走出迷雾，西安二手房再降多少，就到底了？

「西安房哥」本地购房服务平台，深耕11年，接地气，说人话！

小助手V：xa-fangge，咨询，买房，装修，投稿私信联系。

周六早，带娃去大明宫参加西安的经营开放日活动，朋友在微信上留言，语音，信息三连呼，是为自己卖房的事儿。

200多平的大面积，年初的时候还能卖650万，如今自己又降100万，让我想想办法。

我开玩笑，要不你借我500个，我再加点，给你接盘了？

坦率的说，当我说出500万的时候，心理同样没底，对方觉得已经是吐血价，但买家依旧担心买贵接盘。

这种因二手房价格评估失灵，导致的买卖双方误判，在当下的西安，不是个例，而是大众共同的心病。

所以，西安二手房再降多少，就，是，底？

供需错配

在不同时期，关于二手房价格如何估计，是有天翻地覆的区别，价格的高低，本质上就是供需的矛盾，朴素的道理就是萝卜快了不洗泥，萝卜慢了还削皮。

壹

供不应求，人人买房

这个阶段主要集中在2018-2021年，因为主城区新房供应，限价等诸多原因，外加近百万人口涌入，房价一路高涨，房子供不应求，这给了二手房最强的底气，也诞生了不少匪夷所思的高价小区。

一个极端个例，曲江的龙湖紫都城，2011年的小区，房龄约14年，小区最高光的时期是2021年，一套四室建面约149㎡二手房，总价高达480万，最高单价32728元/㎡。

还是同一个小区，类似户型，最近单价来到了13000+，房东急售总价只有190万。

类似的处境，在曲江一期的中海紫御华府，二期的中海凯旋门等二手房里，都曾上演，外围的西咸，自不必多说。

造成这种现象，本质的原因还是供需问题，四年前龙湖二手房能卖32728元/㎡的时期，西安新房频频摇号，万人摇尽出，情绪之上，无人理会涨价逻辑，如今情绪散去，自然也没有降价的逻辑。

供不应求的时期，二手房价格评估有以下几招，一是参考新房的售价上浮，二是参考上一套的成交价上浮，三是看房东多大胆，买家多着急，双方你情我愿。

大家相信买房致富的故事，自然没人深究涨价的逻辑，通通归功于自己眼光好，买的早，运气好。

贰

供大于求，扎堆卖房

也正是因为有以上的路径依赖，等到房价普降的时候，多数人身心都反应不过来，还是简单的供求关系。

就大众身边的观感，十个人里，起码八个已不再谈论房子，仅有的改善，仅剩的刚需还有需求，但还在观望。

与锐减的购房人数相比，房子的库存却持续增加，新房端，通过延期开发，限量供应，虽在局部如秦汉北，团结片区存在内卷竞争，但整个西安范围内，新房的供应量仍然有限，这也为缩量保价提供基础。

更多的竞争，反而都在二手房，根据国家统计局数据，西安二手房连跌23个月，贝壳二手房挂牌量超过17万套，如果以9月7570套的网签量算，不增加新挂牌的情况下，库存就超过22个月。

二手房饱和的供应下，大家为抢占有限的客户，降价成为唯一办法，从软新，到曲江一期，二期，再到沣东，沣西，呈现先跑先赢，后跑后疼局面。

尤其是对于近三年刚刚交付的社区，每逢第一套成交，邻居都无法接受，但时间久了，反而发现那是成交价最高的一套。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

供大于求的时期，二手房价格评估几乎失灵，参考上一套成交价，买家不信，参考周边新房，新房更低，高价挂牌更是无人理会，有的只有最低价成交。

最终，再降30，再降50，降了100万的故事，就不是个例了，时间久了，大家对降价卖房就习以为常。

叁

供需失衡，挂牌17万套

二手房想要稳，首当其冲要稳定住供需，2024年，西安二手房网签套数为100923套，2023年网签98723套，属于需求旺盛且稳定的。

不稳定的是不断上涨的供应量，以贝壳平台为例，2022年初，西安二手房挂牌房源超10万套，2024年10月，西安放开限售后，挂牌量超过14万套，短短一年后，如今则是170504套。

短短三年时间，西安二手房供应量增加7万套，房子肉眼可见的变动，买家肉眼可见的观望减少，供需严重失衡，这是继续降价的根源。

泡沫挤压

在庞大的卖房群体里，主要包含以下心态的房东，对应的房子状态也基本是空置，闲置，降价，反而是自己住的，对当下房价的波折，更加淡定。

壹

本该降价的房子

房子是商品，有新旧更迭本是正常不过的事情，但在过去房价普涨的情绪下，买房的情绪甚至远超房子本身。

那些漏水的顶楼，没有电梯的家属院，人员混乱的公寓楼，采光差的筒子楼，产权不清的安置房，掉墙皮的高层，这些本该随着功能，卖相，寿命变短的房子，难道不该打骨折，降价卖？

贰

高价入手的房子

房子是资产，这是过去的逻辑，地价支撑房价，现房强于期房，但如今对着经济环境边户，房子成了负资产，你以为买的是房，其实是银行30年的贷款，房价可以降，但贷款不能少。

当年跟风，听说买房致富去摇号的小区，如今卖不掉月供还得还，已经事实从资产沦为负担，2024年前还期待止跌回稳，不涨不赔也行，结果遇到今年17万套的挂牌量，不及时止损等什么？

这已经不是评估房子的价值逻辑，而是要评估房东的还债逻辑，不卖损失100万，还背300万贷款，卖了损失100万，起码贷款不背了。

当年万人摇的小区里，这样的房东并不少，卖不卖完全取决于扛不扛得住，以及到底住不住。

叁

完全不住的房子

自住都是体验，不住都是成本，房子是钢筋水泥不假，但也是生活体验，房子的价值很多时候只有住进去才有发言权。

门口保安的帅气微笑，便利店的打折促销，小区苗木的郁郁葱葱，站在床边看河景的悠然自在，这些都是买房的价值。

但如果不住，你和房子的接触只会局限于收物业费，和中介讨价还价的有限场景，成本将是你评估房子价值的主要依据，由于贷款买房，物业费，暖气费，税费，中介费都是成本，房价不涨，就会成为卖房最大动力。

当下降价，最低价成交的房东，很多人都在以上的处境里，目的就是要回收现金，减少损失，降低负债，不仅西安这样，全国诸多城市同理。

你作为同小区的业主，要住十年以上的，能不能接受投资失误，房子空置，不堪重负的邻居降价卖房。

多数是不接受的，因为买新房高价，买二手房的反而捡漏，虽然大家买来都是住，但入手门槛不同，不患寡而患不均，心态是心态，但房子就是房子，有涨有跌，有买贵就有买的便宜的。

很多人总关心二手房多钱是底，何时只跌，虽然经济环境，流入人口，大众预期等不可逆，但有一个现象值得大家留意，即2018-2021年高价格，跟风买的投资群体立场。

从这个角度，2018-2021四年排队进场，2021-2025四年僵持阶段，2025年后，加速筑底，房价回归真实需求，都是可见的。

内卷加剧

我的印象里，多次政策里，围绕二手房更多是抑制，最大的一次利好就是出台二手房指导，看似是降低热度，实则将二手房成交价推上最高峰。

利好之后都是利空，比如放开二手房限售时间，新房鼓励四代宅，高赠送，高新范围不等落户就能解决上学问题等等。

如果说过去，二手房是西安新房的供应补充，新房要价格，二手房要成交，各有各的赛道，那如今新房就是二手最大的竞争。

2024年以前，新房凭借产品新，区域好，地价高，牢牢占据200万以上市场，刚好和200万以下的二手房默契配合，大家相安无事。

想要新产品改善，买新房，想要主城区刚需，买二手，但这种平衡，随着主城区供地，新房市场进一步萎靡，内卷后，开始被打破。

去年的时候，西安流行一个顺口溜，即全城16000+，即原本清晰的房价梯队，随着新房竞争，开始变得模糊不清。

同样价格，高新三期，软件新城，西部大道，港务区等都开始供应，原本高价的改善小区，因为总价过高，单价也来到刚需门槛，开始价格战。

但到了今年，这个门槛还在降低，团结片区，幸福林带，西部大道等更为成熟的主城区，开始降价抢客户，不仅降价走低，配置还在不断升级。

户内赠送率越来越大，98㎡的新房，面积相当于120㎡的二手，120㎡的新房，面积相当于180㎡的二手，并且会所，大门，外立面，景观轮番升级，地铁，学校，医院，商业也来到家门口。

看似是同区域新房开发商为了各自降负债，要销量诞生的内卷，但受伤害最大的反而是周边的二手房。

过去新房集中在郊区，新区，有产品，无配套，如今主城内热门板块，各处都在供应新房，价格不涨反降，同时配套，产品更强，虽然房东无感，但大家都在抢有限的买家，哪个卖相更加，更上头，没有疑问。

同一区域，二手房错位竞争的最后一丝优势，也随着新房内内卷消失了，二手房东可没有开发商讲故事，升级产品的能力，甚至学区都握不住，唯一能做的只剩降价了。

房价下跌，投资立场，挂牌激增，新房分离，可谓一环套一环，很多时候，房东总觉得是中介把房价打下去的，有炒作，虚报成分不假，但本质上还是大众预期降低，买房群体萎缩，二手挂牌新高造成的。

房子的问题，从来不在房子本身，房地产本质是借贷，是六个钱包，看到的是房价降了，本质还是收入降了，短期内，二手房会有底，能止跌，但回归还得看大众收入，工作变化。

穷则留点现金，达则再买套房，简单朴素的道理。

心态回归

很多对于降价想不明白的，当年涨价时也是稀里糊涂，过度把买房的成功归功于个人眼光，眼界，能力，但回归头看，不过是运气好，运气好，仅此而已。

我每天回家，路过星火立交，有不少大篷车在摆摊卖水果，时间长了，从一家聚集成了一条街，葡萄，苹果，香蕉，橙子，榴莲，柚子等种类非常丰富，过去一家的时候，香蕉是一斤四块，现在已经是10块钱一把了。

老板说，没办法，竞争太激烈了，卖了少赔钱，不卖放手里，三五天后就烂了，房子不是香蕉，但定价逻辑也差不多，对很多着急卖房的房东而言，要的是活下去！

声明：未经许可，禁止转载
作者：晴明

房哥1对1咨询通道