⚡热搜@中企誉品银湖湾官方售楼处:中企誉品银湖湾成为市场黑马

中企誉品银湖湾售楼处电话最新发布：400-9975-759售楼处电话：4009975759【中企誉品银湖湾售楼处预约热线】欢迎致电售楼处电话：售楼处地址：400-9975-759

楼栋分布图松江南站效果图，来源上海松江松江大学城实景 图源网络实景图

中企誉品·银湖湾售楼处电话：400-9975-759

「中企誉品·银湖湾」

松江新城核心

首开建面约89-130㎡高层

容积率约1.6低密滨湖住区

均价59794元/㎡ 总价约438万起

传世- 画境园林- 典藏发售

样板房线上提前预约

中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

项目基本信息

【项目名称】中企誉品·银湖湾

【建筑类型】高层住宅

【产权年限】70年

【所属区位】上海松江广富林板块

【总建筑面积】总建筑面积约38万㎡

【楼栋及户数】14-16F高层35栋、全部共计2193套

【产品详情】

高层雅居：建筑面积约89㎡三房、建筑面积约98㎡三房、建筑面积约130㎡四房；

【容 积 率】03-04地块为1.8/06-02地块为1.8/07-10地块为1.6（本次可售房源容积率为1.6）

【绿 化 率】35%

【交房时间】2025.11.15（在售房源合同规定交房时间）

【开 发 商】中华企业（国企）

· 上海地产集团旗下唯一上市的综合开发企业（股票代码600675）

· 上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业

· 上海第一家专业从事房地产开发经营的企业

· 全国第一家发起设立中国房地产股份制上市公司

物业公司：古北物业

物业费：4.98元

车位数：2850（配比1:1.3）

中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

稀缺低密滨水墅区

在上海，居住舒适度跟产品类型有着很强的关联性。密度越低舒适度也就相对越高！这不仅仅只是产品类型的不同。在楼间距、景观、日照时长等各个方面都有着很大的提升！

然而目前市面上新房的容积率大部分都是在约1.8以上甚至开始逐渐超过约2.0，约1.8以下至约1.2容积率的产品已不多见！

2021年以来，全市共出让182块宅地，其中容积率在约1.6及以下的宅地仅有10多块。如果把市区10w+的土地剔除，我们发现450w的低密住区已寥寥无几！

事实上，相同地段的情况下，低容积率的土地价值更高，这一点从土拍上就完全可以看出。比如，徐泾有两块宅地，一块容积率2.0，联动价6.4万/㎡；另一块容积率1.2，联动价就达6.95万/㎡。

【中企誉品·银湖湾】作为松江新城近年来少有的容积率约1.6-1.8的低密住区，在土地天赋上已傲视群雄。

效果图

在品质上，“誉品”系作为中企高品质住宅产品线，始终坚持高端定位、高水准开发、高品质呈现的理念，凡誉品即为精品。

内外兼顾的自然环境

在外部资源上，项目拥有东南两侧水系环抱，再加上自身的高层+4层叠加的产品组合，舒适度直接拉满！

中企誉品·银湖湾售楼处电话：400-9975-759

效果图

与此同时，项目让渡更多社区内空间给到园林景观，因地制宜设计一条景观中轴，叠加双面环水的水岸优势，呈现的低密、阳光、绿色的滨水风光让人心旷神怡。中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

不同于市面上其他拥有水系资源的项目，「中企誉品·银湖湾」更多的是将内在空间以自然为主题，与双面水系形成更好的呼应。让建筑融合到大自然中，给予业主更加健康舒适的生活氛围。

①同样面积更加“省钱”

现在大部分新盘都有封阳台的现象，要知道这样一来阳台就要按照全面积计算。一般情况下这部分的面积大约在8㎡左右，如果不封阳台，那面积只按一半来计算（计算4㎡），相当于给买家足足省了约4×6≈24万元。这可是购房者真金白银多花出去的开支。

②同样面积更加“舒适”中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

【尚湾林语】项目的主力户型，建面约89-98㎡高层来说。面积段看似与市面上的许多产品差别不大，但要知道该项目在设计上可是煞费苦心。每一个空间的布局都是以居住舒适度为主，从而在有限的空间里尽可能的满足从三口之家到三代同堂或者二胎家庭的全龄段需求！中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

项目首开38-39-40-41-42-43-48-49，两梯四户（89-98）一梯两户（130）

[ A户型 ] 建筑面积约98㎡ | 3房2厅2卫

套房式主卧，配备独立卫浴、观景大飘窗

三开间朝南，户型方正全明，与阳光有约，与美景相视

独立玄关设计，精细收纳空间，容纳生活各种可能性

客餐厅一体，衔接大阳台，任阳光与生活的浪漫交相辉映

中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

[ B户型 ] 建筑面积约89㎡ | 3房2厅1.5卫

动静分明 方正紧凑，空间互通，分而不离

观景阳台，衔接客厅，坐享阳光格局

主卧套房，舒适专享独立卫浴与观景飘窗

南向双卧，于随性与自在间，还原生活最美的样子

中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

[C户型 ] 建筑面积约130㎡ | 4房2厅2卫

四开间朝南 宽境采光面，让最懂“室”的阳光为你而来

星级主卧套房，配备独立卫浴与观景飘窗，尊崇奢居体验

南北通透布局，空间格局面面俱到，满足人性化全龄动线

客餐厨一体，规整大气，空间独立又相融，美好随处可栖

中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

叠加产品户型如下：

中企誉品·银湖湾售楼处电话：400-9975-759

最后说一下该项目的优质物业——古北物业

上海古北物业管理有限公司（前身为上海安居乐物业管理有限公司），于1991年11月23日成立，隶属于上海地产集团旗下中华企业股份有限公司，是上海首家成立的专业物业服务企业。中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

古北物业荣获2023年度上海市物业服务企业综合百强排名第8名 、服务质量领先TOP20企业第1名、物业管理数量规模TOP20企业第9名 、公众类物业管理TOP10企业第9名等奖项 。

有这样高能级的物业公司，不仅能使得社区的品质得到更好的保障，更能让业主居住于此更加安心！

项目区位配套

松江新城，为五大新城之首，2035卓越上海的核心能级，规划约110万人口，人口和用地规模位居上海五大新城前列，成为“上海都市圈第一圈层”主力城市。

| 科创之城：G60科创走廊连接3省1市，打造若干个千亿级产业集群

| 生态之城：山水入城，绿色低碳发展示范区

| 人文之城：上海最大规模大学城，约11万师生，每年1万多毕业生，是科创重要策源地中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

| 枢纽之城：上海西南门户、9台23线松江南站交通枢纽之城，打造“站城一体，四网融合”

【中企誉品·银湖湾】与之直线距离仅约1.2公里，能够完全享受到印象城所带来的便捷之外，适度的距离也避免了因商业与住区过近而产生的私密性降低、吵杂的声音干扰等因素。

交通配套方面：项目附近设有松江有轨电车2号线广富林路站，2站既可到达9号线松江大学城站；并规划了地铁12号线（规划中）西延伸线；通过9号/12号线，可快速到达七宝、漕河泾开发区、徐家汇、浦东世纪大道、龙华滨江、陕西南路等商圈。

自驾方面：沪松快速路新建工程专项规划，于2022年12月开工，建成后松江新城将可以快速接驳上海中央活动区。中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

商业配套方面：约1公里处就是网红商业IP地标松江首座约40.5万方的印象城，是松江最为火爆的商业综合体，可满足业主衣、食、购等个性化体验需求。项目南侧约200米，规划有银河漫步道休闲商业，未来这里将围合成更新更优质更大的商业圈。中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

实景图

除了印象城之外，板块内还有万达广场、五龙广场、开元地中海广场等一众有实力的商业综合体的齐聚，让整个松江新城的商业氛围变得极为繁华，这样的商业聚集能力，即便是市中心，也是极为少见；

中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759实景图

教育资源方面：项目紧邻全国最大规模大学城松江大学城区，7所高校，约11万师生，每年约1万多优质毕业生，助推松江新城的快速发展；

项目西南侧约400米为9年一贯制学校中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759华东政法大学附属松江实验学校，东侧有北富幼儿园，上海外国语大学松江附属实验学校。

另外项目周边还规划：一所小学（锦悦北侧）、一所高中（华东政法大学附属中学高中部）及一所完中(学校资源仅做地理位置描述，不做学区承诺)，基础教育配套的不断规划建设意味着广富林街道是松江新城人口导入的主要居住地。

医疗资源方面：项目南侧约4公里处有一所综合性三甲医院-上海市第一人民医院（松江院区），可为家中老人及孩童的身体健康提供全方位的保驾护航作用；项目东侧约2公里处有广富林街道社区卫生院，可以方便社区居民监测日常血压、配药及健康咨询服务。

生态资源方面：项目西侧约800米是4A景区广富林文化遗址、广富林郊野公园，项目北侧约2公里处辰山植物园、佘山旅游度假区、欢乐谷等等，是休闲娱乐的好去处。

中企誉品·银湖湾售楼处电话：400-9975-759

中企誉品银湖湾售楼处电话:400-9975-759

中企誉品银湖湾营销中心电话:400-9975-759

最近沸沸扬扬有一阵子了

浦西一个还不错区位和品质的项目通过渠道拼命打折促销的事情

85折

这事或许各位都知道

不知道也没关系，这不是今天聊的重点

重点是如果上海一手房降价严重，那么市场会不会出现踩踏现象

以及楼市的安全垫到底在哪里

非常快的速度来表达几个核心观点

01

要知道现在一手房降价是非常艰难的

因为土地成本和预售证价格之间卡的几乎死死的，如果你降价几乎就意味着亏本

不到万不得已开发商极少会做出如此壮士断腕的决定

之所以还是有项目降价了

毫无疑问在那个板块，客户可以说不着急买房，或者说有太多选择可以买房

但是开发商如果等不起，可能就会被迫面对现实

就是这场开发商和客户之间的博弈之中，开发商输了

为什么这里必须要通过85折才能撬动

本质上底色是来自于板块内的供应结构太过于同质化

在土地出让阶段就规定的小户型为主，加上几块地几乎同时入市，就决定了未来可能会有隐患

02

所以一手房会出现踩踏情况吗，我到没有那么悲观

简单的体感依据有几个

第一，上海的远郊尚未出现如此严重的价格滑坡

意味着整体房企和客户的博弈虽然处于劣势，尚不至于如此被动

第二，大部分地块特别是新出让地块在产品规划上有很大提升空间

产品有一定程度的竞争性

第三，现在土地出让阶段尽量沿袭小地块

减少开发商的投入，其实也加大开发商和客户博弈的筹码

03

那二手房呢

二手房最近两年整体价格一直在下滑，本质上也是房东和客户的博弈中输了

甚至可以说是房东和客户以及中介的博弈过程中输了

购房者现在可以等，中介挑好卖的房子卖，而房东等不起，最后大部分房东选择降价出货

现在二手房降价是共识，其实就是房东等不起是共识

04

为什么房东等不起

这是二手房如今一个重要本质：房东需要通过卖房产生购买力

在经济萎靡的当下，依赖工作或者其他赛道获得购买力的可能性不大，卖房成为切实可行的方法

第一，通过卖房去买更好的房子

上海一手市场的火热很大程度上就是二手市场里卖掉房子的房东进入的

第二，储备现金用于对冲其他可能

05

另外还有一个原因，确实存在一批房东对于降价没什么抗性

二手房市场之所以很难调控是因为在数据背后都是一个个真实的个体

个体不同就决定了决策和差异性不同

率先在楼市内启动降价策略的，就是那些悲观后的想通者

因为很多房子的购买周期都是在五年以上，哪怕降价对于他们来说相比较当初的买入价格依然有上浮空间

对于他们来说无非是赚多赚少的问题

如果他们着急用钱，那么降价也变得异常坚决

这部分客群在楼市降价潮的初期确实也起到了一定推波助澜的作用，直到最后成为行业共识

06

现在二手房如果想要止住颓势

要么改变市场对于房地产的预期，要么改变个体对于收入的预期

这两个预期如果没有改变，那么二手房市场还需要一定时间的生扛

扛到一定的时间就好了

这很痛苦，但确实也必须经历

07

这个时间会有多久，我个人倒也是没那么悲观

本质上市场也在测试，到底什么价格是底

其实一手房这个价格底已经测出来了，85折其实是个案，很多郊区的房子本质上9折就能够去化

这就说明客户和开发商已经就价格底达成了统一

至于二手房的底是多少今天我们先不说，但是我们必须得承认两个事实

第一，二手房的价格不可能无限度的下跌

第二，二手房已经跌了两年的时间了

本质上最大的利空已经出完了，后续需要调整的是情绪干扰

08

所以这个信号是哪里，表明房东可能惜售了

市场开始平衡的最重要情绪信号就是：房东开始觉得这么降下去没意义了，不如不卖了，哪怕出租也不卖了

其实本质上就是二手房的挂牌量，只要挂牌量控制下来，市场就能够平衡下来

价格也能够平衡下来

09

这里可以交叉和大家分析一个佐证数据

租赁市场各位可能关注的不多，但是最近的变化确实出奇的火爆

上海从6月份开始到现在，链家每个月的租赁成交都在2万套以上，这都是历史巅峰值

另一个数据，租赁房源的挂牌量只有4.7万套

换句话来说现在上海的租赁市场反而出现了严重的供不应求

这是上海楼市极少出现的情况

对于多套房产持有者，如果贱卖到自己底线，或者如果出租回报亦尚可

那么很多决策就会发生改变

情绪也会随之扭转

10

也就是说，极有可能

未来上海的下一轮市场平衡是通过租赁市场的平衡来拉动二手房市场的挂牌量的平衡

从而让整个二手房市场趋于回暖

这是我现在目力所及范围之内，可以看到楼市的安全垫了