独家：合生系终归大统一，珠光地产消失

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大家好，我是地产高富帅。

每次聊到粤系民企江湖，合生系是永远不会被埋没的大佬级房企，朱家三兄弟创建了三家知名房企，其中老二朱孟依旗下的合生创展成名最早，也在全国影响力最大。

作为最早登录香港资本市场的民营房企，曾经的地产航母：合生创展这几年过的也并不好，不仅仅是其江湖地位早已经不在，其江湖口碑与债务问题也受到业内持续关注。

众所周知，合生创展作为老牌地产，是全国化较早的房企之一，在2008年之前，一直都是大陆地产一哥的存在，也是国内第一家销售额过百亿的民营房企，有着“华南五虎之一”的称号。

但是最近十几年，合生创展仍然坚持港资房企囤地模式，错过了高周转时代规模化发展机会，几十年过了，合生创展仍然还是在百亿体量徘徊，几乎还是吃老本状态。

2023年底，合生创展官宣合并朱家旗下另外一家房企珠江投资集团，也算是结束了曾经两家错乱复杂的管理构架，建立了一个统一的局面。

随着去年开始，朱孟依退出管理一线，旗下合生创展与珠江投资也分别迎来了最新话事人。

朱孟依有两子一女：长子朱一航、次子朱伟航、女儿朱桔榕。朱孟依隐身，三个子女走向台前，各自独当一面。

朱桔榕担任合生创展董事会主席，朱伟航掌舵广东珠江投资股份有限公司，可以看到合生系仍然还是家族化管理模式。

去年两家公司合并之后，项目基本上都迎来了全国各地的整合，特别是广东，北京，上海等几大核心城市，珠江投资业务去年开始就已经面临持续亏损状态。

可以看到，朱老板的两位子女上台之后，调整还是非常大，合生创展成立高端地产品牌缦云，收购珠江地产的很多旧改项目，为其后期在中高端市场补充火力。

不过合并一年之后，今年看到合生创展发布的半年报数据，这家老牌上市房企似乎已经远离主流市场很久了，经营质量堪忧，债务问题依然严峻。

8月28日，合生创展集团发布截至2025年6月30日止六个月中期业绩。2025年上半年，合生创展实现营业额为64.71亿港元，同比减少53%；股权持有人应占亏损为17.32亿港元。

并且从这几年报告里面看出来，合生创展不仅仅是地产业务亏损，在二级市场的投资也是大亏血亏，原本朱桔榕想在二级市场为老爷子挽回点颜面，这下却搞砸了。

今年年初，老朱家的三兄弟最小的朱庆伊受到市场关注，旗下管理的珠光集团，相对比二哥的合生创展稍显低调，不过这次高调不是因为别的，是很多员工集体讨薪。

由朱庆伊创立的珠光集团，其业务和影响力虽没有朱孟依的合生创展之大，但也被业界公认为广州市隐形“地主”。

作为广州市最早参与城市更新的房地产企业之一，珠光集团打造了多个旧改标杆，包括荔湾老铁路南站改造、珠江新城潭村改造、天河AEC汽车城改造等项目，在广州旧改市场均有相当的影响力。

数据显示，目前珠光集团在全国各地的城市更新项目有20多个，更新总面积超2000万㎡，并且至今在广州旧改圈还是相当有竞争力。

不过这几年，老大哥的合生创展不好过，作为专注广州旧改的珠光集团也进退两难，不仅仅是持续亏损，在很多旧改项目上，已经被村民围剿。

黄浦区云埔街道的宏岗旧改项目，珠光是在2018年接手的，然后在2023年底开始拖欠临迁费，之后被宏岗村村民“清退”出局。

还有海珠区的沥滘村，珠光也是拖欠了村民超一年临迁费，甚至复建区全面停工，逼得村民在各种领导留言平台投诉。

目前来看，两家上市公司的现金流已经几乎枯竭，如果在旧改上面还继续投资，恐怕几乎都要破产，如今旧改项目几乎都处于停滞状态。

据多位珠光地产员工反馈，珠光地产已经超过4个月没有发工资了，这家深耕广州高端市场多年的老牌房企，近期也迎来了一个最终的结局。

地产一品塘独家获悉：合生创展内部已经启动全面合并珠光集团计划，与上次合并珠江投资一样，就是项目端口率先移交，总部平台方面肯定还是以合生创展班底牵头。

9月29日珠光集团旗下上市公司珠光控股披露2025年中期报告。报告期内，公司实现营业收入14.66亿港元，同比增长102.64%；

归母净利润亏损2.13亿港元，上年同期亏损8.34亿港元；据报告显示，珠光控股基本每股收益为-0.028港元，平均净资产收益率为-6.66%。

这家中小上市房企，从2022年至今已经连续三年亏损，这也是如今面临合并的核心原因，加上旧改项目很多资金窟窿估计也需要填，朱家三兄弟的地产江湖要一统天下了。

可以看到，不管是合生珠江系还是珠光系，朱家的地产江湖始终离不开旧改，这也是最早期囤地基本思路，不过这一套操作方式已经完全不适应如今新的市场环境。

依靠时代红利躺着赚钱的好日子始终不会长久，就连早期闷声发财的港资巨头们都纷纷亏损或大撤退，朱家的这盘地产生意还能坚持多久，只能交给时间。

房地产行业经历了近4年的调整过后，新的市场环境要求的是精准的投资、高效的管理、过硬的产品和健康的现金流。

值得关注的是，如今珠光集团的人力总已经率先离职，估计未来裁员的活不好干，直接先把自己干掉节省了不少费用。

不过从整体导向来看，合生系显然还没有具备可穿越周期的核心竞争力，留给朱家的时间确实已经不多了。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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