城市越是吸引在教育程度和收入水平两端的人到那边居住和生活。其中的机制其实也不复杂，在经济学里面我们称之为“技能互补性”。一个城市越是吸引了很多高收入者或者说高学历的人，越需要在生产里面有相应配套的一些对技能要求、学历要求并不高的岗位。比如说辅助工，比如说看门人、保洁员。还有就是在生活服务业里面，高收入的人群会有更多的生活服务的需要，比如说在餐馆里的服务员、超市里的收银员等等。这个时候，当有一些低收入人群跟高收入人群同时生活在大城市的时候，如何缩小这个城市内部不同人群之间的福利差距，就成为一个有挑战性的政策。所以很多大城市都对于低收入者有一些经济适用型的住房、可负担的住房的供应，有点相当于我们国家的经济适用房或者公租房、廉租房。那么在纽约这样的城市怎么来供给经济型的住房呢？

纽约市政府就给开发商发了一些税收优惠券。换句话来讲，如果你在你的地产开发里面，供应了一定数量或者比例的经济型住房的话，那么你就可以用税收优惠券去抵税，来减少开发商的成本。所以如果你有机会到纽约去，你会发现在有一些看上去非常高大上的这样一些建筑里，其实是有一些经济型住房的。这一点也给我们国家一些大城市的发展提供可借鉴的一种经验了。因为在最近这些年，我们国家也越来越强调给城市的一些低收入的群体，学历并不是很高的新市民提供可负担的住房。其中经济适用房、公租房或者共有产权房是几种可负担的住房的形式。相应的税收减免，也成为激励房地产开发商去提供这样的一些住房的一种激励，而不是硬性的规定。

在地产开发这个部分，还讲了一个你可能会感兴趣的故事，就是亚马逊在美国要选择一个城市建设它的二总部。纽约成为亚马逊选择二总部的一个目标城市。当时纽约市政府对这件事情是非常积极的，也承诺了很多减免税的政策。比如说在工资、房产税等方面有减免，甚至可以提供建设的补贴，以及相应的员工培训等等。但是最后亚马逊还是没有选择纽约。

在这个故事里边，很多人只知道亚马逊最后没有把二总部放在纽约，但是很多人并不知道是因为纽约当地居民对这件事情有所反对，还以为是亚马逊不想把这个二总部放在纽约，其实不是这样的。是因为很多纽约居民生怕亚马逊二总部搬到纽约以后，会进一步地抬高纽约的生活成本，所以就反对。而且他们认为如果要是用纳税人的一些税收来对亚马逊二总部进行补贴，他们也不愿意。虽然当地政府最后也没有明说“亚马逊你就别来”了，但是亚马逊自己就望而却步了。这个故事，我觉得被很多人用来作为一种反对大城市的借口。说你看你们这些经济学家都说大城市有多重要，那亚马逊不是最后也没有选择纽约吗？其实通过今天的讲解，我要告诉你的是，这本书告诉你亚马逊不是不想去，而是最后社会的压力太大。

如果你在网络上搜索一下，就知道亚马逊去了阿灵顿。那这个事情又被很多反对大城市发展的人拿来当借口，说你看亚马逊选址选到一个小城市去了。阿灵顿大家都没听说过，它肯定是个小城市。这一点我在以前讲书的时候跟你介绍过，中国的城市跟美国的城市定义非常不一样。美国很多市放到中国来实际上就是个区。在这件事情上我就认真了一下。我到地图里去找了一下阿灵顿的位置，结果发现阿灵顿虽然叫做市，却距离美国的首都华盛顿只有7公里。你说它是一个区还是一个市？在美国定义里面它是一个市，但是放到北京或者上海，离天安门广场或者上海的人民广场7公里是什么位置？还仍然在中心城区呢！所以在这个事情上，我觉得大家千万不能人云亦云。亚马逊选址到阿灵顿这样一个地方，恰恰说明什么呢？一些国际的大公司会倾向于把它的总部放在人才集聚，信息、金融、交通等等各方面比较便利的大城市或者及其附近。