潘石屹再次预判我国楼市！未来3年，楼市或迎来“三大”走向

说起潘石屹，很多人会想起他早年精准抽身房地产的操作——2014年市场还火热时，就把三百多亿的资产溢价卖掉，避开了后来的行业波动。最近这位“老地产人”又对楼市抛出预判，他说未来3年市场不会崩盘，但会发生实实在在的变化，尤其是“三大走向”值得所有人留意。不管是准备买房、卖房，还是手里有房的，这些变化都可能影响到你的钱包，比听那些“涨跌预测”实在多了。

走向一：二手房抛压集中来袭，“还贷潮”成导火索

潘石屹提到的第一个关键变化，是二手房市场会迎来一波集中抛售压力，而这背后的导火索，是2020到2021年那波“经营贷买房”的后遗症。可能有人没印象了，那两年不少人借着低息经营贷入市，想着房价涨了套利，可这类贷款大多是三到五年期限，从2025年开始就陆续进入续贷高峰了。

续贷可不是简单“续上就行”，银行会重新评估房子的价值。要是现在房价比买的时候跌了，评估价跟着降，贷款人就得补齐差额才能续贷。比如当年花200万买的房，现在评估只值180万，银行可能只愿意贷126万（按七成算），要是之前还有140万贷款没还，就得自己掏14万补上。可这两年收入不稳定，能轻松拿出这笔钱的人没几个，拿不出的只能选卖房止损。

更关键的是，这类房源数量不算少。2020到2021年经营贷年增长率差不多20%，意味着有大量房子踩在这个“续贷节点”上。当一群人因为同样的原因扎堆卖房，市场上的二手房就会供大于求，形成“抛压”。深圳已经有小区出现这种情况，一个片区十几套房子同时低价挂售，直接把周边房价拉低了一截，想卖房的业主只能跟着降价，形成恶性循环。

这种抛压对市场的影响很直接。一方面，刚需买房的人会更犹豫，等着看会不会再降价；另一方面，手里有多套房的业主可能会“跟风抛售”，怕晚了卖不上价。潘石屹说这不是“崩盘信号”，而是市场在消化过去的“套利泡沫”——那些靠贷款炒房的人离场，反而能让市场更贴近真实居住需求。

不过也不用太慌，这种抛压不会全国一刀切。一线城市核心区的房子，因为配套扎实、需求稳定，降价空间有限；但三四线城市那些人口流出多、配套一般的小区，可能会面临更明显的价格波动。毕竟现在买房的人越来越理性，没人愿意为“虚高的房价”接盘了。

走向二：房子彻底“分层”，不同房子命运差出十万八千里

“以后没有‘房子涨不涨’的说法，只有‘你的房子涨不涨’。”这是潘石屹反复强调的观点，未来3年房子的分化会越来越明显，不同类型、不同地段的房子，命运可能完全不同。这种分化不是小幅度涨跌，而是“有人坚挺有人阴跌”的本质区别。

最突出的是“户型分化”，高层住宅尤其是楼龄渐长的，麻烦会越来越多。2000年以后建的大量高层住宅，电梯、供水管道这些设备的寿命一般是25到30年，再过几年就会陆续进入“老化期”。电梯频繁故障、水管漏水，维修起来可不是小事——一栋33层的高楼有200多户业主，想统一意见出钱修电梯都难，你推我我推你，最后只能凑合用，居住体验直线下降。更头疼的是，高层住宅拆除成本太高，容积率又大，开发商拆了根本不赚钱，未来可能面临“拆无可拆”的尴尬，慢慢变成没人愿意接手的房子。

反观那些低密住宅，比如核心区的老洋房、叠拼别墅，反而越来越值钱。上海单价几十万的老洋房还在成交，买的人不是图便宜，而是看中它的稀缺性——这类房子建一套少一套，业主不急着用钱就不会卖，挂牌量一直很少，价格自然稳得住。这就形成了鲜明对比：同一城市里，外环的新建高层可能阴跌不止，核心区的老洋房却能保持坚挺。

其次是“市场分层”，豪宅和普通商品房已经是两个独立的市场了。有钱人买房看的是“稀缺性”，比如地段、景观、圈层，价格反而不是首要考虑的，只要东西够好，不怕没人买；但普通商品房不一样，全国人均住房面积已经超过40平方米，总量早就够了，加上保障房陆续入市，普通人的选择越来越多。广州2025年推出的配售型保障房，基准价只有市场价的五折，单套面积不超过90平米，直接分流了不少刚需购房需求，普通商品房想涨价自然没底气。

还有“城市分层”的影响不能忽视。人口持续流入的一二线城市，核心区的房子因为有真实需求托底，价格不会大起大落；但人口流出的小城，除了市中心的房子，其他地方的可能会越来越不值钱。潘石屹说，这其实是市场回归理性的表现——房子本来就该是“住的”，不是“炒的”，地段好、品质高的房子保值，反之则贬值，再正常不过。

走向三：去库存换玩法，“房票安置”成新主力

过去说起去库存，大家想到的都是降首付、降利率，可潘石屹说，未来3年这些办法效果会越来越有限，真正能消化库存的，是“拆迁”的新玩法——房票安置。毕竟现在很多人不是不想买房，是手里确实没钱，降利率每月省几百块，根本解决不了“首付不够”的核心问题。

房票安置和过去的拆迁不一样，不是直接给现金，而是给一张“购房额度券”，被拆迁人拿着这张票，去政府指定的“房源超市”里买新房。上海嘉定已经试点了这种模式，一个城中村改造项目里，268户村民有超过140户都选了房票安置，热度远超预期。有户村民先选了一套66平米的现房过渡，剩下的安置面积折算成房票，加上奖励一共拿到796万额度，周边楼盘每平米4到5万，足够挑一套不错的商品房了 。

对地方政府和开发商来说，这简直是“一举两得”。开发商能快速卖掉新房回笼资金，不用再扛着库存压力；政府不用拿出大笔现金补贴拆迁，还能直接消化当地的新房库存，一举解决了“拆迁钱从哪来”和“房子卖给谁”两个难题。上海金山、青浦也在推房票政策，纳入“房源超市”的楼盘还会额外给优惠，比如送车位、给租房补贴，吸引拆迁户选购 。

对被拆迁人来说，虽然不能自由选房（只能买指定房源），但好处也很实在。过去的安置房常常有质量差、配套偏的问题，现在用房票买的是正规商品房，品质更有保障。而且政府还会给房票奖励，比如上海嘉定就给8%的额度补贴，选房票比直接要现金划算不少，这也是为什么很多村民愿意选房票的原因 。

潘石屹判断，未来3年城中村改造会越来越多，房票持有者会成为新房市场的重要“接盘力量”。从数据能看出来，全国待售新房面积还很大，光靠刚需和改善型购房者消化太慢，而每年的拆迁户数量稳定，用房票把他们引导到新房市场，库存就能慢慢降下来。这种方式比“大水漫灌”的刺激政策精准多了，既消化了库存，又没给市场添新的泡沫。

不过房票也有局限，比如大多只能在本区用，不能跨区买房，选择范围会受限制。而且要是“房源超市”里的房子都是些地段偏、卖不动的楼盘，拆迁户可能也不买账。但总体来说，这种模式还是比过去的去库存办法更有效，毕竟它直接把“拆迁需求”和“库存房源”绑在了一起，供需两端都能照顾到。

潘石屹的底层逻辑：楼市回归“居住本质”

把这三个走向串起来看，潘石屹的预判其实指向一个核心——未来3年，楼市会彻底从“投资品时代”回到“居住品时代”。35岁以下年轻人的购房意愿一直在降，新增贷款里房贷占比也在缩水，大家对买房的心态早就变了，没人再相信“买房必赚”的神话。

他当年能从房地产抽身，靠的就是看透了“房子的本质”。房地产的黄金时代，是因为需求没被满足，只要盖出来就能卖；现在需求饱和了，就得拼地段、拼品质、拼配套，那些靠炒作起来的房价，迟早会跌回去。财政部、住建部一直在推“房住不炒”，其实就是在引导市场往这个方向走，潘石屹的预判，不过是顺应了政策和市场的大趋势。

对普通人来说，这些变化意味着什么？要是有真实居住需求，未来3年是个不错的窗口期——二手房抛压下，议价空间会变大；房票安置分流了部分需求，开发商可能会给更多优惠。但一定要选对房子，核心城市、核心地段、低密品质房，才值得入手。要是想靠买房投资，风险就太大了，毕竟分化时代，选错房子可能砸在手里。

当然，潘石屹的预判也不是“标准答案”。楼市受政策、经济、人口等太多因素影响，比如要是经济回暖、收入增长，刚需释放可能会比预期快；要是出现新的政策调整，市场也可能有新变化。但大方向不会变：房子回归居住属性，好房保值，差房贬值，去库存靠精准引导。

最后想问问大家：你觉得潘石屹说的这三个走向准吗？身边已经出现二手房集中抛售的情况了吗？要是遇到拆迁，你更愿意选房票还是现金？欢迎在评论区聊聊你的看法，也别忘了点赞关注，后续有楼市新动态再跟大家细聊。