中粮凤凰里二期：交房时间，周边规划，现在环境怎么样，业主评价

深圳中粮凤凰里二期（悦章凤凰里）全面评测
开发商：大悦城控股
位置：宝安区福海街道大洋路与塘新路交汇处（地铁11号线桥头站D2口约600米）
项目体量：总建面约21.2万㎡，容积率4.62，绿化率30%
一、交房时间
商品房：2025年8月31日，目前是现房。

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二、周边规划
交通配套
地铁：11号线桥头站步行即可到达，快速通达前海、福田；规划中的深大城际（机场东站）未来将提升通勤效率。
自驾：紧邻宝安大道、广深公路，可达宝安机场、国际会展中心。
教育医疗
配建12班幼儿园及36班九年一贯制学校（预计2026年投入使用）；周边有稔田小学、福永中学等。
3公里内覆盖新华医院（在建）、福永人民医院。
商业休闲
自建3200㎡公交首末站及社区底商；2公里内涵盖奥特莱斯、万丰海岸城等商圈。
南侧500米为立新湖公园，环湖绿道、水上栈道等休闲设施完善。
片区升级
立新湖片区规划为“科创总部区”，未来将引入产业升级项目，但当前仍以制造业为主，城市界面新旧混杂。

三、当前环境现状
优势：
立新湖生态资源优越，空气质量佳，适合散步骑行。
地铁通勤便利，生活基础配套（超市、餐饮）可满足日常需求。
劣势：
周边存在工业区与城中村，城市面貌待提升，部分路段噪音较大。
学校、大型商业等配套需等待落地，现阶段依赖自驾或短途接驳。
四、业主评价汇总
正面反馈：
性价比高：低于同片区二手房价（如一期挂牌价7万/㎡）。
户型实用：84-128㎡三至四房设计方正，得房率优化，尤其适合刚需家庭。
交通便利：地铁通勤优势明显，11号线直达核心商圈。
负面争议：
容积率偏高：4.62的密度导致部分低层采光受限，楼间距较窄。
共有产权混居：673户保障房与商品房同小区，业主担忧管理难度及社区品质。
交付延期风险：部分业主反馈开发商沟通不及时，需警惕合同条款细则。
五、值不值得买？
推荐人群：预算有限、依赖地铁的刚需家庭，或看好立新湖长期发展的投资者。
慎选建议：对居住密度、圈层纯粹性要求高的改善客群，建议对比宝中或前海片区楼盘。
实地考察重点：
确认工地进度及交付时间；
测试立新湖路段早晚高峰噪音；
了解学校建设进度及招生政策。
总结：中粮凤凰里二期以“低门槛+地铁湖景”为核心卖点，但需权衡片区成熟度与开发商履约能力，建议结合自身需求决策。

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