律师事务所：承租人违约后，出租人拖延收房损失自担？

租客欠租跑路，房东却因“躺平”坐等赔偿而痛失数万元租金——这不是天方夜谭，而是民法典减损规则下的真实代价。

一、案例改编：当“守约房东”遭遇“弃租租客”

2021年5月，A餐饮公司（承租人）与B商业管理公司（出租人）签订《商铺租赁合同》，承租位于某商圈核心位置的档口经营小吃。合同约定租期3年，月租金3万元，逾期付款超过15日，B公司有权单方解除合同并收回房屋。

纠纷爆发点：

• 2023年1月起，A公司因客流下滑开始拖欠租金；

• 2023年3月10日，B公司发出《催款函》，要求3日内付清欠款，否则解除合同；

• 2023年3月15日，A公司员工连夜搬离设备，仅遗留旧冰柜、操作台等物品，并将钥匙交还物业前台并短信通知B公司：“因经营困难已搬离，遗留物品可自行处置”；

• B公司未接收钥匙，反以“未办理正式交接”为由拒绝收房，继续按合同主张2023年3月至10月的租金21万元。

庭审中，A公司抗辩：“我们早已搬离并告知，是B公司自己拒绝收房！”而B公司坚持：“屋内还有物品，合同未解除，租金必须付！”

二、裁判结果与理由：未及时减损的出租人需自行“买单”

某法院生效判决认定：

1. A公司构成根本违约：欠付租金超过合同约定期限，B公司享有合同解除权；

2. 合同解除时间点为2023年3月15日：A公司搬离并交还钥匙时，已明确表示不再履行合同；

3. B公司未履行减损义务：在明知房屋空置且可收回的情况下，以“未办交接”“遗留物品”为由拒绝收房，放任损失扩大；

4. 赔偿范围限缩：A公司仅需支付至2023年3月31日的占有使用费（给予合理收房期），2023年4月起空置损失由B公司自行承担。

三、法律分析：为什么“守约方”反要承担损失？

1.

《民法典》第591条明确规定：

“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”

关键要件解析：

• 主观要件：守约方明知或应知损失可能扩大（如承租人已明确搬离）；

• 客观要件：采取减损措施具有可行性（如房屋已腾退、钥匙已交付）。

上海君澜律师事务所俞强律师提示：实践中，部分出租人存在认知误区，认为“只要不办交接手续，就能一直收租金”。但法院的裁判逻辑是：当租赁物已具备收回条件时，守约方无正当理由拒绝止损，本质是“权利滥用”。

2.

根据典型案例，承租人行为满足以下任一条件，即视为出租人应启动减损：

情形典型案例承租人搬离房屋并交还钥匙某案中租客微信通知搬离，房东拒收房屋败诉承租人明确表示放弃房屋内物品遗留物品声明“可自行处置”承租人同意腾房但出租人拒绝接收诉讼中租客4次要求交房，房东置之不理

四、被告抗辩策略：如何利用减损规则降低赔偿责任？

策略1：锁定“应减损时点”，切断损失计算链条

• 举证重点：证明出租人在以下时点已具备收房条件
  ▶ 承租人书面/口头表示不再履约的证据（如退租声明、交接通知）；
  ▶ 房屋实际控制状态（如钥匙已交付、房门未上锁、出租人可随时进入）；
  ▶ 出租人未采取招租、清房等止损措施的记录（如空置期间未发布招租广告）。

案例参考：某案中承租人提交物业前台《钥匙签收单》及微信通知截图，法院认定“交钥匙日”为减损起算点，出租人索赔期缩短87%。

策略2：揭露出租人“放任损失扩大”的利益驱动

• 抗辩逻辑：部分出租人拒收房屋是为获取“双重利益”——既主张租金，又拖延转租（尤其商圈旺铺）。

• 法条支撑：
  《民法典》第7条（诚信原则）：守约方不得利用违约行为谋取不当利益；
  《九民纪要》第48条：守约方拒绝解除合同违反诚信原则时，违约方可诉请终止合同。

策略3：以“减损成本可转移”主张责任分摊

• 法律依据：《民法典》第591条第2款

  “当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”
  

• 实操建议：
  若出租人主张“清房需高成本”，可抗辩：
  ▶ 承租人已声明放弃物品，处置费用可抵扣赔偿款；
  ▶ 出租人未举证实际支出费用，属怠于减损。

五、给被告的建设性建议

1. 及时固定“减损条件成就”证据

   • 搬离时书面通知出租人，载明“同意接收房屋及遗留物处置权”；

   • 通过公证送达、物业见证等方式留存交接痕迹。

2. 主动提出“减损方案”降低责任

   • 向出租人书面承诺：承担合理清场费、协助新租户看房；

   • 预付1-2个月租金作为止损缓冲金（避免被诉高额违约金）。

3. 善用“违约方解除权”打破合同僵局
   当出租人明显拒收房屋时，可援引《民法典》第580条：

   “债务的标的不适于强制履行或履行费用过高，守约方拒绝解除合同的，法院可根据违约方请求终止合同。”
   （注：需同步赔偿对方实际损失）
   

风险提示：本文所述策略基于特定案例，具体案件需结合证据细节及地方司法实践综合判断，建议咨询专业律师制定个性化方案。

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俞强律师执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）
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教育背景：北京大学法律硕士
专业荣誉：

• 2024年“君澜专业领航奖”

• 上海政法学院实习导师

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